平成11年(1999)本試験
問47比較広告は「客観的根拠」があれば合法だが、おとり広告や将来の変動を期待させる表示は違法となる点を区別する。
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
景品表示法に基づく不動産広告の規制に関する問題です。比較広告の許容要件、おとり広告の禁止、品質に関する誤認表示、そして市街化調整区域における建築制限の表示義務の正誤を判定することが求められます。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1不動産の販売広告において、自己の販売する物件の価格等の取引条件が競争事業者のものより有利である旨表示し、一般消費者を誘引して顧客を獲得しても、その取引条件の有利性についての具体的かつ客観的な根拠を広告に示していれば、不当表示となるおそれはない。
- 2不動産の販売広告に係る甲物件の取引を顧客が申し出た場合に、甲物件に案内することを拒否したり、甲物件の難点を指摘して取引に応じることなく顧客に他の物件を勧めたときでも、甲物件が存在していれば、その広告は不当表示となるおそれはない。
- 3新聞の折込広告において、分譲住宅40戸の販売を一斉に開始して１年経過後、売れ残った住宅30戸の販売を一時中止し、その６ヵ月後に一般日刊新聞紙の紙面広告で当該住宅を「新発売」と表示して販売したときでも、広告媒体が異なるので、不当表示となるおそれはない。
- 4市街化調整区域内に所在する土地（開発許可を受けた開発区域内の土地その他の一定の土地を除く。）の販売広告においては、「市街化調整区域」と表示し、このほかに「現在は建築不可」と表示しさえすれば、市街化区域への区分の変更が行われる予定がないとしても、不当表示となるおそれはない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
比較広告は「客観的根拠」があれば合法だが、おとり広告や将来の変動を期待させる表示は違法となる点を区別する。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
景品表示法に基づく不動産広告の規制に関する問題です。比較広告の許容要件、おとり広告の禁止、品質に関する誤認表示、そして市街化調整区域…
03
知識背景
景品表示法は、商品やサービスの取引において、事業者が行う過大な景品類の提供及び不当な表示を禁止し、公正な競争を確保し、消費者の利益を…
04
覚え方
「比較広告は根拠あり、おとり広告は即禁止、新発売は本当に新しく、調整区域は未来も不可」と覚える。
05
試験のコツ
比較広告の適法性（根拠の有無）
・おとり広告の定義と該当性
・市街化調整区域等の制限区域の表示ルール
06
実務での見え方
競合他社より安い価格を広告で打ち出す際、自社の価格計算書だけでなく、競合のチラシや新聞広告のコピーを入手し、そのデータを元に「〇〇社…
07
よくある間違い
{"mistake":"「現在は建築不可」と表示すれば、将来の区域変更の可能性について説明しなくても良いと考える。","why_wr…
02深度分析
要約
景品表示法に基づく不動産広告の規制に関する問題です。比較広告の許容要件、おとり広告の禁止、品質に関する誤認表示、そして市街化調整区域における建築制限の表示義務の正誤を判定することが求められます。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）景品表示法第8条（合理的な根拠を示す義務）景品表示法施行規則第10条（不動産業における表示に関する事項）
論理の流れ
選択肢1は、比較広告における「具体的かつ客観的な根拠」の提示があれば不当表示とならない原則を示しており正しい。選択肢2は、物件が実在しても他を勧める「おとり広告」に該当し禁止されるため誤り。選択肢3は、売れ残りを「新発売」とするのは品質について有利誤認を与えるため誤り。選択肢4は、「現在は建築不可」とだけ表示すると将来の区域変更を期待させ誤認させるおそれがあるため誤り。
重要な区別
比較広告は「客観的根拠」があれば合法だが、おとり広告や将来の変動を期待させる表示は違法となる点を区別する。
各選択肢のポイント
- 比較広告は、有利性について具体的かつ客観的な根拠を示していれば、不当表示には該当しないため正しい。
- 物件が実在しても、実際には販売する意思がなく他を勧める行為は「おとり広告」として禁止される。
