平成10年(1998)本試験
問4335条書面は「宅建士による口頭説明」が必要だが、37条書面は「宅建士の記名押印と交付」が必要であり、口頭説明義務はない点を区別すること。
契約書面（37条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法37条書面（契約書面）の交付および記名押印に関する正誤判定問題です。35条書面（重要事項説明）との違い、必須記載事項の不可欠性、そして宅建士の記名義務違反に対する罰則についての理解を問います。
宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂから定期借地権（借地借家法第22条）の設定を受けてその宅地に建物を建築し、Ｂの承諾を得て定期借地権付きで建物をＣに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。なお、この問において、「37条書面」とは、同法第37条の規定 に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。
- 1Ａは、Ｃに対し、宅地建物取引士をして、建物の敷地に関する権利が定期借地権である旨を記載した37条書面を交付して説明をさせなければならない。
- 2Ａは、当該契約を締結する時に建物の完成時期が確定していない場合でＣの了解を得たとき、37条書面に建物の引渡しの時期を記載する必要はない。
- 3Ａは、37条書面に、定期借地権の存続期間終了時における建物の取壊しに関する事項の内容を記載しなければならない。
- 4Ａは、宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならず、これに違反したときは、指示処分を受けるほか、罰金に処せられることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条書面は「宅建士による口頭説明」が必要だが、37条書面は「宅建士の記名押印と交付」が必要であり、口頭説明義務はない点を区別すること。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法37条書面（契約書面）の交付および記名押印に関する正誤判定問題です。35条書面（重要事項説明）との違い、必須記載事項の不可欠…
03
知識背景
37条書面は、宅建業者が契約を成立させた場合に、遅滞なく相手方に交付しなければならない書面です。契約の内容を明確にし、後日の紛争を防…
04
覚え方
35は『説明（ゼッタイ）』、37は『サイン（サナナ）』。説明は前、サインは後。
05
試験のコツ
35条と37条の機能（説明と交付）の混同
・必須記載事項の欠落や省略の可否
・宅建士の記名押印の有無
06
実務での見え方
不動産売買契約が締結された後、宅建業者が買主に対して、契約内容を記載した書面を郵送または手渡しで交付する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"35条書面と37条書面の役割を混同し、37条書面でも宅建士が説明しなければならないと考える。","why_w…
02深度分析
要約
宅建業法37条書面（契約書面）の交付および記名押印に関する正誤判定問題です。35条書面（重要事項説明）との違い、必須記載事項の不可欠性、そして宅建士の記名義務違反に対する罰則についての理解を問います。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条（契約内容を記載した書面の交付）宅地建物取引業法第37条第3項（宅地建物取引士の記名押印）宅地建物取引業法第78条（監督処分）宅地建物取引業法第79条（罰則）
論理の流れ
まず、35条書面（契約前の説明）と37条書面（契約後の交付）の違いを確認します。選択肢1は「説明」を37条で求めているため誤りです。次に、37条書面の記載事項は法令で定められており、選択肢2のように相手方の承諾があっても省略できません。選択肢3の取壊し事項は借地契約の内容ですが、37条書面の必須記載事項とはされていません。選択肢4は、37条書面への宅建士記名義務と、違反した場合の指示処分および罰金刑を規定通りに記述しており正解です。
重要な区別
35条書面は「宅建士による口頭説明」が必要だが、37条書面は「宅建士の記名押印と交付」が必要であり、口頭説明義務はない点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 37条書面は交付義務があるが、宅建士による説明義務は35条書面に適用されるものである。
- 建物の引渡時期は37条書面の必須記載事項であり、相手方の承諾があっても省略できない。
- 定期借地権の存続期間終了時の建物取壊しに関する事項は、37条書面の必須記載事項ではない。
- 37条書面には宅建士の記名押印が必要であり、違反した場合には指示処分のほか罰金刑も科される。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は、宅建業者が契約を成立させた場合に、遅滞なく相手方に交付しなければならない書面です。契約の内容を明確にし、後日の紛争を防ぐ目的があります。35条書面が契約前の説明であるのに対し、37条書面は契約の証明として機能します。
歴史的背景
定期借地権は1992年（平成4年）の借地借家法改正で創設された制度です。本問は1998年出題であり、新しい定期借地権システムと従来の宅建業法の規定を組み合わせた、当時の新しい出題形式でした。
関連法令
宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第35条借地借家法第22条（定期借地権）
体系的位置づけ
宅建業法の「契約」分野における最重要論点の一つであり、35条書面と対比させて出題される頻出単元です。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違い、それぞれの記載事項、作成および交付のタイミング、そして宅建士の関わり方（説明か記名か）を区別しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35は『説明（ゼッタイ）』、37は『サイン（サナナ）』。説明は前、サインは後。
ビジュアル描写
契約前の打ち合わせで宅建士が資料を指して話しているイメージ（35条）。契約成立後、印鑑を押した書類を手渡しているイメージ（37条）。
重要公式
37条書面＝交付＋記名＋必須事項（引渡時期・移転登記等）。
関連連想
罰金刑は『37条のサイン忘れ』で連想すると覚えやすい。
比較表
35条：契約前、口頭説明必須、宅建士記名。37条：契約後、交付必須、宅建士記名。説明は35のみ。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の手続きであり、出題頻度が極めて高い。
出題パターン
- 35条と37条の機能（説明と交付）の混同
- 必須記載事項の欠落や省略の可否
- 宅建士の記名押印の有無
解法・消去法
「相手方の承諾があれば省略できる」「宅建士が説明しなければならない（37条で）」という記述があれば即座に誤りと判断できる。
時間戦略
「説明」という言葉があれば35条、「交付」「記名」なら37条と即断し、他の要件を確認する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産売買契約が締結された後、宅建業者が買主に対して、契約内容を記載した書面を郵送または手渡しで交付する場面。
実務への影響
書面不備は契約自体の無効原因にはなりませんが、業者側の監督処分や罰則のリスクを高め、信頼を損なう原因となります。
ケーススタディ
引渡時期を「未定」として37条書面に記載せず、後日「いつ渡すのか」とトラブルになったケース。必須事項の記載漏れが紛争を招く一例。
業界関連性
不動産取引の適正化と消費者保護の根幹をなす手続きであり、全ての宅建業者が遵守すべき業務。
ニュース連動
インボイス制度や電子帳簿保存法に伴う、契約書面の電子化および押印廃止の流れと関連している。
07よくある間違い
35条書面と37条書面の役割を混同し、37条書面でも宅建士が説明しなければならないと考える。
なぜ間違えるか:両方とも宅建士が関わるため、口頭説明義務がある35条と、交付義務がある37条の区別が曖昧になるため。
正しい理解:『35は説明、37は交付』とセットで覚え、問題文の動詞に注目する。
必須記載事項について、相手方が了解していれば記載しなくてもよいと誤解する。
なぜ間違えるか:契約の自由原則を拡大解釈し、法令で定めた形式的要件を合意で回避できると錯覚するため。
正しい理解:『省略不可』『合意免除不可』というキーワードを見たら即座に正誤判断する習慣をつける。
37条書面の交付および記名違反に対する罰則を軽視し、指示処分のみと答える。
なぜ間違えるか:35条違反は指示処分のみだが、37条の記名違反には罰金刑もあるという違いを認識していないため。
正しい理解:35条は『アドバイス（指示）』、37条は『罰金（バツ）』とイメージで区別する。
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