平成13年(2001)本試験
問45
業務の規制過去問
この問題の全体像
宅建業法における禁止行為（秘密漏洩、自己所有物件以外の売主契約、報酬超過受領）の知識を問う問題。媒介契約の双方締結は認められているため、禁止されている行為は3つである。
次の行為のうち、宅地建物取引業者がしてはならないこととして、宅地建物取引業法の規定により禁止されているものは、いくつあるか。
ア 正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすこと
イ 自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結すること
ウ 宅地又は建物の貸借の媒介にあたって、その媒介に係る取引の当事者の双方と媒介契約を締結すること
エ 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けること
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における禁止行為（秘密漏洩、自己所有物件以外の売主契約、報酬超過受領）の知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における禁止行為（秘密漏洩、自己所有物件以外の売主契約、報酬超過受領）の知識を問う問題。媒介契約の双方締結は認められているた…
03
知識背景
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき禁止行為および義務規定。秘密保持義務、手付金等の保全業務、報酬規制、そして自己所有物件以外の売買契…
04
覚え方
「秘密（45）は漏らすな、報酬（46）は上限まで、他人の物（34の2）は売るな（例外あり）」と覚える。
05
試験のコツ
「禁止されているものはいくつあるか」というカウント問題
・「誤っているものはどれか」という正誤問題
06
実務での見え方
顧客の個人情報や転勤理由などの機密情報を、他の顧客への営業トークに使うことは法律違反となる。
07
よくある間違い
{"mistake":"貸借の媒介で双方と媒介契約を結ぶことを禁止行為と誤解する。","why_wrong":"専任媒介契約の場合は…
02深度分析
要約
宅建業法における禁止行為（秘密漏洩、自己所有物件以外の売主契約、報酬超過受領）の知識を問う問題。媒介契約の双方締結は認められているため、禁止されている行為は3つである。
法的根拠
宅地建物取引業法第45条（秘密守護義務）宅地建物取引業法第34条の2（自己の所有に属しない宅地建物の売買等の禁止）宅地建物取引業法第46条（報酬の額）宅地建物取引業法第47条（手付金等の保全業務）
論理の流れ
アは正当な理由なしに秘密を漏らす行為であり、第45条で禁止されている。イは自己所有でない物件について売主となる予約であり、第34条の2で原則禁止されている（例外あり）。ウは貸借の媒介で双方と媒介契約を結ぶ行為であり、これは禁止されていない（専任媒介契約の重複は別規定）。エは大臣の定める額を超える報酬受領であり、第46条で禁止されている。したがって、ア、イ、エの3つが禁止行為となる。
重要な区別
「媒介」と「代理」の違い、および「自己所有でない物件の売主」になることの禁止（34条の2）とその例外（47条）の区別が重要。
各選択肢のポイント
- 宅建業者が業務上知り得た秘密を正当な理由なく漏らすことは、宅建業法45条により禁止されている。
- 自己所有に属しない宅地建物について一定の例外なく自ら売主となる予約を締結することは、宅建業法33条の2により禁止されている。
- 貸借媒介で取引当事者双方と媒介契約を締結すること自体は、宅建業法上ただちに禁止されていない。
- 国土交通大臣の定める報酬額を超えて報酬を受けることは、宅建業法46条により禁止されている。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が業務を行う際に遵守すべき禁止行為および義務規定。秘密保持義務、手付金等の保全業務、報酬規制、そして自己所有物件以外の売買契約締結の制限などが含まれる。
歴史的背景
業者による不正行為や消費者被害を防ぐため、宅建業法制定当初から厳格な規制が設けられている。特に自己所有でない物件の売主規制は、権利関係の混乱を防ぐ目的がある。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法第45条宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法第47条民法第656条（準委任）
体系的位置づけ
業務上の規制分野における核心的な出題範囲であり、業者としての倫理と法的限界を定める重要パート。
前提知識
宅建業者の定義、媒介と代理の違い、手付金等の保全措置の要件、報酬の上限計算方法についての基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「秘密（45）は漏らすな、報酬（46）は上限まで、他人の物（34の2）は売るな（例外あり）」と覚える。
ビジュアル描写
売主として立つには、その物件の所有権を持っているか、または工事完了前物件などの例外に該当する必要がある図をイメージする。
重要公式
禁止行為の数＝秘密漏洩(1)＋未所有売主(1)＋報酬超過(1)＝3。
関連連想
「秘密」は口にフタ、「報酬」は財布の紐、「他人の物」は手を出さないイメージで連想。
比較表
売主（自己所有）：OK。売主（他人所有）：原則NG（例外あり）。媒介（双方）：OK。代理（双方）：原則NG（書面交付等必要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。禁止行為と義務規定は頻出。
重要度
A:最重要。業者としての絶対的なルールであるため。
出題パターン
- 「禁止されているものはいくつあるか」というカウント問題
- 「誤っているものはどれか」という正誤問題
解法・消去法
明らかに許容されている行為（例：双方媒介契約）を見つけ出し、それを除外して残りを数える。
時間戦略
条文番号とキーワードが一致すれば即座に判断できるため、1問30秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
顧客の個人情報や転勤理由などの機密情報を、他の顧客への営業トークに使うことは法律違反となる。
実務への影響
違反すると業務停止処分や免許取消処分を受けるため、事務所管理の徹底が求められる。
ケーススタディ
宅建業者がまだ所有権を取得していない土地を「売主」として販売し、後で所有権移転ができなくなりトラブルになった事例。
業界関連性
業者の信頼性を支える根幹であり、業界全体の信用維持に直結する。
ニュース連動
個人情報保護法の改正や、不動産取引におけるサイバーセキュリティの重要性と関連が深い。
07よくある間違い
貸借の媒介で双方と媒介契約を結ぶことを禁止行為と誤解する。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の場合は重複不可だが、一般媒介契約や一方が専任で一方が一般なら可能だから。
正しい理解:「媒介」は仲介人として双方に立つことが本来の役割であると理解する。
自己所有でない物件の売主になる行為の例外を知らず、全て禁止と答える。
なぜ間違えるか:問題文に「一定の場合を除いて」という但し書きがあるのを見落とすため。
正しい理解:「～を除いて」という文言があれば、例外規定の存在を常に疑う癖をつける。
報酬の上限を超えて受け取っても、依頼者が承諾していれば有効と考える。
なぜ間違えるか:報酬規制は強行規定であり、当事者間の合意があっても無効だから。
正しい理解:「強行規定」という言葉を思い出し、合意では覆せないルールだと認識する。
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