平成3年(1991)本試験
問37「単なる相続財産の処分」と「業としての分譲」の違い、および「免許の専属性（他人に譲渡不可）」を正確に区別すること。
免許の要否過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における免許制度の基本原則、特に免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許の不可分性、相続人による分譲、および合併による免許承継の例外に関する知識を問うものです。
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
- 2宅地建物取引業者である個人Ｂが宅地建物取引業を営む目的で株式会社Ｃを設立し、Ｂがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Ｃは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
- 3宅地建物取引業者である個人Ｄが死亡し、その相続人ＥがＤの所有していた土地を20区画に区分し、宅地として分譲する場合、相続人Ｅは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。
- 4宅地建物取引業者である法人Ｆと宅地建物取引業者でない法人Ｇが合併し、法人Ｆが消滅した場合において、法人Ｇが法人Ｆの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Ｇは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「単なる相続財産の処分」と「業としての分譲」の違い、および「免許の専属性（他人に譲渡不可）」を正確に区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における免許制度の基本原則、特に免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許の不可分性、相続人による分譲、および合併に…
03
知識背景
宅建業法の免許制度は、不動産取引の公共性と専門性に鑑み、業者に対して許可制を敷くものです。免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許…
04
覚え方
「相続分譲は免許必要、合併履行は免許不要、免許は移転せず」
05
試験のコツ
相続人が分譲を行う場合の免許要否
・合併や破産管財人による業務遂行の例外
・事務所の増設による免許区分の変更
06
実務での見え方
親が所有していた広大な土地を相続した不動産会社が、その土地を区画整理して宅地として販売する場合、新たに免許を取得する必要があるか判断…
07
よくある間違い
{"mistake":"相続人が土地を売る場合、常に免許は不要だと考えてしまう。","why_wrong":"「相続財産の処分」は原…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における免許制度の基本原則、特に免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許の不可分性、相続人による分譲、および合併による免許承継の例外に関する知識を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第3条（免許）宅地建物取引業法第3条第1項（免許を要しない場合）宅地建物取引業法第4条（免許の申請）民法第4条（成年被後見人等の取引等 - 関接的）
論理の流れ
選択肢1は、免許の区分は主たる事務所の所在地で決まるため、他県で業務を行うだけでは大臣免許は不要と判断し誤り。選択肢2は、法人と個人は別人格であり、免許は移転しないため誤り。選択肢3は、相続人が土地を区画割して分譲する場合は「業」に該当するため免許が必要となり正解。選択肢4は、合併により消滅した業者の契約を履行するのみの場合は免許不要の例外に該当するため誤り。
重要な区別
「単なる相続財産の処分」と「業としての分譲」の違い、および「免許の専属性（他人に譲渡不可）」を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 免許の区分は主たる事務所の所在地で決まるため、他県で業務を行うだけでは大臣免許への変更は不要。
- 法人と個人は別の法人格であり、免許は他人や法人に譲渡・承継できないため、新たに免許が必要。
- 相続人が土地を区画割して分譲する行為は「業として行う取引」に該当するため、免許を受ける必要がある。
- 合併により契約を承継した者が、その契約の履行のみを行う場合は、免許を要しないとする例外規定がある。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の免許制度は、不動産取引の公共性と専門性に鑑み、業者に対して許可制を敷くものです。免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許があり、事務所の配置や法人の合併、相続などの際に特有の規制や例外が設けられています。
歴史的背景
宅建業法制定以来、免許制度は不適切な業者を排除するための入り口として最重要視されています。昭和の不動産狂乱期を経て、監督体制の強化とともに免許要件や更新制度が整備されました。
関連法令
宅地建物取引業法第3条宅地建物取引業法第5条宅地建物取引業法第7条民法第744条（合併）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における導入部であり、全ての前提となるため、最も重要度の高い単元の一つです。
前提知識
「宅地建物取引業」の定義（業として行うか否か）、法人と個人の法人格の違い、免許の効力が及ぶ範囲についての基礎的理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「相続分譲は免許必要、合併履行は免許不要、免許は移転せず」
ビジュアル描写
地図をイメージし、事務所が1県なら知事、2県以上なら大臣免許と覚える。また、相続人が土地を区切る（分譲する）作業をイメージし、これは「仕事（業）」だと連想する。
重要公式
主たる事務所＝1県→知事免許、2県以上→大臣免許
関連連想
「免許」は「運転免許」と同じく、本人（その法人）でなければ使えないと連想する。
比較表
【相続人の場合】
そのまま売却→免許不要
区画割分譲→免許必要
【合併の場合】
事業継続→免許必要
契約履行のみ→免許不要
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。この分野の理解が浅いと応用問題にも対応できないため。
出題パターン
- 相続人が分譲を行う場合の免許要否
- 合併や破産管財人による業務遂行の例外
- 事務所の増設による免許区分の変更
解法・消去法
「免許は不要」という選択肢には例外（相続分譲など）がないか注意。「大臣免許」は事務所が複数県にある場合のみと絞り込む。
時間戦略
基本事項の確認問題なので、迷わず正解したい。知識があれば30秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
親が所有していた広大な土地を相続した不動産会社が、その土地を区画整理して宅地として販売する場合、新たに免許を取得する必要があるか判断する場面。
実務への影響
無免許での営業は業務停止命令や罰則の対象となるため、M&Aや事業承継の際には必ず免許の承継手続きを確認する必要がある。
ケーススタディ
地方の零細業者が後継者不足で廃業し、その土地を地元の開発業者が引き継いで分譲する際、開発業者が既に免許を持っていれば問題ないが、持っていなければ新規取得が必要となる。
業界関連性
不動産業界のM&Aや事業承継において、免許の取り扱いはデューデリジェンスの重要項目。
ニュース連動
空き家対策や相続登記の義務化に関連し、相続財産の処分と「業」の境界線が話題になることがある。
07よくある間違い
相続人が土地を売る場合、常に免許は不要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:「相続財産の処分」は原則として免許不要だが、区画割りや造成を行う「業」としての行為には例外があることを知らないため。
正しい理解:「相続＋分譲＝免許必要」とセットで覚える。
他県で業務を行う場合、必ず大臣免許が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:免許の区分は「主たる事務所」の所在地で決まることを理解していない。
正しい理解:「主たる事務所」がどこにあるかを常に意識する。
合併の場合、消滅会社の免許は自動的に承継されると考える。
なぜ間違えるか:免許は譲渡できないが、合併による承継は認められるものの、手続きや例外（契約履行のみ）の知識が曖昧。
正しい理解:「事業を継続するか」「契約を終わらせるだけか」で判断を分ける。
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