平成9年(1997)本試験
問3634条の2書面（媒介契約）は「業者」が署名し、価額の根拠は不要。35条書面（重要事項説明）は「宅建士」が記名押印し、価額の根拠が必要。
媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面（34条の2書面）の記載事項と交付規定に関する理解を問うものです。特に、重要事項説明書（35条書面）との違いや、専任媒介契約特有のルールが正解の鍵となります。
宅地建物取引業者Ａは、売主Ｂとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、宅地建物取引業法第34条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面（以下この問において「34条の２書面」という。）を交付した。この場合、同法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 1Ａが、34条の２書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
- 2Ｂが宅地建物取引業者である場合でも、Ａは、34条の２書面に、Ｂが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
- 3Ｂが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめＢの申出があれば、「契約の有効期間は３月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の２書面に記載することができる。
- 4Ａが、宅地建物取引士でない従業者をして、Ａの名で34条の２書面に記名押印させた場合、Ａは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
34条の2書面（媒介契約）は「業者」が署名し、価額の根拠は不要。35条書面（重要事項説明）は「宅建士」が記名押印し、価額の根拠が必要。
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02
深度分析
この問題は、宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面（34条の2書面）の記載事項と交付規定に関する理解を問うものです。特に、重要事項…
03
知識背景
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。34条の2書面はこれらの契約内容を明示する書面です。専任媒介契約で…
04
覚え方
「34（さんし）の2は業者がサイン、35（さんご）は士がサインして根拠も言う」と覚える。
05
試験のコツ
34条の2書面と35条書面の記載事項の混同
・専任媒介と専属専任媒介の違い（依頼者の制限）
・書面への記名押印者（業者か宅建士か）の…
06
実務での見え方
実務でこの知識がどう活用されるか具体例を150文字で。不動産仲介会社が売主と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約書を作成します。この時、売…
07
よくある間違い
{"mistake":"34条の2書面にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。","why_wrong":"35条書面や37条書面…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面（34条の2書面）の記載事項と交付規定に関する理解を問うものです。特に、重要事項説明書（35条書面）との違いや、専任媒介契約特有のルールが正解の鍵となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約は書面により行うこと等）宅地建物取引業法第34条の2第1項（媒介契約書面の記載事項）宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）
論理の流れ
まず、問題文の「34条の2書面」が媒介契約書面であることを確認します。選択肢1は「価額の根拠を明示」する点で、これは35条書面の記載事項であるため誤りです。選択肢2は「他業者への依頼時の措置」の記載について、専任媒介契約では必須であり、相手が業者であっても免除されないため正解となります。選択肢3は自動更新の可否、選択肢4は記名押印者（宅建士か業者か）が論点です。
重要な区別
34条の2書面（媒介契約）は「業者」が署名し、価額の根拠は不要。35条書面（重要事項説明）は「宅建士」が記名押印し、価額の根拠が必要。
各選択肢のポイント
- 価額の根拠を書面で明示するのは、重要事項説明書（35条書面）の記載事項であり、34条の2書面には不要だから。
- 専任媒介契約では、依頼者が他の業者に重ねて依頼した場合の措置を記載する必要があり、依頼者が業者でも例外ではないから。
- 専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内と定められており、自動更新する旨の特約は無効と解されるから。
- 34条の2書面には宅地建物取引士の記名押印義務はなく、宅地建物取引業者が行えばよいから。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。34条の2書面はこれらの契約内容を明示する書面です。専任媒介契約では、指定流通機構への登録義務や、定期的な報告義務などが課せられ、これらを履行した場合に手数料を受領できます。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の公正と消費者保護を目的として制定されました。媒介契約の書面化義務（34条の2）は、業者と依頼者間のトラブルを防ぎ、契約内容を明確にするために設けられた規定です。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第15条の7宅地建物取引業法第34条の2第2項
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「媒介契約」分野に位置づけられ、35条や37条の書面交付義務とセットで出題される重要な論点です。
前提知識
この問題を解くには、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違い、および各書面（34条の2、35条、37条）ごとの記載事項と署名者の違いを整理しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「34（さんし）の2は業者がサイン、35（さんご）は士がサインして根拠も言う」と覚える。
ビジュアル描写
契約の流れをイメージ。まず業者同士で契約書（34条の2）を交わす（業者サイン）。次に専門家（士）が客に説明する（35条）。最後に契約成立（37条）。
重要公式
専任媒介＝3ヶ月以内＋登録義務＋他者依頼時の措置記載。
関連連想
「34条の2」の「2」を「ツー（業者）」と連想させて、業者がサインすると覚える。
比較表
34条の2書面：業者署名・価額根拠不要。35条書面：宅建士記名・価額根拠必要。37条書面：宅建士記名・交付義務あり。
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（例: 3-5年に1回）
重要度
A:最重要。書面ごとの違いは頻出のため。
出題パターン
- 34条の2書面と35条書面の記載事項の混同
- 専任媒介と専属専任媒介の違い（依頼者の制限）
- 書面への記名押印者（業者か宅建士か）の区別
解法・消去法
「宅建士」という言葉が34条の2書面の選択肢にあれば警戒。「価額の根拠」があれば35条書面の話と判断して消去する。
時間戦略
書面の種類（34条の2か35条か）を即座に判断し、署名者と記載事項をセットで確認すれば即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
実務でこの知識がどう活用されるか具体例を150文字で。不動産仲介会社が売主と媒介契約を結ぶ際、専任媒介契約書を作成します。この時、売主が他社にも依頼する可能性がある場合、その際の対応策（例：通知期限など）を契約書に明記しておかないと、後々の手数料請求でトラブルになります。
実務への影響
この法律・制度が実務に与える影響を100文字で。契約内容を明確にすることで、業者と依頼者間の無用な争いを防ぎ、手数料債権の確実な回収を可能にします。
ケーススタディ
具体的な事例やケースを150文字で。ある業者が専任媒介契約を結んだが、依頼者が他社を通じて売却してしまった。契約書に「他社依頼時の措置」が記載されていなかったため、報告義務違反等の主張が難しくなり、手数料が請求できないケースがあります。
業界関連性
不動産業界での重要性を80文字で。仲介業務の基本となる契約手続きであり、全ての宅建業者が遵守すべき必須知識です。
ニュース連動
最近のニュースや社会的な話題との関連を80文字で。IT化により電子契約が普及していますが、記載事項のルールは厳格に適用されます。
07よくある間違い
34条の2書面にも宅建士の記名押印が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:35条書面や37条書面の宅建士記名義務と混同しているため。
正しい理解:「契約は業者、説明は士」とセットで覚え、問題文の「宅建士」に敏感になること。
売買価額についての意見の根拠は全ての書面に記載が必要だと思う。
なぜ間違えるか:重要事項説明の重要度が高いため、全てに適用されると思い込んでいる。
正しい理解:「価額の根拠」が出てきたら「35条書面」だと即座に連想するクセをつける。
専任媒介契約の有効期間を自動更新する特約も有効だと考える。
なぜ間違えるか:3ヶ月以内という期間制限を知っていても、自動更新の可否まで理解していない。
正しい理解:「3ヶ月ルール」は絶対であり、自動更新や特約による延長は無効と覚える。
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