宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説
宅建業法解説：前ページでは売買・交換・貸借の媒介・代理について、宅建業者が１人の場合の報酬計算についてお話いたしました。複数の宅建業者が関与する場合、報酬計算のベースとなる本体価額の出し方など、ここでは報酬に関する規制の応用知識をお送りいたします。また、計算問題は慣れが必要ですので、実際に本試験問題も解いてみたいと思います。
宅建業法第46条（報酬の限度額に関する規定）宅建業法施行規則第16条（報酬の限度額の詳細）宅建業法第35条（重要事項説明義務）
重要度: 重要
要点
宅建業者が受け取ることができる報酬には法定上限があります。複数の宅建業者が関与する場合、各業者が受け取れる報酬の合計額が、1人の業者が受け取れる上限額を超えることは認められません。売買・交換の場合は取引価額に応じた上限、貸借の場合は借賃の月額に基づく上限が定められています。
体系における位置づけ
宅建業法は宅地建物取引業を営む者に対する規制を定めた法律です。報酬に関する規制は宅建業法第46条に基づき、国土交通省令で上限額が定められています。媒介・代理・デベロッパー販売など様々な取引形態に応じた報酬計算のルールを理解することは、実務上も試験上も極めて重要です。
ルールの詳細
・売買・交換の媒介報酬上限は、取引価額200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%+1万円、400万円超は3%+3万円
・貸借の媒介報酬上限は、借賃の月額の0.5ヶ月分相当額（借主・貸主双方から受領する場合は合計1ヶ月分）
・複数業者が関与する場合、報酬総額は1人の業者が受領できる上限額を超えない範囲で配分
・代理の場合は媒介と同じ上限額が適用される
・宅建業者が自ら売主となる場合、買主代理業者への報酬は売買代金に加算して計算
例外
・建物の貸借媒介において、貸主から受領する報酬については、借賃の月額の0.5ヶ月分相当額が上限
・農地・山林の取引については、宅地建物以外の取引として報酬規制の対象外
・海外不動産の取引については、国内の宅建業法の報酬規制は適用されない
比較・対照
複数業者関与時は報酬総額が1人業者の上限と同じになるよう配分する。売買と貸借で計算基準が異なり、媒介と代理は同じ上限額が適用される点を区別することが重要。
記憶テクニック
・「ゴヨンサン、イチサン」：5%、4%+1万、3%+3万の料率を覚える語呂合わせ
・「貸借は半月、双方で一月」：貸借の報酬上限0.5ヶ月分、双方からで1ヶ月分
事例で確認
「宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説」はこう問われる
Aが宅建業者Bに依頼して土地を5,000万円で売却した。Bは買主Cを探し、売買契約を成立させた。BはAとCの双方から報酬を受領できるか。 Bが受領できる報酬の上限はいくらか。
結論:Bが受領できる報酬の上限は153万円である。
売買代金5,000万円の場合、報酬上限は3%+3万円=153万円。Bは売主Aと買主Cの双方から報酬を受領できるが、合計で153万円が上限となる。双方から受領する場合の配分は自由だが、合計が上限を超えてはならない。
押さえる:1人の業者が当事者双方から報酬を受領する場合、合計額が法定上限を超えないことが重要。
売主Aが宅建業者Bに売却を依頼し、買主Dが宅建業者Cに購入を依頼した。売買代金3,000万円で契約が成立した。 BとCが受領できる報酬の合計上限はいくらか。
結論:BとCの報酬合計上限は93万円である。
売買代金3,000万円の場合、1人の業者が受領できる上限は3%+3万円=93万円。複数業者が関与する場合でも、報酬総額は1人の業者が受領できる上限額を超えることはできない。したがって、BとCの報酬合計は最大93万円となる。
押さえる:複数業者関与時は報酬総額が1人業者の上限と同じになるよう配分する。
試験での狙われ方
出題傾向と対策
| 出題頻度 | 出題なし |
|---|---|
| 出題実績 | 過去 37 年で 0 回・0 年分 |
| 重要度 | A:最重要。宅建業法の中でも計算問題として頻出し、得点差がつきやすい分野。 |
| 解き方のコツ | 報酬上限の計算式（5%、4%+1万、3%+3万）を確実に暗記し、複数業者関与時は総額が1人業者の上限と同じになることを理解しておく。 |
よく問われるパターン
- 売買代金から報酬上限額を計算させる問題
- 複数業者関与時の報酬配分を問う問題
- 貸借の借賃から報酬上限を計算させる問題
- 宅建業者が売主の場合の報酬計算を問う問題
理解度チェック
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解説の理解を確認する自己テスト。詳しい解説はアプリで。
Q1No.1
解答: 正解: 4。宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、公告をすることなく営業保証金を取り戻すことができる。
Q2No.1
解答: 正解: 3。営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第206条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなくても
よくある質問
宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説について
宅建の「宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説」とは何ですか?
宅建業法解説：前ページでは売買・交換・貸借の媒介・代理について、宅建業者が１人の場合の報酬計算についてお話いたしました。複数の宅建業者が関与する場合、報酬計算のベースとなる本体価額の出し方など、ここでは報酬に関する規制の応用知識をお送りいたします。また、計算問題は慣れが必要ですので、実際に本試験問題も解いてみたいと思います。
「宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説」は宅建でよく出ますか?
本試験の過去問データでは、この論点名で直接問われた出題は確認できませんが、関連する論点の中で問われることがあります。
売買代金が500万円の場合、宅建業者が受領できる報酬の上限は23万円である。
正解：○。500万円の場合、3%+3万円=15万円+3万円=18万円...ではなく、400万円超なので3%+3万円=15万円+3万円=18万円。計算：500万円×0.03+3万円=18万円。よって23万円は誤りで×。
貸借の媒介において、宅建業者は貸主と借主の双方から借賃の0.5ヶ月分ずつ、合計1ヶ月分の報酬を受領できる。
正解：○。貸借の媒介では、借賃の月額の1ヶ月分相当額が報酬の上限であり、双方から受領する場合は合計で1ヶ月分まで認められる。
複数の宅建業者が関与する場合、各業者が受領できる報酬の合計額は、1人の業者が受領できる上限額の2倍まで認められる。
正解：×。複数の宅建業者が関与する場合でも、報酬総額は1人の業者が受領できる上限額を超えることはできない。
「宅建業者が複数関与する場合などの報酬計算の解説」の覚え方は?
「ゴヨンサン、イチサン」：5%、4%+1万、3%+3万の料率を覚える語呂合わせ
・「貸借は半月、双方で一月」：貸借の報酬上限0.5ヶ月分、双方からで1ヶ月分
次の一歩
この論点を、定着させる
2026年の本試験は 10月18日（日）
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