平成3年(1991)本試験
問45契約不適合担保責任の説明義務は「売主が宅建業者」の場合に限定されるのに対し、手付金等の保全措置の説明は業者が受領する場合に常に必要となる点。
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、重要事項説明（35条）と契約内容（37条）の区別、および契約不適合担保責任の説明義務が発生する「売主が業者である」という要件を正しく理解しているかを問う問題です。
次の事項のうち、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を義務付けられているものは、どれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、宅地建物取引業法第64条の３第２項の規定による保証の措置等を講ずるかどうか。
- 2当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任についての定めがある場合において、その内容
- 3移転登記の申請の時期
- 4天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
契約不適合担保責任の説明義務は「売主が宅建業者」の場合に限定されるのに対し、手付金等の保全措置の説明は業者が受領する場合に常に必要となる点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、重要事項説明（35条）と契約内容（37条）の区別、および契約不適合担保責任の説明義務が発生する「売主が業者である」という…
03
知識背景
重要事項説明制度（35条）は、取引相手方が物件や取引条件を理解し、契約締結の判断を行うために必要な事項を、契約成立前に宅建士が口頭で…
04
覚え方
35は『判断前』、37は『契約後』。担保責任は『売主業者』のみ説明。
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の混同
・売主が業者か否かによる説明義務の有無の区別
・手付金等の保全措置の有無の説明
06
実務での見え方
購入者に対し、手付金の保全措置の有無を説明し、万が一業者が倒産しても手付金が返還される仕組みを伝える場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"契約不適合担保責任は常に35条説明事項だと勘違いする。","why_wrong":"売主が業者である場合に限…
02深度分析
要約
この問題は、重要事項説明（35条）と契約内容（37条）の区別、および契約不適合担保責任の説明義務が発生する「売主が業者である」という要件を正しく理解しているかを問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項第7号宅地建物取引業法第35条第1項第11号宅地建物取引業法第37条第1項第5号宅地建物取引業法第37条第1項第8号宅地建物取引業法第64条の3
論理の流れ
まず、選択肢3（登記時期）と4（危険負担）は契約締結後の取り決めであるため、37条書面の記載事項であり35条の説明事項ではありません。これらを消去します。次に、選択肢2（契約不適合担保責任）は、35条1項11号により「売主が宅建業者」である場合にのみ説明義務が生じますが、問題文には売主が業者であるとの記載がありません。一方、選択肢1（手付金等の保全措置）は、業者が手付金を受領する場合には常に説明義務があります。したがって、唯一確実に説明義務がある選択肢1が正解となります。
重要な区別
契約不適合担保責任の説明義務は「売主が宅建業者」の場合に限定されるのに対し、手付金等の保全措置の説明は業者が受領する場合に常に必要となる点。
各選択肢のポイント
- 手付金等を受領しようとする場合、その保全措置の有無は35条1項7号により必須説明事項である。
- 契約不適合担保責任の説明義務は、売主が宅建業者である場合に限られるため、必ずしも義務付けられない。
- 移転登記の申請時期は契約の履行に関する事項であり、37条1項5号の記載事項であって35条の説明事項ではない。
- 不可抗力による損害の負担は契約内容を定めるものであり、37条1項8号の記載事項であって35条の説明事項ではない。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度（35条）は、取引相手方が物件や取引条件を理解し、契約締結の判断を行うために必要な事項を、契約成立前に宅建士が口頭で説明する制度です。一方、37条書面は契約成立後に交付する書面です。
歴史的背景
1991年当時、重要事項説明制度はすでに確立されていましたが、瑕疵担保責任（現在の不適合担保責任）に関する説明義務の適用範囲（売主が業者の場合に限る）について、正確な理解を問う良問として出題されました。
関連法令
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第37条（書面の交付）民法第559条（契約不適合担保責任）民法第567条
体系的位置づけ
宅建業法の「重要事項の説明等」および「書面の交付」の章における、最も基本的かつ重要な区分けを問う論点です。
前提知識
35条（説明）と37条（交付）の違い、手付金等の保全措置の内容、および契約不適合担保責任の定義とその説明義務の発生要件を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35は『判断前』、37は『契約後』。担保責任は『売主業者』のみ説明。
ビジュアル描写
契約成立の直前のタイミングで口頭説明＋書面交付（35）、成立後に書面のみ交付（37）とイメージする。
重要公式
35条＝意思決定、37条＝契約履行。
関連連想
手付金は「金」が動くからリスクが高い→35条でしっかり説明。
比較表
35条（重要事項）：取引態様、物件状況、手付金保全等。37条（契約書面）：代金額・支払時期、移転時期、危険負担。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要. 実務でも必須の基礎知識であり、誤りの選択肢を作りやすい。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の混同
- 売主が業者か否かによる説明義務の有無の区別
- 手付金等の保全措置の有無の説明
解法・消去法
「登記」「危険負担」「違約金」「損害賠償額」などの言葉があれば、原則として37条の記載事項と判断して消去する。
時間戦略
登記時期や危険負担などの典型的な37条事項を即座に消去し、残った選択肢について売主の属性を確認する。
06実務応用
実務シナリオ
購入者に対し、手付金の保全措置の有無を説明し、万が一業者が倒産しても手付金が返還される仕組みを伝える場面。
実務への影響
説明義務違反は指示処分の対象となり、業務停止命令等のリスクがあるため、業者にとって死活問題となる。
ケーススタディ
売主が個人の場合、契約不適合担保責任の特約があっても35条説明は不要であるため、説明漏れにはならないが、37条書面には記載が必要。
業界関連性
不動産取引におけるトラブル防止のために最も重要なプロセスの一つ。
ニュース連動
欠陥住宅問題などで、契約不適合担保責任の説明の重要性が増している。
07よくある間違い
契約不適合担保責任は常に35条説明事項だと勘違いする。
なぜ間違えるか:売主が業者である場合に限られるという適用要件を見落とすため。
正しい理解:「担保責任の説明＝売主業者」とセットで覚える。
手付金の保全措置の説明は、手付金が一定額以上の場合のみ必要だと誤解する。
なぜ間違えるか:保全措置の「実施」は金額次第だが、「説明」は受領する場合常に必要と混同するため。
正しい理解:「実施」と「説明」を区別して覚える。
登記時期や危険負担を35条事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:契約内容を決める事項は全て重要だと思い込み、35条と37条の違いを理解していないため。
正しい理解:「時期」「期限」「負担」は37条と覚える。
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