平成元年(1989)本試験
問29「贈与」の場合の取得費は「時価」ではなく「贈与者の取得費」を引き継ぐ点と、10年超所有居住用財産の「軽減税率」の適用可否。
税・その他所得税過去問
この問題の全体像
土地建物の譲渡所得に関する税制上の特例措置の正誤判定。特に10年超所有軽減税率、贈与財産の取得費、買換え特例の適用要件、特別控除の限度額に関する理解が問われる。
本年中に土地又は建物を譲渡した場合の譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1父又は母から相続により取得した居住用家屋で居住期間が30年以上のものを譲渡した場合には、その家屋の所有期間が10年以下であっても、居住用財産の買替えの場合の課税の特例の適用が受けられる。
- 2個人からの贈与により取得した土地を譲渡した場合のその譲渡所得の金額の計算上控除される土地に係る取得費は、その贈与を受けたときの時価とされる。
- 3所有期間が10年を超える居住用財産である建物とその敷地の譲渡による譲渡所得については、他の所得と分離して、10パーセントと15パーセントの二段階の税率で、所得税が課税される。
- 4複数の土地の譲渡につき二種類以上の特別控除の適用がある場合の特別控除の総額は収用等の場合の特別控除の適用の有無にかかわらず、１億円までとされる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「贈与」の場合の取得費は「時価」ではなく「贈与者の取得費」を引き継ぐ点と、10年超所有居住用財産の「軽減税率」の適用可否。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
土地建物の譲渡所得に関する税制上の特例措置の正誤判定。特に10年超所有軽減税率、贈与財産の取得費、買換え特例の適用要件、特別控除の限…
03
知識背景
不動産の譲渡所得に対する課税は、所有期間に応じて分離課税される。特に居住用財産については、居住者の居住権の保護や住み替えの促進を目的…
04
覚え方
「ジュウ（10）ネン オーバーで ジュウ（10）パーセント、ゴ（5）ネン オーバーで ゴ（5）パーセント」※軽減税率のイメージ。取得…
05
試験のコツ
「所有期間」の起算日や計算ミスに関する出題
・「取得費」の評価額（時価か帳簿価額か）に関する正誤判定
・各種特例の併用可否に関する出…
06
実務での見え方
親から住宅を贈与されたり、相続した後に売却する際、譲渡所得税がいくらになるかを算出する場面。特に取得費がいくらになるかで税額が大きく…
07
よくある間違い
{"mistake":"贈与を受けた資産の取得費を、贈与時の時価だとする誤り。","why_wrong":"相続税の計算では時価を使…
02深度分析
要約
土地建物の譲渡所得に関する税制上の特例措置の正誤判定。特に10年超所有軽減税率、贈与財産の取得費、買換え特例の適用要件、特別控除の限度額に関する理解が問われる。
法的根拠
租税特別措置法第31条の2（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）租税特別措置法第33条（収用等の場合の特別控除）租税特別措置法第36条の2（居住用財産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例）所得税法第38条（譲渡所得の取得費）
論理の流れ
選択肢1は買換え特例の所有期間要件（10年超）を満たさないため誤り。選択肢2は贈与財産の取得費は贈与者の取得費を引き継ぐため、時価とする記述は誤り。選択肢4は収用等の特別控除は他の特別控除の合計限度額（1億円）の計算対象外であるため誤り。よって、選択肢3が正解となる。これは、所有期間10年超の居住用財産の譲渡について、他の所得と分離して軽減税率が適用される制度を正しく記述しているため。
重要な区別
「贈与」の場合の取得費は「時価」ではなく「贈与者の取得費」を引き継ぐ点と、10年超所有居住用財産の「軽減税率」の適用可否。
各選択肢のポイント
- 買換え特例を受けるには、譲渡した資産の所有期間が10年を超えている必要がある。相続でも通算期間が10年以下なら不可。
- 贈与により取得した資産の取得費は、原則として贈与者の取得費を引き継ぐものであり、贈与時の時価ではない。
- 所有期間10年超の居住用財産の譲渡所得は、租税特別措置法に基づき、他の所得と分離して軽減税率（10%と15%）で課税される。
- 特別控除の総額は1億円が限度だが、収用等の場合の特別控除（5000万円等）はこの限度額計算の対象外となる。
03知識背景
テーマ概要
