平成元年(1989)本試験
問43営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不足額解消にならないと覚える。
営業保証金過去問
この問題の全体像
本問は営業保証金制度の基本的な仕組みと手続きを問う問題である。宅建業者は事務所数に応じた営業保証金（主たる事務所1,000万円、その他各500万円）を業務開始前に供託する義務がある。営業保証金からの弁済があった場合は不足額を供託し、新事務所設置時は事前に追加供託が必要である。一方、保証協会に加入した場合は営業保証金の取戻しが可能となる。各選択肢では供託額の不足、手続き順序の誤り、不足額対応の不適切さ、保証協会加入時の取戻しという異なる論点が検討されている。
宅地建物取引業者Ａは、主たる事務所ａとその他の事務所ｂ及びｃの３事務所を設けて、Ｂ県知事から、宅地建物取引業の免許を受けた。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、先ず1,500万円を供託して届け出た後、ａ及びｂで業務を開始し、その後500万円を供託して届け出た後、ｃでも業務を開始した。
- 2Ａは、2,000万円を供託して届け出た後、ａ、ｂ及びｃで業務を開始し、更にその後新事務所ｄを設置して業務を開始した後、500万円を供託した。
- 3Ａは、2,000万円を供託して届け出た後、ａ、ｂ及びｃで業務を開始したところ、Ａと宅地建物取引業に関し取引をしたＣが、その取引により生じた1,000万円の債権に関し、Ａの供託した営業保証金から弁済を受けたので、Ａは、営業保証金の不足額を供託する代わりに、ｂ及びｃの業務を停止した。
- 4Ａは、2,000万円を供託して届け出た後、ａ、ｂ及びｃで業務を開始したが、その後宅地建物取引業保証協会の社員となったので、直ちに、営業保証金として供託していた2,000万円を取り戻した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不足額解消にならないと覚える。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は営業保証金制度の基本的な仕組みと手続きを問う問題である。宅建業者は事務所数に応じた営業保証金（主たる事務所1,000万円、その…
03
知識背景
本問は営業保証金制度の基本的な仕組みと手続きを問う問題である。宅建業者は事務所数に応じた営業保証金（主たる事務所1,000万円、その…
04
覚え方
営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不…
05
試験のコツ
選択肢1で段階的供託を適法と誤解しやすいが、業務開始前の全額供託が必要
・選択肢2で事後供託を認めてしまいがちだが、新事務所での業務…
06
実務での見え方
実務では宅建業者が新店舗出店時に営業保証金の追加供託を忘れがちである。また、保証協会への加入を検討する際は、営業保証金の取戻しによる…
07
よくある間違い
{"mistake":"営業保証金は段階的に供託すれば良いと考える","why_wrong":"宅建業法第25条第2項により業務開始…
02深度分析
要約
本問は営業保証金制度の基本的な仕組みと手続きを問う問題である。宅建業者は事務所数に応じた営業保証金（主たる事務所1,000万円、その他各500万円）を業務開始前に供託する義務がある。営業保証金からの弁済があった場合は不足額を供託し、新事務所設置時は事前に追加供託が必要である。一方、保証協会に加入した場合は営業保証金の取戻しが可能となる。各選択肢では供託額の不足、手続き順序の誤り、不足額対応の不適切さ、保証協会加入時の取戻しという異なる論点が検討されている。
法的根拠
宅建業法第25条宅建業法第26条宅建業法第64条の7
論理の流れ
営業保証金は保証協会加入時に取り戻せるが、他の選択肢は供託額不足や手続き順序の違反がある。
重要な区別
営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不足額解消にならないと覚える。
各選択肢のポイント
- 宅建業法第25条第2項により、営業保証金の供託は業務開始前に完了していなければならない。選択肢1は1,500万円供託後にa・bで業務開始し、後に500万円追加供託してcで業務開始しているが、これは法定額に満たない状態での業務開始となり違法である。
- 宅建業法第25条第3項により、新たに事務所を設置する場合は、その事務所での業務開始前に営業保証金を追加供託しなければならない。選択肢2は新事務所dでの業務開始後に500万円を供託しており、手続きの順序が逆転している。
- 宅建業法第26条により、営業保証金から弁済を受けた場合、業者は不足額を供託しなければならない。選択肢3では1,000万円の弁済により営業保証金が1,000万円に減少したが、事務所数に応じた法定額2,000万円を維持する必要がある。
- 宅建業法第64条の7第2項により、保証協会加入時の営業保証金取戻しは、加入と同時に行うことができる。選択肢4の「直ちに取り戻した」という行為は法的に適法である。
03知識背景
テーマ概要
本問は営業保証金制度の基本的な仕組みと手続きを問う問題である。宅建業者は事務所数に応じた営業保証金（主たる事務所1,000万円、その他各500万円）を業務開始前に供託する義務がある。営業保証金からの弁済があった場合は不足額を供託し、新事務所設置時は事前に追加供託が必要である。一方、保証協会に加入した場合は営業保証金の取戻しが可能となる。各選択肢では供託額の不足、手続き順序の誤り、不足額対応の不適切さ、保証協会加入時の取戻しという異なる論点が検討されている。
関連法令
宅建業法第25条宅建業法第26条宅建業法第64条の7
体系的位置づけ
営業保証金。根拠：宅建業法第25条、宅建業法第26条、宅建業法第64条の7
04記憶テクニック
語呂合わせ
営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不足額解消にならないと覚える。
重要公式
営業保証金は「事前全額・事後追加・不足補充」が原則。保証協会加入なら「即座に取戻し可能」。段階供託や事後供託は違法、事務所閉鎖では不足額解消にならないと覚える。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 選択肢1で段階的供託を適法と誤解しやすいが、業務開始前の全額供託が必要
- 選択肢2で事後供託を認めてしまいがちだが、新事務所での業務開始前供託が原則
- 選択肢3で事務所閉鎖による解決を適法と考えやすいが、不足額供託義務は残る
- 保証協会加入時の営業保証金取戻しのタイミングを誤解しやすい
- 営業保証金は段階的に供託すれば良いと考える
- 保証協会加入後も営業保証金を維持する必要があると考える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では宅建業者が新店舗出店時に営業保証金の追加供託を忘れがちである。また、保証協会への加入を検討する際は、営業保証金の取戻しによる資金回収効果も考慮要素となる。取引相手方から営業保証金への弁済請求があった場合は、速やかな不足額供託により業務継続を図る必要がある。
実務への影響
実務では宅建業者が新店舗出店時に営業保証金の追加供託を忘れがちである。また、保証協会への加入を検討する際は、営業保証金の取戻しによる資金回収効果も考慮要素となる。取引相手方から営業保証金への弁済請求があった場合は、速やかな不足額供託により業務継続を図る必要がある。
07よくある間違い
営業保証金は段階的に供託すれば良いと考える
なぜ間違えるか:宅建業法第25条第2項により業務開始前の全額供託が義務付けられており、法定額に満たない状態での業務開始は違法である
正しい理解:営業保証金は業務開始の前提条件であり、全事務所分の法定額を事前に供託完了させる必要があることを理解する
保証協会加入後も営業保証金を維持する必要があると考える
なぜ間違えるか:宅建業法第64条の7により保証協会加入時は営業保証金の取戻しが認められており、両制度は代替的関係にある
正しい理解:営業保証金制度と保証協会制度は同一目的の代替制度であることを理解し、併用不要であることを覚える
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