媒介契約

媒介契約とは、宅建業者が依頼者から物件の売買・交換・貸借の仲介を依頼された際に締結する契約です。依頼者の保護と情報の適正な流通を図るため、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類が定められており、それぞれ他業者への依頼可否、自己発見取引の可否、指定流通機構への登録義務、報告義務などが異なります。

宅建業法は、宅地建物取引業を営む者について必要な規制を行い、その業務の適正な運営と宅地建物取引の公正を確保するとともに、取引当事者の利益を保護することを目的とする法律です。媒介契約は、宅建業者が売買・交換・貸借の仲介を行う際の基本的な契約形態を規定しており、業者と依頼者の権利義務を明確にする重要な制度です。

・一般媒介契約は依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができ、指定流通機構への登録は努力義務にとどまります。 ・専任媒介契約は依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できず、業者は指定流通機構に7日以内に登録しなければなりません。 ・専属専任媒介契約は専任媒介の要件に加え、依頼者が自ら発見した相手方と取引することもできません。 ・専任媒介契約では業者は依頼者に2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、業務処理状況を報告しなければなりません。 ・媒介契約は書面で締結しなければならず、有効期間は3ヶ月を超える特約を除き3ヶ月とされます。 ・指定流通機構への登録は、専任媒介で契約締結から7日以内、専属専任媒介で5日以内に行わなければなりません。 ・専任媒介・専属専任媒介において、登録すべき事項には物件の所在地・種類・規模、価格、取引の種類などが含まれます。

・依頼者が他の宅建業者に依頼することを禁止する特約をした一般媒介契約を「明示型一般媒介契約」といい、この場合他業者への依頼はできません。 ・専任媒介・専属専任媒介であっても、依頼者が登録を望まない旨の申出をした場合は登録しなくてもよいとされています。 ・有効期間を3ヶ月より長くする特約をした場合、その期間が有効となりますが、依頼者はいつでも解約できます。

3種類の媒介契約は、他業者依頼可否、自己発見取引可否、登録期限（5日/7日）、報告頻度（1週/2週）で区別します。専属専任媒介が最も制限が厳しく、業者の独占性が高い代わりに義務も重くなります。

・「専属は5日1週で超厳格、専任は7日2週で普通」- 専属専任媒介の登録期限5日・報告1週、専任媒介の登録期限7日・報告2週をセットで覚える ・「一般は自由、専任は他業者禁止、専属は自分も禁止」- 3種類の制限の強さを段階的に覚える