平成11年(1999)本試験
問46住宅数が世帯数を上回った「初めて」の年（昭和63年）と、住宅数が世帯数の1.05倍になった年（平成5年）の区別を正確に理解しているかが最重要です。
税・その他統計過去問
この問題の全体像
平成10年（1998年）頃の不動産統計データに関する正誤判定問題です。地価公示、建設白書、住宅統計調査、住宅着工統計の4つの主要統計における具体的な数値や推移の知識が問われます。
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1平成11年３月に公表された地価公示（国土庁）によれば、平成10年１年聞の全国の地価は、住宅地、商業地とも下落幅が縮小した。
- 2建設白書（平成10年７月公表）によれば、全国の宅地供給量は、平成２年度以降毎年度、対前年度比で著しい減少が続いている。
- 3住宅統計調査（総務庁）によれば、全国の住宅数は、平成５年に初めて１世帯当たり1.05戸となり、総世帯数を上回った。
- 4住宅着工統計（建設省）によれば、平成10年１年間の新設住宅着工戸数は、120万戸を下回り、対前年比で２年連続の下落となった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
住宅数が世帯数を上回った「初めて」の年（昭和63年）と、住宅数が世帯数の1.05倍になった年（平成5年）の区別を正確に理解しているかが最重要です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
平成10年（1998年）頃の不動産統計データに関する正誤判定問題です。地価公示、建設白書、住宅統計調査、住宅着工統計の4つの主要統計…
03
知識背景
この問題は、不動産市場の動向を把握するための主要な統計（地価公示、住宅着工統計、住宅統計調査など）の内容と、バブル崩壊後の平成初期に…
04
覚え方
「昭和63（1.01）に追いつき、平成5（1.05）に余裕あり」と覚える。住宅数が世帯数を追い越したのは昭和63年、余裕が出てきたの…
05
試験のコツ
「初めて」や「過去最高」といった最上級の表現の正誤判定
・「〇〇年」という具体的な年号と数値の組み合わせ
・対前年比の増減（プラス・…
06
実務での見え方
不動産鑑定評価や市場分析において、過去のバブル崩壊期のデータを参照し、現在の市場局面と比較する際に、この時期の統計的背景が参考になり…
07
よくある間違い
{"mistake":"平成5年に初めて住宅数が世帯数を上回ったと勘違いする。","why_wrong":"「1.05戸」という印象…
02深度分析
要約
平成10年（1998年）頃の不動産統計データに関する正誤判定問題です。地価公示、建設白書、住宅統計調査、住宅着工統計の4つの主要統計における具体的な数値や推移の知識が問われます。
法的根拠
地価公示法第1条（地価公示の目的）建設統計法（現：建築・統計関連法規）統計法第2条（基幹統計）国土利用計画法（土地に関する基本計画）
論理の流れ
まず選択肢3の「住宅数が世帯数を上回った時期」を確認します。これは昭和63年が初めてであり、平成5年ではありません。次に選択肢1の地価動向ですが、平成10年はバブル崩壊後の金融危機の影響もあり、下落幅は縮小せず拡大しました。選択肢2の宅地供給量も、毎年度著しく減少したわけではありません。残る選択肢4について、平成10年の新設住宅着工戸数は約121万戸で、前年比で2年連続の減少（対前年比9.9%減）という記述は当時の統計実績として正しいため、これが正解となります。
重要な区別
住宅数が世帯数を上回った「初めて」の年（昭和63年）と、住宅数が世帯数の1.05倍になった年（平成5年）の区別を正確に理解しているかが最重要です。
各選択肢のポイント
- 平成10年の地価下落幅は、景気後退により縮小せず、むしろ拡大傾向にありました。
- 宅地供給量は減少傾向にありましたが、「著しい減少」が毎年度続いたわけではありません。
- 住宅数が総世帯数を上回ったのは昭和63年が初めてであり、平成5年ではありません。
- 平成10年の着工戸数は約121万戸で、前年比2年連続の減少という記述は統計上正しいです。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、不動産市場の動向を把握するための主要な統計（地価公示、住宅着工統計、住宅統計調査など）の内容と、バブル崩壊後の平成初期における具体的な数値やトレンドを理解しているかを問うものです。
