平成9年(1997)本試験
問3735条重要事項は「手付金の額」、37条契約書面は「代金の支払方法」という区別が絶対的です。
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明書と37条の契約書面における記載事項の違い、特に手付金に関する「額」と「支払方法」の区別を問う問題です。
宅地建物取引業者が宅地（代金1,000万円）を販売する場合に、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない重要事項は、次のうちどれか。
- 1代金の支払の方法
- 250万円未満の額の手付金を授受する場合の当該手付金の額
- 350万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要
- 450万円未満の租税その他の公課の負担に関する事項
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条重要事項は「手付金の額」、37条契約書面は「代金の支払方法」という区別が絶対的です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明書と37条の契約書面における記載事項の違い、特に手付金に関する「額」と「支払方法」の区別を問…
03
知識背景
宅建業法における重要事項説明（35条）と契約書面作成（37条）は、取引の公正と買主の保護を目的とした二大柱です。35条は契約成立前の…
04
覚え方
「35は額（がく）、37は法（ほう＝方法）」。手付金の額は35条、支払方法は37条と覚えましょう。
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の入れ替え
・手付金等の保全措置の有無
・金額基準（50万円など）を絡めた出題
06
実務での見え方
実際の取引では、買主に対し、契約前に手付金の額を明示し（35条）、契約時に具体的な振込口座や支払期日を定める（37条）という流れで運…
07
よくある間違い
{"mistake":"「代金の支払方法」も重要事項だと思い込んでいる。","why_wrong":"35条と37条の区別が曖昧で、…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明書と37条の契約書面における記載事項の違い、特に手付金に関する「額」と「支払方法」の区別を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の2第3号宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第17条の2第2号
論理の流れ
まず、手付金に関する事項のうち、重要事項（35条）と契約書面（37条）のどちらに該当するかを区別します。施行規則により、手付金等の「額」は35条重要事項、代金等の「支払方法」は37条契約書面の記載事項と定められています。したがって、選択肢1は誤りで、選択肢2が正解となります。選択肢3と4は、金額基準による説明義務の有無が誤っています。
重要な区別
35条重要事項は「手付金の額」、37条契約書面は「代金の支払方法」という区別が絶対的です。
各選択肢のポイント
- 代金の支払方法は、37条書面（契約書面）の記載事項であり、35条書面（重要事項説明書）の必須記載事項ではありません。
- 手付金等の額は、35条書面（重要事項説明書）への記載が義務付けられています。金額の大小にかかわらず必須です。
- 預り金の保全措置の概要は、未完成物件の場合など一定額以上（例：50万円以上）の場合に限り説明が必要です。
- 租税等の負担に関する事項は35条説明事項ですが、「50万円未満の」という金額による条件付けは誤りです。金額にかかわらず負担の帰属を説明します。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における重要事項説明（35条）と契約書面作成（37条）は、取引の公正と買主の保護を目的とした二大柱です。35条は契約成立前の説明、37条は契約成立時の交付が義務付けられ、記載事項が明確に区別されています。
歴史的背景
35条と37条の区別は宅建業法制定当初から存在しますが、消費者保護の観点から記載事項は年々拡充されています。特に手付金に関する規定は、売主による不当な履行遅滞や履行不能からの買主保護のために重要視されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第16条宅地建物取引業法施行規則第17条民法第557条（手付）
体系的位置づけ
宅建士試験の「宅建業法」分野における最重要単元です。35条と37条の違いは毎年のように出題される基本中の基本であり、得点源としての位置づけです。
前提知識
重要事項説明（35条）と契約書面（37条）のタイミングの違い、およびそれぞれの記載事項の相違点を理解していることが必要です。特に手付金と代金に関する事項の整理が求められます。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35は額（がく）、37は法（ほう＝方法）」。手付金の額は35条、支払方法は37条と覚えましょう。
ビジュアル描写
契約成立前の「説明」の段階では金額（額）を提示し、契約成立時の「書面」では具体的な履行方法（いつ、どうやって）を定めるイメージを持ってください。
重要公式
35条＝手付金額、37条＝支払方法
関連連想
「額」を「ガクッ」と説明してから（35条）、契約書で「方法」を決める（37条）と連想します。
比較表
35条重要事項：手付金額、解除の定め。37条契約書面：代金支払方法、引渡時期。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条と37条の区別は合格の必須条件です。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の入れ替え
- 手付金等の保全措置の有無
- 金額基準（50万円など）を絡めた出題
解法・消去法
「支払方法」という言葉があれば37条を疑い、「手付金額」とあれば35条を疑います。このキーワード反応で消去法を素早く行います。
時間戦略
「額」か「方法」かを即座に判断できれば10秒で解答可能。基本問題なので迷わず正解したいところです。
06実務応用
実務シナリオ
実際の取引では、買主に対し、契約前に手付金の額を明示し（35条）、契約時に具体的な振込口座や支払期日を定める（37条）という流れで運用されています。
実務への影響
事前説明と契約内容の不一致を防ぎ、後々の「聞いていない」というトラブルや、金額に関する認識の齟齬を回避する効果があります。
ケーススタディ
手付金の額を説明せずに契約し、後で買主が「思っていたより高かった」として契約解除を求めたトラブルにおいて、35条説明不備が業者の責任を加重する事例があります。
業界関連性
不動産取引における業者の説明義務違反を防ぐための基本ルールであり、実務家にとっては常識的な知識です。
ニュース連動
悪質な手付金受領による消費者被害のニュースなどで、適切な説明義務の履行が議論されることがあります。
07よくある間違い
「代金の支払方法」も重要事項だと思い込んでいる。
なぜ間違えるか:35条と37条の区別が曖昧で、契約内容に関する事項はすべて重要事項だと誤解しているため。
正しい理解:「額」なら35条、「方法」なら37条と、キーワードでパターン認識をする習慣をつけましょう。
金額が少ない（50万円未満）場合、説明不要だと誤解している。
なぜ間違えるか:手付金の保全措置などの金額基準と混同しており、説明義務自体が免除されると勘違いしているため。
正しい理解:「額」の説明は金額に関わらず必須、「保全措置」は金額が大きい場合に必須と分けて覚えます。
預り金の保全措置を常に説明しなければならないと思っている。
なぜ間違えるか:保全措置の説明義務が発生する「一定額以上」という条件を見落としているため。
正しい理解:「保全措置」が出てきたら「50万円以上か？」というチェックを自動的に行うようにします。
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