権利関係 図解
土地賃貸借（借地借家法と民法の比較）の完全図解宅建試験の頻出テーマ「土地賃貸借（借地借家法と民法の比較）」をイラストで解説
土地賃貸借（借地借家法と民法の比較）本試験 3 回出題
ひとことで言うと
土地賃貸借は、建物所有目的か否かで適用法が大きく異なる。建物所有目的の場合は借地借家法が適用され、借地権者保護が手厚い。建物所有目的でない場合は民法が適用され、賃貸人と賃借人の関係は対等となる。
押さえるべき要点
- 建物所有目的の土地賃貸借には借地借家法が適用される。
- 建物所有目的でない（資材置場、駐車場等）土地賃貸借には民法が適用される。
- 借地借家法が適用される場合、借地権者は建物の登記により第三者に対抗できる。
- 民法が適用される場合、賃借権の登記がなければ第三者に対抗できない。
引っかかりやすいポイント
- 建物所有目的でない土地利用も借地借家法が適用されると誤解する。
- 借地権でも民法と同様に解約申入れで終了できると考える。
- 駐車場用地も土地賃借権だから借地借家法が適用されると誤解する。
覚え方
「建物目的→借地借家法→借地権者保護→解約申入れ無効」「建物以外→民法→対等関係→解約申入れ1年で終了」。『建物を建てるなら借地借家法で手厚く保護、駐車場なら民法で対等な関係』とイメージ！
関連条文
借地借家法 第3条、借地借家法 第10条、民法 第601条、民法 第617条
過去出題年
2014年・2008年・2006年
よくある質問
土地賃貸借（借地借家法と民法の比較）の完全図解について
建物所有目的の借地権設定時に、当事者間で期間を50年と定めた場合、有効ですか？
借地借家法により、存続期間は30年以上で定める必要があり、当事者の合意があったとしても、30年になります。（借地借家法第3条）
駐車場として土地を賃借した場合、借地借家法は適用されますか？
いいえ、建物所有を目的としないため、借地借家法は適用されません。民法の賃貸借に関する規定が適用されます。
借地権設定後、借地上に建物を建てましたが、登記をしていません。第三者に借地権を主張できますか？
いいえ、借地借家法上の対抗要件である建物登記がないため、原則として第三者に対抗できません。
事業用定期借地権を設定する場合に、契約書を公正証書にする必要はありますか？
はい、事業用定期借地権を設定するには、契約を公正証書で行うことが要件とされています。（借地借家法第23条）
さあ、はじめよう
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