平成元年(1989)本試験
問7抵当権設定後に築造された建物について、「競売はできる」が「優先弁済は受けられない」という点が最大の判断ポイントです。
抵当権過去問
この問題の全体像
抵当権の効力が及ぶ範囲（目的物、従物、果実）と、抵当権設定後に建物が築造された場合における民法388条の「土地と建物の一同競売」に関する正誤を問う問題です。
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 1抵当権は、不動産だけでなく、地上権及び永小作権にも設定することができる。
- 2抵当権の効力は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
- 3抵当権の効力は、抵当権設定行為に別段の定めがあるとき等を除き、不動産に附合した物だけでなく、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。
- 4土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を築造した場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売して、建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
抵当権設定後に築造された建物について、「競売はできる」が「優先弁済は受けられない」という点が最大の判断ポイントです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
抵当権の効力が及ぶ範囲（目的物、従物、果実）と、抵当権設定後に建物が築造された場合における民法388条の「土地と建物の一同競売」に関…
03
知識背景
抵当権は、不動産の占有を移さずに、その交換価値を把握して債権の担保とする制度です。効力の範囲として、付加物や従物、果実などが挙げられ…
04
覚え方
388条は「一同（いちどう）競売はOK、優先はNG」。建物が後から来ても、土地の価値を守るために一緒に売れるだけ。
05
試験のコツ
抵当権の効力が及ぶ範囲（従物、果実、賃借権）
・法定地上権と抵当権の関係
・抵当権侵害と妨害排除請求
06
実務での見え方
銀行が土地に抵当権を設定した後、所有者がその土地に倉庫を建てた。その後ローン返済が滞った場合、銀行は土地と倉庫をセットで競売にかける…
07
よくある間違い
{"mistake":"抵当権設定後に建てられた建物にも、抵当権の効力が及ぶと勘違いする。","why_wrong":"「抵当権の効…
02深度分析
要約
抵当権の効力が及ぶ範囲（目的物、従物、果実）と、抵当権設定後に建物が築造された場合における民法388条の「土地と建物の一同競売」に関する正誤を問う問題です。
法的根拠
民法第369条（抵当権の内容）民法第370条（抵当権の効力の及ぶ範囲）民法第371条（果実に対する効力）民法第388条（抵当権設定後の建物の競売）
論理の流れ
選択肢1は民法369条により地上権等への設定が可能で正しい。選択肢2は民法371条により、不履行後の果実に効力が及ぶため正しい。選択肢3は民法370条により、設定当時の従物に効力が及ぶため正しい。選択肢4は、民法388条により建物を土地と共に競売することはできるが、建物の代金から優先弁済を受ける権利はないため誤りである。
重要な区別
抵当権設定後に築造された建物について、「競売はできる」が「優先弁済は受けられない」という点が最大の判断ポイントです。
各選択肢のポイント
- 民法369条1項但書により、抵当権は地上権及び永小作権にも設定することができる。
- 民法371条により、抵当権は債務不履行があった後に生じた果実にも及ぶとされる。
- 民法370条により、抵当権は設定行為に別段の定めがない限り、従物に及ぶ。
- 民法388条は土地と建物を共に競売できるが、建物代金からの優先弁済は認めない。
03知識背景
テーマ概要
抵当権は、不動産の占有を移さずに、その交換価値を把握して債権の担保とする制度です。効力の範囲として、付加物や従物、果実などが挙げられます。また、抵当不動産の利用状況の変化（建物新築等）に対処するための特別規定が設けられています。
歴史的背景
民法制定時より、抵当権は最も重要な担保物権とされてきました。建物が後に建築された場合の処理（388条）は、土地の価値を維持するために認められた判例法理が明文化されたものです。
関連法令
民法第304条（先取特権の物上代位性）民法第372条（抵当権の準用）民法第424条（債権者代位権）不動産登記法
体系的位置づけ
宅建試験の民法分野における「担保物権」の核心部分です。特に抵当権の効力範囲は頻出であり、権利関係の基礎をなすため重要度は極めて高いです。
前提知識
抵当権が「非占有型担保物権」であること、「優先弁済権」を持つこと、そして「従物」や「果実」といった民法上の概念の定義を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
388条は「一同（いちどう）競売はOK、優先はNG」。建物が後から来ても、土地の価値を守るために一緒に売れるだけ。
ビジュアル描写
抵当権が設定された土地に、後から家（建物）が建ちました。抵当権者は「土地と家セットで売って！」と言えますが、家の売却代金は家の持ち主（設定者）のものです。
重要公式
効力の及ぶ範囲＝付加物＋従物（設定時）＋果実（不履行後）
関連連想
「後から来た客（建物）にはご飯（優先弁済）は出さない」で、優先弁済なし�を連想する。
比較表
【従物】設定時のもの→効力あり（370条）。【後付建物】設定後のもの→競売可・優先弁済なし（388条）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。抵当権の基本中の基本であり、必ず正解したい。
出題パターン
- 抵当権の効力が及ぶ範囲（従物、果実、賃借権）
- 法定地上権と抵当権の関係
- 抵当権侵害と妨害排除請求
解法・消去法
「優先弁済」という言葉があれば、その対象が「抵当不動産」そのものか「従物」かを確認し、後付建物なら誤りと判断する。
時間戦略
条文番号（370条、371条、388条）を知っていれば即答できるため、30秒以内で判断し他の問題に時間を回す。
06実務応用
実務シナリオ
銀行が土地に抵当権を設定した後、所有者がその土地に倉庫を建てた。その後ローン返済が滞った場合、銀行は土地と倉庫をセットで競売にかけることができますが、倉庫の売却代金からは回収できません。
実務への影響
金融機関は融資の際、抵当権設定後に建物が建築されるリスクを避けるため、あらかじめ「根抵当権」を設定したり、将来の建物にも抵当権の効力が及ぶよう特約を結ぶことが多い。
ケーススタディ
抵当権実行時に土地上に建物がある場合、建物の所有者が競売を避けるために土地を買い取る（法定買受権はないが、実務的に交渉）ケースが多い。
業界関連性
不動産取引において、抵当権付き物件の調査や競売物件の購入時、この388条のルールは価格交渉に直結する重要知識。
ニュース連動
空き家問題や再開発において、抵当権のついた土地と無権原で建てられた建物の処理が議論されることがある。
07よくある間違い
抵当権設定後に建てられた建物にも、抵当権の効力が及ぶと勘違いする。
なぜ間違えるか:「抵当権の効力は付加物に及ぶ」という原則（370条の類推適用）を拡大解釈してしまうため。
正しい理解:「建物」は独立した不動産であることを意識し、土地の抵当権が当然に及ぶわけではないと覚える。
果実に対する効力の発生時期を誤る。
なぜ間違えるか:抵当権設定時から効力が及ぶと考えてしまうか、差押えが必要だと混同するため。
正しい理解:「不履行して初めて果実（賃料など）に手が出る」とイメージする。
従物に効力が及ぶかどうかの基準時を間違える。
なぜ間違えるか:抵当権実行時ではなく、設定時の従物に限定されるルールを見落とすため。
正しい理解:「設定時の従物＝OK、後から来た従物＝（原則として）ダメ」と覚える。
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