- 販売開始から1年経過した物件を「新発売」と表示することは、商品の品質について誤認させるため違法である。
- 「現在は建築不可」とだけ表示すると、将来区域変更が行われるかのような誤認を与えるおそれがあるため不十分。
03知識背景
テーマ概要
景品表示法は、商品やサービスの取引において、事業者が行う過大な景品類の提供及び不当な表示を禁止し、公正な競争を確保し、消費者の利益を保護する法律です。不動産広告では、価格や条件の有利性、物件の品質、将来の利用可能性等について、消費者に誤認を与えないよう厳しく規制されています。
歴史的背景
1962年に制定され、消費者保護の観点から何度か改正されてきました。特に不動産業界では、バブル期の過熱した広告表現を規制するため、不動産特定共同事業法や宅建業法と連携しながら運用されています。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）宅地建物取引業法第32条（広告の開始時期の制限等）消費者契約法
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」または「宅建業法」の関連分野として出題され、実務における広告規制の基礎知識として重要な位置を占めます。
前提知識
不当表示の3つの類型（有利誤認、優良誤認、おとり広告）の意味を理解していること。また、市街化調整区域における建築制限の基本的な内容を把握していることが必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「比較広告は根拠あり、おとり広告は即禁止、新発売は本当に新しく、調整区域は未来も不可」と覚える。
ビジュアル描写
天秤をイメージする。左皿に「主張（最安値など）」、右皿に「客観的根拠（チラシのコピーなど）」を乗せて釣り合っていればOK。右皿が空ならNG。
重要公式
比較広告の許容要件 ＝ 主張 ＋ 具体的かつ客観的な根拠の提示
関連連想
「おとり広告」は、釣り針に餌をつけて魚を誘い、針がかかったら別の餌を与えるイメージで連想する。
比較表
比較広告（根拠あればOK） vs おとり広告（物件があってもNG）。「新発売」（新品のみOK） vs 「再発売」（古いものはNG）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。実務でも頻繁に直面する広告規制であり、違反すると課徴金の対象となるため。
出題パターン
- 比較広告の適法性（根拠の有無）
- おとり広告の定義と該当性
- 市街化調整区域等の制限区域の表示ルール
解法・消去法
「おとり広告」や「新発売」の定義を満たす極端な選択肢は、まず誤りとして候補から外す。比較広告は例外として認められる場合が多い。
時間戦略
広告の具体的な文言（「新発売」「現在は」など）に注目し、消費者がどう誤認するかを素早く判断する。
06実務応用
実務シナリオ
競合他社より安い価格を広告で打ち出す際、自社の価格計算書だけでなく、競合のチラシや新聞広告のコピーを入手し、そのデータを元に「〇〇社より10%安い」と明記して広告を作成する。
実務への影響
景品表示法違反は、消費者庁から課徴金納付命令や措置命令を受けるリスクがあり、企業の信用失墜に直結するため、広告チェック体制が必須。
ケーススタディ
ある不動産会社が、実際には売却する意思のない安い物件を広告に出稿し、問い合わせのあった顧客に高額な物件を勧めたため、景品表示法違反で告発された事例がある。
業界関連性
不動産販売において広告は生命線であり、法令遵守（コンプライアンス）は最優先事項の一つ。
ニュース連動
最近では、ネット広告における「限定」表示や「お得」表示の根拠が不十分として、大手企業でも措置命令が出される事例が報道されている。
07よくある間違い
「現在は建築不可」と表示すれば、将来の区域変更の可能性について説明しなくても良いと考える。
なぜ間違えるか:「現在は」という言葉が、将来「建築可能になる」という期待を消費者に抱かせるため。
正しい理解:「現在は」という言葉を見たら、「将来はどうなる？」という消費者の視点を持つ癖をつける。
他社より有利な条件を表示する広告はすべて不当表示になると勘違いする。
なぜ間違えるか:比較広告自体は競争促進のために認められている制度であることを理解していないため。
正しい理解:「根拠の提示」があればOK、「根拠なし」ならNGとシンプルに覚える。
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