報酬額の計算

宅建業者が受け取る報酬には法定の上限額が設けられており、これを超える報酬を受領することは禁止されています。この規制は、消費者が不当に高額な報酬を支払わされることを防止し、取引の公正を確保することを目的としています。令和元年10月の消費税増税に伴い、計算方式が変更され、速算式を用いることで実質的な報酬額を維持しつつ、消費税を含めた上限額が設定されました。

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について必要な規制を行うことで、取引の公正を確保し、宅地及び建物の取引の適正化を図ることを目的とする法律です。業者の免許、業務規制、宅建士制度、保証制度、監督・罰則などから構成されます。報酬規制は業務規制の中核をなし、消費者保護の観点から重要な位置を占めています。

・売買・交換の媒介報酬は、対価額に応じた累進課税的方式で計算し、200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%、400万円超は3%の上限率を適用する。 ・賃貸借の媒介報酬は、借賃（月額）の1ヶ月分以内が上限であり、これに消費税を加えた額まで受領可能である。 ・令和元年10月1日以降、報酬限度額には消費税相当額を加算し、税率10%の場合は限度額×1.1が上限となる。 ・売主が宅建業者である場合、売主と買主の双方から報酬を受領することはできない（双方代理の禁止）。 ・報酬は契約成立時に初めて請求でき、契約不成立の場合は原則として報酬を請求できない。 ・一団の宅地建物の分譲における報酬は、個別の取引として計算せず、特例として一律の計算方法が適用される場合がある。

・一団の宅地又は建物の分譲（宅地建物取引業法施行規則第16条第2項）については、特例として売買代金の合計額に応じて計算する。 ・農地の売買等、宅建業法の対象とならない取引については、報酬限度額の規制は適用されない。 ・宅建業者間の取引においては、報酬限度額の規制は適用されない（ただし消費者保護の観点から議論あり）。

売買と賃貸借では計算方法が根本的に異なり、売買は累進方式、賃貸借は借賃の1ヶ月分が上限。消費税増税後は計算式が変更され、速算式を活用する。

・「ごよんさん」で5・4・3%。200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%、400万円超は3%と覚える。 ・「賃貸は一月」で、賃貸借の報酬上限は家賃1ヶ月分と覚える。 ・「令和元年からは×1.1」で、消費税込みの計算は1.1倍と覚える。