平成元年(1989)本試験
問42「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者でない場合に」の3要件で判断。語呂合わせ：「完了後は十分の一（10分の1）で安心」
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、建築工事の完了前後により異なる基準で保全措置義務が発生する。争点は、建築工事完了後の物件について手付金1,500万円が基準額を超えるか、保全措置を講じる主体は誰か、買主が宅建業者の場合の適用関係などである。各選択肢で建築工事の完了時期、引渡し時期、当事者の属性が異なっており、正確な法律要件の理解が求められる。
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、買主Ｂと１億2,000万円のマンション（以下この問において「物件｣という。）の売買契約（手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Ｂが宅地建物取引業者でない場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ａは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
- 2Ｂが宅地建物取引業者でない場合、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
- 3Ｂが宅地建物取引業者でない場合、宅地建物取引業者Ｃの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ｃは、Ａが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
- 4Ｂが宅地建物取引業者である場合、物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者でない場合に」の3要件で判断。語呂合わせ：「完了後は十分の一（10分の1）で安心」
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02
深度分析
本問は宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、建築工…
03
知識背景
本問は宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、建築工…
04
覚え方
「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者で…
05
試験のコツ
建築工事完了前後で保全措置の基準額が異なることを見落とす
・保全措置義務者を売主ではなく媒介業者と誤解する
・買主が宅建業者の場合も…
06
実務での見え方
実務では新築マンション販売時に、建築工事の進捗状況と手付金等の額を確認し、基準額を超える場合は銀行保証や保険付保等の保全措置を講じる…
07
よくある間違い
{"mistake":"選択肢1を正解と考える誤答パターン","why_wrong":"建築工事完了前は宅建業法第41条が適用され、…
02深度分析
要約
本問は宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、建築工事の完了前後により異なる基準で保全措置義務が発生する。争点は、建築工事完了後の物件について手付金1,500万円が基準額を超えるか、保全措置を講じる主体は誰か、買主が宅建業者の場合の適用関係などである。各選択肢で建築工事の完了時期、引渡し時期、当事者の属性が異なっており、正確な法律要件の理解が求められる。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2
論理の流れ
正解は2。建築工事完了後で中間金支払いと同時引渡しの場合、手付金1,500万円が基準額1,000万円を超えるため保全措置が必要。
重要な区別
「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者でない場合に」の3要件で判断。語呂合わせ：「完了後は十分の一（10分の1）で安心」
各選択肢のポイント
- 選択肢1は建築工事完了前の事案であり、手付金1,500万円は代金1億2,000万円の5％（600万円）と1,000万円の両方を超えるが、中間金受領前ではなく手付金受領前に保全措置が必要。
- 選択肢2では建築工事完了後で中間金支払いと同時引渡しのため、手付金1,500万円が1,000万円を超えており、宅建業法第41条の2の適用により保全措置が必要となる。
- 選択肢3は媒介業者Cが保全措置を講じるとしているが、宅建業法第41条の2により保全措置義務は売主である宅建業者Aにあり、媒介業者には義務がない。
- 選択肢4では買主Bが宅建業者の場合を想定しているが、宅建業法第41条及び第41条の2は買主が宅建業者でない場合の保護規定であり、買主が宅建業者の場合は適用されない。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置に関する問題である。売主が宅建業者で買主が一般消費者の場合、建築工事の完了前後により異なる基準で保全措置義務が発生する。争点は、建築工事完了後の物件について手付金1,500万円が基準額を超えるか、保全措置を講じる主体は誰か、買主が宅建業者の場合の適用関係などである。各選択肢で建築工事の完了時期、引渡し時期、当事者の属性が異なっており、正確な法律要件の理解が求められる。
関連法令
宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第41条の2
体系的位置づけ
手付金等の保全措置。根拠：宅地建物取引業法第41条、宅地建物取引業法第41条の2
04記憶テクニック
語呂合わせ
「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者でない場合に」の3要件で判断。語呂合わせ：「完了後は十分の一（10分の1）で安心」
重要公式
「完了後は10分の1又は1,000万円、完了前は5％又は1,000万円」と覚える。保全措置は「売主が・手付金等受領前に・買主が業者でない場合に」の3要件で判断。語呂合わせ：「完了後は十分の一（10分の1）で安心」
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 建築工事完了前後で保全措置の基準額が異なることを見落とす
- 保全措置義務者を売主ではなく媒介業者と誤解する
- 買主が宅建業者の場合も保全措置が必要と考える
- 手付金のみでなく中間金も含めて手付金等として判断すべきところを見落とす
- 選択肢1を正解と考える誤答パターン
- 選択肢3を正解と考える誤答パターン
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では新築マンション販売時に、建築工事の進捗状況と手付金等の額を確認し、基準額を超える場合は銀行保証や保険付保等の保全措置を講じる。買主への重要事項説明では保全措置の内容と保証書等の交付について説明し、安心して購入できることを伝える。特に高額物件では保全措置により買主の信頼を得ることができる。
実務への影響
実務では新築マンション販売時に、建築工事の進捗状況と手付金等の額を確認し、基準額を超える場合は銀行保証や保険付保等の保全措置を講じる。買主への重要事項説明では保全措置の内容と保証書等の交付について説明し、安心して購入できることを伝える。特に高額物件では保全措置により買主の信頼を得ることができる。
07よくある間違い
選択肢1を正解と考える誤答パターン
なぜ間違えるか:建築工事完了前は宅建業法第41条が適用され、中間金受領前ではなく手付金受領前に保全措置が必要。また完了前の基準は代金の5％又は1,000万円である。
正しい理解:建築工事完了前後の適用条文と基準額の違いを正確に覚え、保全措置を講じるタイミングは最初の手付金等受領前であることを理解する。
選択肢3を正解と考える誤答パターン
なぜ間違えるか:宅建業法第41条の2により保全措置義務は売主である宅建業者にあり、媒介業者には保全措置義務はない。媒介業者は説明義務等はあるが保全措置の実施義務はない。
正しい理解:保全措置義務の主体は常に売主である宅建業者であり、媒介業者や代理業者には義務がないことを明確に区別して覚える。
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