平成12年(2000)本試験
問44
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金の供託期間、事務所新設時の追加供託、重要事項説明の内容、そして免許換えに伴う供託所変更時の手続き（保管替え）に関する正誤判定問題です。
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Ａは、甲県知事の免許を受けた日から１月以内に、政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、その旨を甲県知事に届け出なければ、事業を開始することができない。
- 2Ａは、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、２週間以内に政令で定める額の営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託し、かつ、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
- 3Ａは、宅地又は建物の売買契約を締結しようとするときは、当該契約が成立するまでの間に、相手方に対して、営業保証金を供託した供託所及びその所在地並びに供託金の額について説明しなければならない。
- 4Ａが、営業保証金を金銭のみで供託している場合で、免許換えにより主たる事務所のもよりの供託所が変更したとき、Ａは、遅滞なく、変更前の供託所に対し、変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金の供託期間、事務所新設時の追加供託、重要事項説明の内容、そして免許換えに伴う供託所変更時の手続き（保管替え）に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金の供託期間、事務所新設時の追加供託、重要事項説明の内容、そして免許換えに伴う供託所変更時の手続き（保管替え）に関する正誤判…
03
知識背景
宅建業者が取引の相手方等の権利を保護するため、免許取得時に営業保証金を供託する制度です。主たる事務所と従たる事務所で額が異なり、事務…
04
覚え方
「供託は免許3ヶ月、事務所増設は前、金額は言わず、保管替えは金のみ」
05
試験のコツ
供託期間の誤り（1ヶ月 vs 3ヶ月）
・説明事項の過不足（金額を含むか）
・事務所増設のタイミング（前か後か）
06
実務での見え方
業者が県をまたいで事務所を移転する際、手続きを怠ると業務停止命令を受けるリスクがあるため、正確な手続きが求められます。
07
よくある間違い
{"mistake":"免許取得後の供託期間を1ヶ月と覚えている。","why_wrong":"その他の届出期間（2週間など）と混同…
02深度分析
要約
営業保証金の供託期間、事務所新設時の追加供託、重要事項説明の内容、そして免許換えに伴う供託所変更時の手続き（保管替え）に関する正誤判定問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条（供託等）宅地建物取引業法第30条（営業保証金の保管替え等）宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）
論理の流れ
選択肢1は供託期間が「1月」ではなく「3月」なので誤り。選択肢2は事務所設置「後」ではなく「前」に供託が必要なので誤り。選択肢3は説明事項に供託金の「額」は含まれないので誤り。選択肢4は金銭のみの供託で供託所が変更となった場合、保管替え請求ができるため正しい。
重要な区別
供託所が変更になった際の手続きが、金銭のみなら「保管替え」、有価証券含むなら「取戻し」後に新たな供託が必要になる点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 免許取得後の供託期間は1月ではなく3月であるため誤りです。
- 新たな事務所設置は、その開始前までに供託が必要であり、2週間以内ではないため誤りです。
- 説明事項は供託所と所在地のみであり、供託金の額は含まれないため誤りです。
- 金銭のみの供託で供託所が変更となった場合、保管替え請求ができるため正しいです。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が取引の相手方等の権利を保護するため、免許取得時に営業保証金を供託する制度です。主たる事務所と従たる事務所で額が異なり、事務所を増減するたびに供託額も調整が必要です。
歴史的背景
消費者保護の観点から、業者の不祥事等による損害を填補するために設けられた担保制度です。昭和年代の制定以来、供託方法や還付手続きの細かい改正が重ねられています。
関連法令
宅地建物取引業法第25条宅地建物取引業法第27条宅地建物取引業法第28条宅地建物取引業法第30条
体系的位置づけ
宅建業法における「監督」および「消費者保護」の柱の一つであり、免許制度と並ぶ業者の義務として出題されます。
前提知識
主たる事務所1000万円、従たる事務所1か所につき500万円という基本額。また、保証金が還付された場合は不足額を2週間以内に補充しなければならない点です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「供託は免許3ヶ月、事務所増設は前、金額は言わず、保管替えは金のみ」
ビジュアル描写
地図上で県境を越えて事務所が移動するイメージ。荷物が「現金」ならそのまま運ぶ（保管替え）。「証券」が混ざっていたら一度家に戻してから再度送る（取戻し）。
重要公式
主たる事務所1000万＋従たる事務所×500万。説明は「場所と所」のみ。
関連連想
「3ヶ月」は「サンキュー（Thank you）」と覚える。お客様に感謝してから開業。
比較表
金銭のみ→保管替え（簡単）。有価証券あり→取戻し＆再供託（面倒）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。数字や手続きのタイミングは頻出のため。
出題パターン
- 供託期間の誤り（1ヶ月 vs 3ヶ月）
- 説明事項の過不足（金額を含むか）
- 事務所増設のタイミング（前か後か）
解法・消去法
「1ヶ月以内」という短い期間や「金額を説明する」という過剰な義務は、通常誤りである可能性が高い。
時間戦略
知識問題なので即答を目指す。30秒以内に判断できなければ、数字の怪しい選択肢を消去する。
06実務応用
実務シナリオ
業者が県をまたいで事務所を移転する際、手続きを怠ると業務停止命令を受けるリスクがあるため、正確な手続きが求められます。
実務への影響
保証金制度は、業者の倒産等による被害者救済の実質的な担保となり、業界の信頼性を支えています。
ケーススタディ
業者が不渡りを起こし、顧客が手付金を返してもらえない場合、供託所から営業保証金の還付を受けることで救済される実例があります。
業界関連性
業者にとっては多額の資金拘束となるため、保証協会加入との選択が経営判断に直結します。
ニュース連動
悪質業者による被害救済のニュースで、供託金からの還付が報じられることがあります。
07よくある間違い
免許取得後の供託期間を1ヶ月と覚えている。
なぜ間違えるか:その他の届出期間（2週間など）と混同しているため。
正しい理解:「サンキュー（3ヶ月）」の語呂合わせで覚える。
重要事項説明で供託金の額も説明する必要があると考える。
なぜ間違えるか:消費者保護の観点から「どこに供託されているか」が重要であり、金額は直接関係ないと誤解しているため。
正しい理解:「場所と所（しょ）」だけ覚える。「額（がく）」はガクガクしないように除外。
事務所を新設する場合、開設後に供託すればよいと考える。
なぜ間違えるか:担保がなくて業務を行うことを防ぐための制度である点を理解していない。
正しい理解:「先に供託、後に開業」の順序を徹底する。
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