不動産の譲渡所得に対する課税は、所有期間に応じて分離課税される。特に居住用財産については、居住者の居住権の保護や住み替えの促進を目的として、所有期間10年超のものに対する軽減税率の特例や、買換え特例、3000万円控除など、多様な優遇措置が設けられている。
歴史的背景
1989年（昭和64年/平成元年）はバブル経済の最盛期であり、地価高騰への対応として、土地譲渡益への課税強化と並行して、居住用財産の買換え促進や供給促進のための税制優遇が重要な政策課題であった。
関連法令
所得税法租税特別措置法相続税法
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」および「宅地建物取引業法」に関する法令知識とは別に、不動産取引に伴う税金の負担に関する重要な知識として出題される。
前提知識
譲渡所得の計算方法（収入金額－取得費－譲渡費用）、分離課税の仕組み、長期譲渡所得（所有期間5年超）と短期譲渡所得の区別、各種特例の適用要件を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「ジュウ（10）ネン オーバーで ジュウ（10）パーセント、ゴ（5）ネン オーバーで ゴ（5）パーセント」※軽減税率のイメージ。取得費は「ジゾク（時価）」ではなく「ズゾク（図々しく引き継ぐ）」。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。0年で取得し、5年地点で「長期譲渡」のラインを超え、10年地点で「居住用軽減」のゴールテープを切るイメージ。
重要公式
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
関連連想
「贈与」はあげたもん（取得費）をそのまま受け取る。「相続」は時価で受け取る（相続税評価額）。
比較表
【取得費の引継ぎ】贈与：贈与者の取得費を引継ぐ。相続：相続人の取得費（相続時評価額）となる。【税率】長期（5年超）：通常20%。10年超居住用：軽減15%（国税部分）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回（税制改正に伴い頻度は変動）
重要度
A:税制の特例は実務でも頻出のため最重要
出題パターン
- 「所有期間」の起算日や計算ミスに関する出題
- 「取得費」の評価額（時価か帳簿価額か）に関する正誤判定
- 各種特例の併用可否に関する出題
解法・消去法
「すべて」「必ず」「かかわらず」といった絶対的な言葉を含む選択肢は、例外の有無を確認し誤りである可能性が高い。
時間戦略
計算問題ではなく正誤判定問題が多いため、要件（年数、用途等）を素早く確認し、明らかに間違っている選択肢から消去する。
06実務応用
実務シナリオ
親から住宅を贈与されたり、相続した後に売却する際、譲渡所得税がいくらになるかを算出する場面。特に取得費がいくらになるかで税額が大きく変わる。
実務への影響
取得費の引継ぎルールを誤解していると、多額の申告漏れや過大な納税につながるリスクがある。
ケーススタディ
父から20年前に3000万円で購入した家を贈与され（時価5000万円）、現在6000万円で売却した場合、取得費は3000万円（時価ではない）となるため、譲渡所得は3000万円となる。
業界関連性
不動産取引の際、顧客に対して概算の税額を提示する際に必須の知識。
ニュース連動
近年の空き家特例や相続税改正に伴う譲渡所得税の取り扱いがニュースで話題に。
07よくある間違い
贈与を受けた資産の取得費を、贈与時の時価だとする誤り。
なぜ間違えるか:相続税の計算では時価を使用するが、所得税の譲渡所得計算では原則として贈与者の取得費を引き継ぐルールと混同しているため。
正しい理解:「贈与は税額計算の基礎（取得費）もお下がり（引き継ぎ）」と覚える。
買換え特例について、所有期間が10年以下でも居住期間が長ければ適用できると誤解。
なぜ間違えるか:居住用財産の買換え特例は、所有期間が10年を超えることが厳格な要件の一つであることを認識していない。
正しい理解:「10年」の要件が「所有期間」と「居住期間」の両方に必要か確認する癖をつける。
複数の特別控除を利用する際、収用等の5000万円控除も1億円の限度額に含めると誤解。
なぜ間違えるか:収用等の場合の特別控除は、他の特別控除（居住用財産の3000万円控除など）の合計限度額である1億円とは別枠で控除できる特例であることを知らない。
正しい理解:「収用は公共事業だから特別扱い（別枠）」とイメージする。
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