平成9年(1997)本試験
問44「売買代金の額」には消費税及び地方消費税が含まれるか否か。含まれるため、基準判定は税込価格で行う。
手付金等の保全措置過去問
この問題の全体像
宅建業法41条の2に基づき、工事完了後の物件売買における手付金等の保全措置の要否を判定する問題。ポイントは、保全措置が不要となる基準（代金の10％以下かつ1000万円以下）における「売買代金」に消費税が含まれるか否かである。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了後の分譲住宅についての売買契約（手付金500万円）を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば正しいものはどれか。
- 1手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。
- 2手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合には、Ａは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。
- 3手付金の額が売買代金の額の20パーセントを超える場合でも、Ａは、手付金全額について保全措置を講ずれば、手付金を受領することができる。
- 4手付金の額が分譲住宅の本体価額（売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額）の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「売買代金の額」には消費税及び地方消費税が含まれるか否か。含まれるため、基準判定は税込価格で行う。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法41条の2に基づき、工事完了後の物件売買における手付金等の保全措置の要否を判定する問題。ポイントは、保全措置が不要となる基準…
03
知識背景
宅建業者が自ら売主となる場合、未完成物件や完成物件の売買で受領する手付金について、業者が倒産等しても買主に返還されるよう保証する制度…
04
覚え方
「完売（かんばい）は１割（いちわり）か１０００万、未完（みかん）は２割（にわり）か１０００万」と覚える。
05
試験のコツ
保全措置の要否判定
・措置のタイミング（受領前後）
・対象となる金額の計算
06
実務での見え方
分譲マンションの販売時に、買主から手付金を受け取る際、銀行との保証委託契約を締結して金銭を保護する。
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件の20％ルールを完了物件にも適用してしまう。","why_wrong":"39条と41条の2の区別…
02深度分析
要約
宅建業法41条の2に基づき、工事完了後の物件売買における手付金等の保全措置の要否を判定する問題。ポイントは、保全措置が不要となる基準（代金の10％以下かつ1000万円以下）における「売買代金」に消費税が含まれるか否かである。
法的根拠
宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法施行令第7条の2
論理の流れ
本問は「工事完了後」の物件なので41条の2が適用される。保全措置不要の基準は「代金の10％以下かつ1000万円以下」である。選択肢4は、税抜価格の10％を超えても、税込価格の10％以下であれば措置不要と述べており、代金額に消費税が含まれるという正しい解釈を示しているため正解となる。
重要な区別
「売買代金の額」には消費税及び地方消費税が含まれるか否か。含まれるため、基準判定は税込価格で行う。
各選択肢のポイント
- 営業保証金は被害者への弁済用であり、手付金の保全措置とは無関係である。
- 保全措置は手付金の「受領前」に講じなければならない。受領後では遅い。
- 20％という数字は「工事完了前」の物件（39条）の上限であり、完了後物件（41条の2）には上限規定はないが、本肢は39条と混同させる誤りを含む。
- 売買代金の額（税込）の10％以下であれば保全措置不要であり、税抜価格との比較は関係ない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が自ら売主となる場合、未完成物件や完成物件の売買で受領する手付金について、業者が倒産等しても買主に返還されるよう保証する制度。
歴史的背景
かつては手付金の返還トラブルが多発したため、買主保護の観点から段階的に規制が強化され、現在の形になった。
関連法令
宅地建物取引業法第39条宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法施行令第7条の2
体系的位置づけ
「8つの規制」の中の「手付金等の保全措置」に位置づけ、極めて重要な頻出分野である。
前提知識
「自ら売主」の場合の規制強化、手付金の性質（解約手付）、消費税の扱いについての理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「完売（かんばい）は１割（いちわり）か１０００万、未完（みかん）は２割（にわり）か１０００万」と覚える。
ビジュアル描写
完成した家（小さい数字10％）と、建設中の家（大きい数字20％）のイメージ図。
重要公式
完了後：10％・1000万 / 未完成：20％・1000万
関連連想
「完売」＝「完璧」＝「厳しい（10％）」、「未完」＝「未定」＝「緩い（20％）」
比較表
完了物件：10％または1000万円超で保全必要。未完成物件：20％または1000万円超で保全必要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点の一つ。
重要度
A:最重要。実務でも必須の手続きであり、試験での配点も高い。
出題パターン
- 保全措置の要否判定
- 措置のタイミング（受領前後）
- 対象となる金額の計算
解法・消去法
「受領後」や「営業保証金」という言葉があれば即座に消去する。
時間戦略
数字と物件の種類（完了/未完了）を即座に判断し、迷わず解答する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売時に、買主から手付金を受け取る際、銀行との保証委託契約を締結して金銭を保護する。
実務への影響
業者の不祥事時でも買主の財産を守り、不動産取引の信頼性を担保する。
ケーススタディ
手付金500万円を受け取ったが、業者が倒産。保全措置があれば、買主は500万円を返還される。
業界関連性
契約締結業務において、宅建士が必ず確認・説明すべき核心的業務である。
ニュース連動
住宅販売業者の倒産ニュース等で、この制度の重要性が再認識されることがある。
07よくある間違い
未完成物件の20％ルールを完了物件にも適用してしまう。
なぜ間違えるか:39条と41条の2の区別がついていないため。
正しい理解:「完売（10％）」と「未完（20％）」の語呂合わせでセットで覚える。
手付金受領後に保全措置を講じればよいと考える。
なぜ間違えるか:「受領前」に措置が必要という厳格な要件を理解していない。
正しい理解:「先に保全、後に受領」という順序をイメージする。
売買代金の額から消費税を除いて10％を計算する。
なぜ間違えるか:法律上の「売買代金の額」は税込価格を指すため。
正しい理解:「代金＝税込」とセットで覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「手付金等の保全措置」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する