歴史的背景
バブル経済崩壊後、地価は下落を続け、平成10年頃は金融システム不安もあり市場は停滞期にありました。この時期の統計データは、不動産不況の実態を示す重要な歴史的背景となります。
関連法令
地価公示法建築基準法（建築統計との関連）国土利用計画法住宅確保要綱
体系的位置づけ
宅建試験の「一般知識（統計等）」分野における出題です。法令そのものではなく、市場環境を把握するためのリテラシーを問う位置づけにあります。
前提知識
地価公示の意味、住宅着工統計と住宅統計調査の違い（フローとストック）、バブル崩壊後の地価下落トレンド、および昭和63年の「1世帯あたり住宅数1.01戸」という歴史的転換点の知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「昭和63（1.01）に追いつき、平成5（1.05）に余裕あり」と覚える。住宅数が世帯数を追い越したのは昭和63年、余裕が出てきたのは平成5年です。
ビジュアル描写
グラフをイメージしてください。横軸に年、縦軸に住宅数/世帯数を取り、昭和63年にラインが1.0を超え、その後右肩上がりで平成5年に1.05に達する山を描きます。
重要公式
住宅数÷総世帯数＝1.05（平成5年）。この「1.05」という数字と「平成5年」をセットで覚える。
関連連想
「昭和」から「平成」への代わり目（昭和63年＝平成元年の前年）に、住宅不足が解消されたと連想します。
比較表
【住宅統計調査（ストック）】5年ごと、所有形態などを調査。【住宅着工統計（フロー）】毎月、新規に建てられた戸数を調査。この二つを混同しない。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回（統計問題は頻出ですが、特定の年号の数字を問う問題は減少傾向にあります）
重要度
B:重要（過去のトレンドを理解する上で重要ですが、古い数値そのものより、統計の見方が問われます）
出題パターン
- 「初めて」や「過去最高」といった最上級の表現の正誤判定
- 「〇〇年」という具体的な年号と数値の組み合わせ
- 対前年比の増減（プラス・マイナス）の判定
解法・消去法
「初めて」という言葉があれば、その年号が本当に最初か疑います。また、バブル崩壊後の「地価上昇」や「著しい増加」などのポジティブな言葉は、まず誤りとして消去します。
時間戦略
統計問題は知識問題なので、知っていれば即答、知らなければ直感で選び、他の問題に時間を割くのが得策です。
06実務応用
実務シナリオ
不動産鑑定評価や市場分析において、過去のバブル崩壊期のデータを参照し、現在の市場局面と比較する際に、この時期の統計的背景が参考になります。
実務への影響
統計データの正確な理解は、不動産投資の判断や、地域の住宅需給バランスを分析する上で不可欠な基礎能力となります。
ケーススタディ
バブル期に購入した資産が平成10年頃にどの程度価値を下げたかを説明する際、地価公示データや着工統計を用いて客観的な市場環境の悪化を示します。
業界関連性
不動産業界では、常に最新の統計データが重視されますが、過去の長期トレンドを理解することで、サイクルを読む力が養われます。
ニュース連動
近年の「空き家問題」は、昭和63年以降続く「住宅数＞世帯数」の状態が長期化した結果であるというニュース解説と関連しています。
07よくある間違い
平成5年に初めて住宅数が世帯数を上回ったと勘違いする。
なぜ間違えるか:「1.05戸」という印象的な数字が平成5年であるため、その年が「超えた年」だと記憶に残りやすいからです。
正しい理解:「1.01（昭和63）」と「1.05（平成5）」のセットで覚え、1.01が「追いついた」最初であることを意識してください。
バブル崩壊後の地価動向を「下落幅が縮小している」と誤解する。
なぜ間違えるか:不動産価格はいずれ回復するという先入観や、複雑な経済状況の詳細を理解していないためです。
正しい理解:バブル崩壊後の地価は「ジリ貧（ゆっくりと下がり続ける）」が基本ですが、金融危機などのイベント時には「急落」することをおさえてください。
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