平成11年(1999)本試験
問13建物の登記があれば対抗できるが、その登記名義は借地人本人でなければならない点。また、居住の事実は不要である点。
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地権の対抗要件に関する問題。借地権の登記がない場合、借地人が土地上の建物の登記をすることで第三者に対抗できるかが問われる。特に居住の必要性や登記名義の適格性が論点。
Ａは、建物所有の目的でＢから１筆の土地を賃借し （借地権の登記はしていない）、その土地の上にＡ単独所有の建物を建築していたが、Ｂは、その土地をＣに売却し、所有権移転登記をした。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- 1Ａは、建物について自己名義の所有権保存登記をしていても、そこに住んでいなければ、Ｃに対して借地権を対抗することができない。
- 2Ａは、建物についてＡの配偶者名義で所有権保存登記をしていても、Ｃに対して借地権を対抗することができない。
- 3Ａがその土地の上に甲及び乙の２棟の建物を所有する場合、甲建物にのみＡ名義の所有権保存登記があれば、乙建物が未登記であっても、Ａは、Ｃに対して借地権を対抗することができる。
- 4Ａの建物の登記上の所在の地番が、その土地の地番の表示と多少相違していても、建物の同一性が種類、構造、床面積等によって認識できる程度の軽微な相違であれば、Ａは、Ｃに対して借地権を対抗することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建物の登記があれば対抗できるが、その登記名義は借地人本人でなければならない点。また、居住の事実は不要である点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地権の対抗要件に関する問題。借地権の登記がない場合、借地人が土地上の建物の登記をすることで第三者に対抗できるかが問われる。特に居住…
03
知識背景
借地権が土地の所有権移転などによって消滅しないよう保護する制度。借地権自体の登記がなくても、土地上の建物の登記をすることで、第三者に…
04
覚え方
借地の対抗、建物登記。住んでなくてもOK、名義は本人。
05
試験のコツ
登記名義が家族名義の場合
・建物未登記の場合
・地番の不一致の場合
06
実務での見え方
土地を購入した際、そこに借地人が建物を建てて住んでいる場合、建物の登記簿を確認することで、借地権の主張が認められるかどうかを判断する…
07
よくある間違い
{"mistake":"建物の登記があれば対抗できるが、そこに「居住していること」も必要だと誤解している。","why_wrong"…
02深度分析
要約
借地権の対抗要件に関する問題。借地権の登記がない場合、借地人が土地上の建物の登記をすることで第三者に対抗できるかが問われる。特に居住の必要性や登記名義の適格性が論点。
法的根拠
借地借家法第10条民法第177条民法第605条不動産登記法
論理の流れ
借地権の登記がない場合、借地借家法10条により建物の登記が対抗要件となる。選択肢1は「居住していない」という事実をもって対抗不可としているが、対抗要件は「建物の登記」であり居住の有無は要件ではない。したがって、この記述は誤りである。
重要な区別
建物の登記があれば対抗できるが、その登記名義は借地人本人でなければならない点。また、居住の事実は不要である点。
各選択肢のポイント
- 対抗要件は建物の登記であり、居住の有無は関係ないため誤り。
- 建物の登記名義が借地人本人でなければ対抗できないため正しい。
- 一部の建物に登記があれば、借地権の全部について対抗できるとする判例通り正しい。
- 地番の軽微な相違で建物の同一性が認識できれば対抗できるとする判例通り正しい。
03知識背景
テーマ概要
借地権が土地の所有権移転などによって消滅しないよう保護する制度。借地権自体の登記がなくても、土地上の建物の登記をすることで、第三者に対して借地権の存在を主張できる。
歴史的背景
旧借地法では建物の表示登記でも良かったが、借地借家法では所有権保存登記等が明確に要求され、判例によりその解釈が蓄積されている。
関連法令
借地借家法第10条民法第177条不動産登記法
体系的位置づけ
権利関係（民法）の中の「借地借家法」分野。対抗問題は宅建試験の頻出論点であり、基礎知識として必須。
前提知識
対抗要件の意味（登記がないと第三者に主張できない）、借地権の性質（物権的債権）、建物保護の法理。
04記憶テクニック
語呂合わせ
借地の対抗、建物登記。住んでなくてもOK、名義は本人。
ビジュアル描写
土地の上に家があり、その家に「登記済」のシールが貼ってあるイメージ。そこに誰が住んでいるかは見えないが、シールがあれば権利が守られる。
重要公式
借地権の対抗＝借地権登記 または 建物登記（本人名義）。
関連連想
「居住」は賃借権の譲渡や転貸の問題（使用状況）に関わるが、所有権移転への対抗とは別物と連想。
比較表
借地権登記あり：そのまま対抗可。借地権登記なし：建物登記で対抗可。建物登記なし：対抗不可。
05試験テクニック
出題頻度
頻出。3年に1回はペースで出題される重要論点。
重要度
A:最重要。権利関係の得点源であり、実務でも基礎となるため。
出題パターン
- 登記名義が家族名義の場合
- 建物未登記の場合
- 地番の不一致の場合
解法・消去法
「居住している必要がある」「使用している必要がある」という選択肢は、対抗要件の原則（登記）からして怪しいと判断できる。
時間戦略
判例の結論を知っていれば即答可能。迷ったら「本人名義の登記」があるかだけ確認する。
06実務応用
実務シナリオ
土地を購入した際、そこに借地人が建物を建てて住んでいる場合、建物の登記簿を確認することで、借地権の主張が認められるかどうかを判断する。
実務への影響
土地売買において、借地権の有無を調査する際、建物登記の有無が重要な調査項目となる。
ケーススタディ
土地を買ったCが、借地人Aを立ち退かせようとしたが、Aが建物の登記を持っていたため、Aの借地権が認められ、CはAを立ち退かせられなかった事例。
業界関連性
不動産取引における権利調査の基本であり、トラブル防止のために不可欠。
ニュース連動
空き家問題などで、居住していない借地権の処理が議論される際に関連する。
07よくある間違い
建物の登記があれば対抗できるが、そこに「居住していること」も必要だと誤解している。
なぜ間違えるか:賃貸借の対抗要件は登記であり、占有（居住）は要件ではないため。
正しい理解:「対抗＝登記」という基本原則を徹底し、占有（居住）は即時取得などの別の論点であると区別する。
家族名義の登記でも自分が住んでいれば大丈夫だと思っている。
なぜ間違えるか:対抗要件は借地人自身の名義による登記が必要とされるため。
正しい理解:「名義は本人」を合言葉に覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する