平成9年(1997)本試験
問15登記申請において「同時申請が可能か」「前提となる登記の有無」を区別すること。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記の申請手続きにおいて、各種登記（買戻、地役権、合体、相続）を行うための前提条件や順序に関する正誤を判定する問題。
不動産登記の申請に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1買戻しの特約の登記の申請は、売買による所有権移転の登記がされた後でなければ、することができない。
- 2地役権設定の登記の申請は、要役地及び承役地の双方に所有権の登記がされている場合でなければ、することができない。
- 3合体による登記の申請は、既に登記された建物とまだ登記されていない建物とが合体する場合には、することができない。
- 4遺産分割協議書に基づく相続を原因とする所有権移転の登記の申請は、共同相続の登記がされていない場合には、することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
登記申請において「同時申請が可能か」「前提となる登記の有無」を区別すること。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記の申請手続きにおいて、各種登記（買戻、地役権、合体、相続）を行うための前提条件や順序に関する正誤を判定する問題。
03
知識背景
不動産登記法における登記手続きの具体的な要件。権利変動（地役権、買戻、相続）や物理的変動（合体）に伴う登記申請が認められるための形式…
04
覚え方
地役権は「二人（二地）の所有権」が揃って初めて成立。
05
試験のコツ
「～後でなければならない」という順序に関する出題
・「～できない」という否定形での要件確認
・相続登記における共同相続登記の要否
06
実務での見え方
土地を購入し、通路として隣地を使用する権利（地役権）を設定する際、隣地の所有権登記が未了だと設定登記が受理されず、通行権が保全されな…
02深度分析
要約
不動産登記の申請手続きにおいて、各種登記（買戻、地役権、合体、相続）を行うための前提条件や順序に関する正誤を判定する問題。
法的根拠
不動産登記法第81条（地役権設定登記）不動産登記法第107条（合体による登記）不動産登記法第34条（相続による登記）民法第581条（買戻しの期間）
論理の流れ
選択肢1は、買戻特約が売買と同時に申請可能であるため誤り。選択肢2は、地役権設定には要役地と承役地の双方の所有権登記が必要であり正しい。選択肢3は、合体登記は未登記建物を登記済建物に合体させる手続きであるため誤り。選択肢4は、遺産分割協議による移転登記は共同相続登記を経なくても申請可能であるため誤り。
重要な区別
登記申請において「同時申請が可能か」「前提となる登記の有無」を区別すること。
各選択肢のポイント
- 買戻特約の登記は、売買による所有権移転登記と同時に申請することが可能であるため誤り。
- 地役権設定登記は、要役地及び承役地の双方に所有権の登記がされていることが必要である。
- 合体による登記は、登記されている建物と登記されていない建物が合体する場合に行うものである。
- 遺産分割協議に基づく登記は、共同相続の登記がされていなくても申請することができる。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記手続きの具体的な要件。権利変動（地役権、買戻、相続）や物理的変動（合体）に伴う登記申請が認められるための形式的・実体的要件を規定している。
歴史的背景
1997年当時の旧不動産登記法に基づく問題だが、地役権設定の双方登記要件や合体登記の性質など、現在の法制度にも引き継がれている基本的な原則を問う内容。
関連法令
不動産登記法民法（物権法・相続法）不動産登記令
体系的位置づけ
宅建士試験の「法令上の制限」および「権利関係」分野において、登記手続きの正確な知識を問う重要な論点。
前提知識
登記の効力、所有権登記の意義、地役権の性質（要役地と承役地）、建物の合体・区分の概念、相続登記の種類（共同相続と遺産分割）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
地役権は「二人（二地）の所有権」が揃って初めて成立。
ビジュアル描写
地役権設定を「二人三脚」に例える。二人（両土地の所有者）が揃っていないと走（登記）れない。
重要公式
地役権設定 ＝ 要役地登記 ＋ 承役地登記
関連連想
「地役」には「役（やく）」がつくので、両方の土地が「役に立つ」状態（登記済）である必要があると連想。
比較表
抵当権設定：債務者所有権のみ必要。地役権設定：要役地・承役地双方の所有権が必要。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。登記手続きの要件に関する出題は頻繁にある。
重要度
B. 登記手続きは実務でも重要であり、出題頻度も高いため確実に押さえるべき。
出題パターン
- 「～後でなければならない」という順序に関する出題
- 「～できない」という否定形での要件確認
- 相続登記における共同相続登記の要否
解法・消去法
「～できない」という強い否定表現は、例外（同時申請など）がないか注意深く確認し、常識的に考えて厳しすぎる選択肢を消去する。
時間戦略
前提条件の有無を即座に判断できるよう、過去問で頻出のパターン（地役権、合体等）を暗記しておくと時間短縮になる。
06実務応用
実務シナリオ
土地を購入し、通路として隣地を使用する権利（地役権）を設定する際、隣地の所有権登記が未了だと設定登記が受理されず、通行権が保全されないリスクがある。
実務への影響
登記の前提要件を満たしていないと、権利関係の保全ができず、不動産取引が不成立になったり、後々紛争になったりする。
ケーススタディ
増築により建物が隣家と接続した（合体）場合、表示変更登記を行わないと、別々の建物として扱われ、売却や融資の際に登記簿上の不整合が問題となる。
業界関連性
司法書士や宅地建物取引業者が取引前に必ず確認する重要な実務知識。
ニュース連動
相続登記の申請義務化に関する法改正のニュースと関連し、相続手続きの正確な知識が一層重要になっている。
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