問30

免許の要否過去問

この問題の全体像

宅建業法における「業」と「取引」の定義を問う問題。特に「転貸借（サブリース）」が取引行為に該当せず、免許を要しない点が正解の鍵となる。

平成14年問30

Ａ（個人）の宅地建物取引業法の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1Ａが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。
2Ａが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。
3Ａが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、Ａ自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。
4Ａが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

宅建業法における「業」と「取引」の定義を問う問題。

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深度分析

宅建業法における「業」と「取引」の定義を問う問題。特に「転貸借（サブリース）」が取引行為に該当せず、免許を要しない点が正解の鍵となる…

知識背景

宅建業法の適用範囲を決定する最も基本的な論点。誰が免許を必要とするか（業者）を定義するもので、特定の取引行為（8類型）を不特定多数者…

覚え方

「サブリースはスルーしてOK」。転貸借は取引行為じゃないから免許いらないと覚える。

試験のコツ

「自己所有物件の売却」が業にあたるか・「代理・媒介」の有無・「転貸借（サブリース）」の例外

実務での見え方

不動産管理会社がオーナーから物件を一括借り上げ（マスターリース）、入居者に転貸するビジネスモデル。この場合、管理会社は宅建免許がなく…

よくある間違い

{"mistake":"自己所有の不動産を売るなら免許はいらないと思い込む。","why_wrong":"1回だけなら不要だが、反復…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第2条第2号宅地建物取引業法第2条第3号民法第601条

論理の流れ

まず、各選択肢の行為が宅建業法2条2号に規定される「取引」に該当するか確認する。1は自己所有物の売買だが「反復継続」性があるため業とみなされる。2は代理、3は媒介であり、これらを業として行うには免許が必要。4の転貸借は賃貸借の一種であり、2条2号の行為（交換、売買、代理等）に含まれないため、免許は不要となる。

重要な区別

宅建業法の規制対象となる「取引行為」には「転貸借」が含まれない点を区別すること。

各選択肢のポイント

自己所有物件の売買でも、それを反復継続して行う場合は業として行うものとみなされ免許が必要。
代理行為は宅建業法で定める取引行為の一つであり、反復継続して行う場合には免許が必要。
実質的に宅地の分譲を行うものであり、媒介行為を業として行うため免許が必要。
転貸借は賃貸借契約の一種であり、宅建業法2条2号に規定される取引行為には該当しないため。

03知識背景

テーマ概要

宅建業法の適用範囲を決定する最も基本的な論点。誰が免許を必要とするか（業者）を定義するもので、特定の取引行為（8類型）を不特定多数者または反復継続して行う場合に「業」とみなされる。

歴史的背景

宅建業法制定以来、業として行う取引を規制する趣旨は変わらないが、サブリース等の新しいビジネスモデルにおいても、転貸借が免許不要であるとの解釈が一貫して示されている。

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