住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅の買主を保護するため、宅建業者等の売主に瑕疵担保責任の履行を確実にさせることを目的とします。具体的には、売主に対し、保証金の供託又は保険契約の締結を義務付け、万が一売主が倒産等した場合でも買主が救済される仕組みを整備しました。2020年4月の民法改正で「瑕疵」は「不適合」となりましたが、本法では「瑕疵」の用語が維持されています。

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について必要な規制を行うことで、取引の公正を確保し、宅地及び建物の取引に関する秩序の維持を図るとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、買主等の利益の保護を図ることを目的とする法律です。住宅瑕疵担保履行法は、宅建業法と密接に関連し、新築住宅の買主保護を強化する特別法として位置づけられます。

・新築住宅を自ら売主として販売する宅建業者は、保証金の供託又は保険契約の締結を行わなければならない（原則として保険契約が主流）。 ・供託の場合、供託所に保証金を供託し、還付請求権者は買主となります。供託金額は国土交通省令で定められています。 ・保険契約の場合、指定保険業者と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券を買主に引き渡す必要があります。 ・届出義務：基準日（3月31日、9月30日）の翌日から50日以内に、供託・保険契約の状況を国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る。 ・売主が届出を怠った場合、50万円以下の過料に処される（住宅瑕疵担保履行法第102条）。 ・買主が宅建業者である場合は適用除外となり、供託・保険契約の義務は生じない。 ・構造耐力上主要な部分等の瑕疵については、引渡しから10年間瑕疵担保責任が存続する（民法575条の2、宅建業法41条の特例）。

・買主が宅建業者である新築住宅の売買には適用されない。宅建業者間の取引は自己責任の原則が働くため保護の必要性が低い。 ・住宅を建設して引き渡す建設業者（建設業者法の許可を受けた者）が売主となる場合で、一定の要件を満たす場合は特例がある。 ・国又は地方公共団体が売主となる場合は適用除外とされる。

供託と保険契約は履行確保の二本柱で、実務では保険契約が主流。宅建業者の義務と宅建士の義務を混同しないことが重要。瑕疵と不適合の用語の使い分けも試験のポイント。

・「供託か保険、どっちか選んで50日以内に届出」→履行確保の二本柱と届出期限をセットで覚える。 ・「3月31日・9月30日は基準日、翌日から50日で届出」→基準日と届出期限を語呂合わせ。 ・「瑕疵担保履行法、宅建業者が売主で買主は一般人」→適用されるケースを整理。