平成6年(1994)本試験
問11競売による借地権取得時の裁判所への許可申立て期間（代金支払後2ヶ月以内）と、建物買取請求権の価格（建物の価額のみ）を正確に区別すること。
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地権の譲渡における地主の承諾に代わる裁判所の許可制度と、建物買取請求権の要件・効果に関する正誤判定問題です。
ＡがＢの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Ｃに移転した。Ｂは、Ｃが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 1Ｃの建物の取得が売買によるものであるときは、Ｃは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
- 2Ｃの建物の取得が競売によるものであるときは、Ｃは、競売代金支払い後２月以内に限り、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
- 3Ｂが賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｃは、Ｂに対して、借地権の価額に建物の価額を加算した金額で、建物の買取りを請求することができる。
- 4ＣがＢに対して買取請求権を行使した場合、Ｃは、その建物を使用していても、Ｂが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ、その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
競売による借地権取得時の裁判所への許可申立て期間（代金支払後2ヶ月以内）と、建物買取請求権の価格（建物の価額のみ）を正確に区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地権の譲渡における地主の承諾に代わる裁判所の許可制度と、建物買取請求権の要件・効果に関する正誤判定問題です。
03
知識背景
借地権の譲渡や転貸における地主の承諾制度と、承諾が得られない場合の救済手段である裁判所の許可制度、および借地契約終了時等における建物…
04
覚え方
競売は「代金支払後2ヶ月」、買取請求は「建物代」だけ。タダ住まいは「地代払え」。
05
試験のコツ
許可申立ての期間制限（競売か否か）
・買取請求権の価格算定（借地権の価額を含むか）
・承諾に代わる許可の要件
06
実務での見え方
借地付き住宅を購入する際、地主が承諾してくれない場合、裁判所の許可を得て購入を進める実務や、どうしても承諾が得られない場合に建物を地…
07
よくある間違い
{"mistake":"買取請求権の価格に「借地権の価額」を含めてしまう。","why_wrong":"借地権そのものを買い取るので…
02深度分析
要約
借地権の譲渡における地主の承諾に代わる裁判所の許可制度と、建物買取請求権の要件・効果に関する正誤判定問題です。
法的根拠
借地借家法第19条（借地権の譲渡等）借地借家法第20条（地主の承諾に代わる許可）借地借家法第14条（建物買取請求権）
論理の流れ
借地権の譲渡には地主の承諾が必要だが、承諾が得られない場合、裁判所に許可を求められる。競売による取得の場合は、代金支払後2ヶ月以内という期間制限があるため、これに合致する選択肢2が正解となる。買取請求権は建物の価額のみが対象であり、使用継続中は地代相当額を支払う必要があるため、選択肢3と4は誤りである。
重要な区別
競売による借地権取得時の裁判所への許可申立て期間（代金支払後2ヶ月以内）と、建物買取請求権の価格（建物の価額のみ）を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 譲渡原因を売買に限定しておらず、登記が許可申立の要件ではないため誤り。
- 借地借家法20条2項の規定通り、競売の場合は代金支払後2ヶ月以内に申立て可能。
- 買取請求権の価格は「建物の価額」のみであり、借地権の価額は加算されない。
- 建物引渡しまでの使用は、地代相当額を不当利得として返還する必要がある。
03知識背景
テーマ概要
借地権の譲渡や転貸における地主の承諾制度と、承諾が得られない場合の救済手段である裁判所の許可制度、および借地契約終了時等における建物買取請求権について規定しています。
歴史的背景
旧借地法では地主の承諾が得られない場合の救済が不十分だったため、1992年の借地借家法改正で裁判所の許可制度が創設され、借地人の地位と借地権の流動性が強化されました。
関連法令
借地借家法第19条借地借家法第20条借地借家法第14条民法第601条（賃貸借）
体系的位置づけ
権利関係分野の「借地借家法」における核心論点であり、借地権の処分と保護に関する最も重要度の高い項目の一つです。
前提知識
借地権の性質（物権的債権）、借地上の建物譲渡と借地権譲渡の関係（借地借家法10条）、競売手続きの特殊性について理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
競売は「代金支払後2ヶ月」、買取請求は「建物代」だけ。タダ住まいは「地代払え」。
ビジュアル描写
地主が「ダメ」と言っても、裁判所が「OK」と言えば譲渡できるイメージ。競売はスピード勝負だから期間が短い（2ヶ月）。
重要公式
許可申立期間（競売）＝代金支払後2ヶ月。買取価格＝建物の価格。
関連連想
競売は「急げ（2ヶ月）」と覚える。買取請求は「建物」だけ買ってもらうと覚える。
比較表
一般譲渡：承諾不備なら許可申立可能。競売：代金支払後2ヶ月以内に許可申立。買取請求：建物の時価で請求。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題される重要論点。
重要度
A:最重要。借地権の流動性に関わるため頻出。
出題パターン
- 許可申立ての期間制限（競売か否か）
- 買取請求権の価格算定（借地権の価額を含むか）
- 承諾に代わる許可の要件
解法・消去法
「借地権の価額」が含まれる選択肢は買取請求権として誤りと即断できる。
時間戦略
条文の数字（2ヶ月）と対象（建物価格）を即座に判断できるよう知識定着を優先し、迷ったら選択肢を消去する。
06実務応用
実務シナリオ
借地付き住宅を購入する際、地主が承諾してくれない場合、裁判所の許可を得て購入を進める実務や、どうしても承諾が得られない場合に建物を地主に売却して資金を回収するケース。
実務への影響
借地権の流通性を確保し、不動産取引の安全性を高める役割を果たしている。
ケーススタディ
競売で借地付き物件を落札したが、地主が立ち退きを求めてきたため、2ヶ月以内に裁判所に許可を申し立てて借地権を守った事例。
業界関連性
不動産仲介業者にとって、借地権譲渡のリスク管理と解決策の提示は必須知識。
ニュース連動
空き家対策や土地の有効利用において、借地権の流動化は社会的課題とリンクしている。
07よくある間違い
買取請求権の価格に「借地権の価額」を含めてしまう。
なぜ間違えるか:借地権そのものを買い取るのではなく、建物を買い取る制度だと混同しているため。
正しい理解:「建物買取請求権」の名前通り、建物だけだと覚える。
競売の場合の許可申立て期間を忘れる。
なぜ間違えるか:一般の譲渡と区別して覚えていないため。
正しい理解:競売は「急げ（2ヶ月）」と覚える。
建物引渡しまでの使用について、地代相当額の支払い不要と誤解する。
なぜ間違えるか:買取請求権行使後も所有権が移転するまでの間、使用の対価が必要だと理解していない。
正しい理解:「タダで住めるわけがない」と常識で判断する。
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