問44専任媒介契約等における「強行規定（期間3ヶ月、2週間ごとの報告、登録義務）」と、それ以外の「任意規定」の区別。

媒介契約過去問

この問題の全体像

媒介契約における特約の有効性について、専任媒介契約等の強行規定と一般媒介契約の任意規定の区別を問う問題。特に期間、報告頻度、重複依頼の通知義務に関する知識が試される。

平成3年問44

宅地建物取引業者ＡがＢ所有地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1当該媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、ＡＢ間の合意により、ＢがＡ以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずＡに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
2当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、契約の有効期間を６月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、３月とされる。
3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をＡは10日ごとにＢに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
4当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

専任媒介契約等における「強行規定（期間3ヶ月、2週間ごとの報告、登録義務）」と、それ以外の「任意規定」の区別。

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深度分析

媒介契約における特約の有効性について、専任媒介契約等の強行規定と一般媒介契約の任意規定の区別を問う問題。特に期間、報告頻度、重複依頼…

知識背景

宅建業法における媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類。契約の種類に応じて、依頼者が他の業者に依頼できるか、有効期間の…

覚え方

「専任」は「3ヶ月」「2週間報告」、「専属」はさらに「登録」。一般は「自由」だが通知は「有効」。

試験のコツ

特約の有効性（期間延長、報告頻度変更、登録免除）・専任と専属専任の違い（自己発見の禁止）・指定流通機構への登録時期

実務での見え方

売主が不動産会社に仲介を依頼する際、契約期間を1年にしたいと言った場合、会社は法律上3ヶ月に制限されることを説明する。

よくある間違い

{"mistake":"10日ごとの報告特約を無効と判断する。","why_wrong":"法定基準を上回る義務は無効だと誤解してい…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第34条（媒介契約の内容等）宅地建物取引業法第34条の2（専任媒介契約等）民法第91条（任意規定と異なる慣習）

論理の流れ

選択肢1は一般媒介契約における通知義務の特約。法律に反せず有効であるため、「無効」とする記述は誤り。選択肢2は期間の制限（3月）通りで正しい。選択肢3は2週間ごとの報告義務を加重するもので有効。選択肢4は登録義務の免除は無効。よって誤りは1。

重要な区別

専任媒介契約等における「強行規定（期間3ヶ月、2週間ごとの報告、登録義務）」と、それ以外の「任意規定」の区別。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

宅建業法における媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類。契約の種類に応じて、依頼者が他の業者に依頼できるか、有効期間の上限、業者の報告頻度、指定流通機構への登録義務などが異なる。

歴史的背景

不動産取引の適正化と依頼者の保護を図るため、業者の努力義務と契約内容の明確化を目的に制定・整備された。

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