平成14年(2002)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示、将来施設の表示、重要事項の表示義務の有無を判断する問題です。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1販売代理を受けた宅地及び建物の広告を行う場合、自らが調査した周辺地域における当該物件と同程度の物件の平均的な価格を「市価」として当該物件の販売価格に併記してもよい。
- 2現在の最寄駅よりも近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して、新駅を表示してもよい。
- 3新聞折り込み広告で分譲マンションの販売広告を行う場合、すべての住宅について１戸当たりの表示が困難なときは、価格については最低価格及び最高価格のみを表示し、管理費については契約時に説明を行えば、不当表示となるおそれはない。
- 4高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ、当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが、意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には、不当表示となるおそれはない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示、将来施設の表示、重要事項の表示義務の有無を判断する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示、将来施設の表示、重要事項の表示義務の有無を判断する問…
03
知識背景
不動産広告における消費者保護と公正な競争を確保するためのルール。景品表示法の下、不動産業界では公正競争規約が定められており、価格、距…
04
覚え方
「市価」はダメ、「新駅」は公表でOK、「管理費」は広告で表示、「高圧線」は隠すな。
05
試験のコツ
将来の施設（駅・道路）の表示可否
・価格の表示方法（総額・坪単価）
・物件の欠陥（日照・権利）の表示義務
06
実務での見え方
分譲マンションの販売広告を作成する際、最寄駅の徒歩分数を計算し、将来の再開発計画について自治体の資料を確認して記載する。
07
よくある間違い
{"mistake":"「市価」という言葉が一般的だから使っても良いと考える。","why_wrong":"客観性がなく消費者を誤認…
02深度分析
要約
不当景品類及び不当表示防止法と公正競争規約に基づき、不動産広告における価格表示、将来施設の表示、重要事項の表示義務の有無を判断する問題です。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（物件の価格）不動産の表示に関する公正競争規約第13条（将来の施設等）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（物件の状況等）
論理の流れ
選択肢1は「市価」という曖昧な表現が禁止されているため誤り。選択肢2は鉄道事業者の公表に基づき予定時期を明示しているため適切。選択肢3は管理費を広告で表示せず契約時説明とするのは規約違反。選択肢4は高圧線下という重要事実を表示しないのは意図的でなくても不当表示。よって正解は2。
重要な区別
公的機関等による確実な情報に基づく将来の施設の表示は認められるが、主観的または不確実な情報や、物件の価値に影響する重要事実の欠落は禁止される点。
各選択肢のポイント
- 「市価」は客観性を欠くため使用不可。「取引事例」等の明確な根拠が必要。
- 運輸省等の公的機関や鉄道事業者が公表した事実で、予定時期を明示すれば表示可能。
- 管理費等は広告に最低価格及び最高価格又は代表額を表示しなければならない。
- 高圧線下であることは取引判断に影響する重要事実であり、意図の有無にかかわらず表示義務違反。
03知識背景
テーマ概要
不動産広告における消費者保護と公正な競争を確保するためのルール。景品表示法の下、不動産業界では公正競争規約が定められており、価格、距離、面積、将来の施設等の具体的な表示基準が設けられている。
歴史的背景
1962年の景品表示法施行に伴い、不動産業界では不当な表示による顧客誘引を防ぐため、公正取引協議会が公正競争規約を制定し、度々改正を行っている。
関連法令
景品表示法私的独占の禁止及び公正取引の確保に関する法律不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」科目における権利関係や建築基準法等と並び、取引の公正性を担保する重要な分野。
前提知識
景品表示法における「有利誤認」と「優良誤認」の概念、および公正競争規約で定められる具体的な表示基準（価格、面積、距離等）の理解。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「市価」はダメ、「新駅」は公表でOK、「管理費」は広告で表示、「高圧線」は隠すな。
ビジュアル描写
広告チラシの隅に小さく「新駅設置予定：2030年春（〇〇鉄道発表）」と注記があるイメージ。
重要公式
将来の施設＝公的機関等の公表＋予定時期の明示。重要事実＝取引判断に影響する事実＝必須表示。
関連連想
「後でクレームにならないか？」を基準に考える。駅ができなかったらクレーム→公表が必要。
比較表
公表済み新駅（表示可・時期明示） vs 計画段階新駅（表示不可）。価格表示（市価はNG、事例はOK） vs 管理費（広告必須）。
05試験テクニック
出題頻度
高頻度（毎年または隔年で出題）。
重要度
A（最重要）。実務でも違反リスクが高いため、正確な知識が求められる。
出題パターン
- 将来の施設（駅・道路）の表示可否
- 価格の表示方法（総額・坪単価）
- 物件の欠陥（日照・権利）の表示義務
解法・消去法
「意図的でないからOK」「契約時でいい」という言い回しは、表示義務の論点ではほぼ誤りと判断してよい。
時間戦略
細かい数字よりも「原則NG」か「例外でOK」かの判断軸を持ち、明らかな違反（意図的でなくても隠蔽など）を素早く消去する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売広告を作成する際、最寄駅の徒歩分数を計算し、将来の再開発計画について自治体の資料を確認して記載する。
実務への影響
広告規制に違反すると、措置命令や課徴金納付命令の対象となり、企業の信用失墜や販売停止に繋がるリスクがある。
ケーススタディ
実際に、完成予定の駅を「完成」と誤って表示したため、景品表示法に基づき排除命令を受けた事例がある。
業界関連性
不動産取引において広告は最初の接点であり、法令遵守は業界の信頼性を維持するために不可欠。
ニュース連動
近年では、太陽光発電の発電量予測の誇大表示や、耐震性に関する不当表示が問題視されている。
07よくある間違い
「市価」という言葉が一般的だから使っても良いと考える。
なぜ間違えるか:客観性がなく消費者を誤認させる恐れがあるため。
正しい理解:「市価」という言葉を見たら即座に怪しむ。
将来の施設はまだ完成していないから絶対に広告できないと考える。
なぜ間違えるか:公的機関等が公表している事実であれば、条件付きで表示可能。
正しい理解:「公表」と「時期明示」のキーワードを探す。
悪い事実（高圧線など）は、うっかり書き忘れても罰はないと思う。
なぜ間違えるか:表示義務違反は「意図」ではなく「効果（誤認）」で判断されるため。
正しい理解:「マイナス要素」ほど漏れなくチェックする習慣をつける。
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