問31「個人の例外」が適用されるか否かの境界線。不特定多数への売却や、区画割りを伴う大規模な売却は「業」とみなされる点が最も重要な区別です。

免許の要否過去問

この問題の全体像

この問題は、宅建業法における「免許制度」の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と「免許不要の例外」に関する知識を問うものです。

平成9年問31

宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1Ａが、土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合、Ａは、免許を必要としない。
2Ｂが、借金の返済に充てるため自己所有の宅地を10区画に区画割りして、多数のＢの知人又は友人に対して売却する場合、Ｂは、免許を必要とする。
3Ｃが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Ｃは、免許を必要としない。
4Ｄが、１棟のマンション（10戸）を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Ｄは、免許を必要とする。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

「個人の例外」が適用されるか否かの境界線。不特定多数への売却や、区画割りを伴う大規模な売却は「業」とみなされる点が最も重要な区別です。

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深度分析

この問題は、宅建業法における「免許制度」の適用範囲、特に「業として行うか否か」の判断基準と「免許不要の例外」に関する知識を問うもので…

知識背景

宅建業法では、宅建業を営む者に免許を義務付けています。しかし、個人が自ら所有する物件を売る場合など、業として行うものでない場合は例外…

覚え方

「不特定多数は免許必須、個人売買は例外、公共の代理は免許必要」

試験のコツ

個人が自ら売る場合の例外・公共団体の関与と免許・賃貸業と免許

実務での見え方

土地所有者が相続で得た土地を分譲する際、業者を通さずに自分で売る場合でも、区画割りして多数に売れば免許が必要と判断されるリスクがあり…

よくある間違い

{"mistake":"「知人や友人への売却だから免許はいらない」と思い込むこと。","why_wrong":"規模（区画数）や動機…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第2条第1項宅地建物取引業法第2条第2項1号宅地建物取引業法第2条第2項2号宅地建物取引業法第2条第2項3号

論理の流れ

まず各選択肢が「業」に該当するか確認します。1は不特定多数への売却なので業に該当し免許が必要（×）。2は区画割りして10区画を売却する規模と借金返済という動機から「業」と判断され免許が必要（○）。3は公共団体の代理をする個人であり免許が必要（×）。4は自ら所有する物件を賃貸するので個人賃貸の例外に該当し免許不要（×）。よって正解は2です。

重要な区別

各選択肢のポイント

不特定多数の者に対する売却は「業」に該当するため、免許が必要である。
区画割りして10区画を売却する規模と借金返済の動機から、業として行うと判断される。
公共団体自身は免許不要だが、その代理をする私人は免許を必要とする。
自己所有物件を自ら賃貸する場合は、個人賃貸の例外として免許を必要としない。

03知識背景

テーマ概要

宅建業法では、宅建業を営む者に免許を義務付けています。しかし、個人が自ら所有する物件を売る場合など、業として行うものでない場合は例外として免許が不要です。この「業」と「非業」の区別が重要です。

歴史的背景

免許制度は、不動産取引の専門性と公益性に鑑み、消費者保護を目的に設けられました。例外規定は、過度な規制による個人の財産権行使の制約を避けるために設けられました。

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問31「個人の例外」が適用されるか否かの境界線。不特定多数への売却や、区画割りを伴う大規模な売却は「業」とみなされる点が最も重要な区別です。

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