平成18年(2006)本試験
問43
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業者が受領できる報酬の上限額に関する問題。代理・媒介の別、売買・賃貸の区分、および特別の依頼による実費の受領可否を問う。本問は2002年改正前の旧基準（売買5%・賃貸合計1ヶ月分）を適用して解答する必要がある。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が、宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この場合の取引の関係者は、Ａ、Ｂ及びＣのみとする。
ア Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Ｃを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬として、126万円を受領した。
イ Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。
ウ Ａは、貸主Ｂ及び借主Ｃとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その１か月後にＢＣ間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、Ｂ及びＣそれぞれから建物の借賃の１月分ずつを受領した。
- 1ア、イ
- 2ア、ウ
- 3イ、ウ
- 4ア、イ、ウ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者が受領できる報酬の上限額に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者が受領できる報酬の上限額に関する問題。代理・媒介の別、売買・賃貸の区分、および特別の依頼による実費の受領可否を問う。本問は2…
03
知識背景
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から上限額が定められている。売買の場合は物件価格に応じた比率、賃貸の場合は家賃の月数で規…
04
覚え方
旧法は「売買ゴーゴー（5%）で賃貸はイチ（1ヶ月）」、新法は「売買サンサン（3%）で賃貸はニ（2ヶ月）」と覚える。
05
試験のコツ
媒介と代理の組み合わせパターン（例：売主代理・買主媒介）
・消費税を含むか含まないかの判断ミス誘導
・賃貸借の「権利金」や「礼金」と…
06
実務での見え方
不動産会社が顧客から媒介契約を受ける際、重要事項説明書や媒介契約書に報酬上限額を記載する場面で、この計算式を用いて適正な手数料を提示…
07
よくある間違い
{"mistake":"過去問を解く際、現在の法律（3%ルール）を適用してしまい、旧法の問題を誤答する。","why_wrong":…
02深度分析
要約
宅建業者が受領できる報酬の上限額に関する問題。代理・媒介の別、売買・賃貸の区分、および特別の依頼による実費の受領可否を問う。本問は2002年改正前の旧基準（売買5%・賃貸合計1ヶ月分）を適用して解答する必要がある。
法的根拠
宅地建物取引業法 第46条（報酬の額）宅地建物取引業法施行規則 第18条（報酬の算定方法）宅地建物取引業法 第34条の2（特別の依頼による広告等）
論理の流れ
アは代理で3000万円の売買。旧法の上限計算式（価格×5%+2万円）に当てはめると、150万+2万=152万円が上限。受領額126万円はこれ以下で合法。イは媒介で1000万円の売買。上限は50万+2万=52万円。30万円は適正。さらに特別依頼による実費10万円の別途受領も認められる。ウは賃貸媒介で双方から1ヶ月分ずつ（計2ヶ月分）を受領。旧法の上限は合計1ヶ月分であるため違反。よって正解はア・イ。
重要な区別
売買報酬の計算式（旧法5%ルールと現行3%ルールの違い）と、賃貸報酬の上限（旧法は合計1ヶ月分、現行は双方1ヶ月分）の区別が最重要。
各選択肢のポイント
- 正解は1番「ア、。
- イは媒介報酬と実費受領が適法、。
- ウは賃貸借媒介で双方から1月分ずつ受領は報酬制限違反。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から上限額が定められている。売買の場合は物件価格に応じた比率、賃貸の場合は家賃の月数で規制される。また、媒介と代理では受領相手が異なり、特別の依頼による実費は別途請求可能である。
歴史的背景
2002年の宅建業法改正により、売買の報酬上限は「価格×5%+2万円」から「価格×3%+6万円」に引き下げられた一方、賃貸の上限は「合計1ヶ月分」から「双方1ヶ月分ずつ（計2ヶ月分）」に引き上げられた。本問は改正前の数値を用いている。
関連法令
宅地建物取引業法 第46条宅地建物取引業法施行規則 第18条民法 第643条（委任）民法 第644条（受任者の注意義務）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「報酬」分野。過去問演習において、計算問題と組み合わせて出題される頻出論点であり、法改正の経緯も含めて理解が求められる重要単元。
前提知識
媒介と代理の違い（報酬を受領できる相手方）、売買と賃貸における報酬上限の計算式、消費税の取り扱い（報酬上限額は税抜か税込か）、特別の依頼による実費の別途受領可否についての知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
旧法は「売買ゴーゴー（5%）で賃貸はイチ（1ヶ月）」、新法は「売買サンサン（3%）で賃貸はニ（2ヶ月）」と覚える。
ビジュアル描写
売買価格を横棒グラフで表し、その上に報酬のパーセンテージを積み上げるイメージ。旧法は積み上がる高さが高く、新法は低い。賃貸はコインの枚数で月数をイメージする。
重要公式
旧売買上限＝物件価格×0.05＋20,000円、旧賃貸上限＝家賃の0.5ヶ月分×2人＝1ヶ月分
関連連想
「5%」は高い手数料を連想させ（バブル期など）、「1ヶ月」は仲介手数料として一般的なイメージと結びつける。
比較表
【売買報酬上限】旧法：5%+2万円 vs 新法：3%+6万円。【賃貸報酬上限】旧法：合計1ヶ月分 vs 新法：双方1ヶ月分ずつ。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点だが、計算式や上限額の数字が法改正により変わるため、過去問を解く際は「出題年度のルール」に合わせて解くことが必須。
重要度
A:最重要。報酬計算は実務でも必須であり、試験でも確実に正解したい分野。
出題パターン
- 媒介と代理の組み合わせパターン（例：売主代理・買主媒介）
- 消費税を含むか含まないかの判断ミス誘導
- 賃貸借の「権利金」や「礼金」と報酬の区別
解法・消去法
賃貸の報酬額（月数）が極端に多い選択肢や、売買価格に対して報酬率が明らかに高い（例：10億円で5%など）選択肢をまず消去する。
時間戦略
計算問題は時間を要するため、まずは選択肢のア、イ、ウのどれが違反しているか大まかに見極め、計算が必要なものだけ丁寧に行う。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社が顧客から媒介契約を受ける際、重要事項説明書や媒介契約書に報酬上限額を記載する場面で、この計算式を用いて適正な手数料を提示する。
実務への影響
報酬規制を超える手数料を受け取ると、指示処分や業務停止命令などの行政処分の対象となるため、コンプライアンス遵守上極めて重要。
ケーススタディ
顧客から「早く契約したいので特別に広告を打ってほしい」と依頼された場合、通常の媒介報酬とは別に、実際にかかった広告費を請求できるか否かの判断基準となる。
業界関連性
不動産取引の仲介手数料は不動産会社の主要な収益源であり、その算定根拠は業界全体の共通ルールとして定着している。
ニュース連動
近年のデジタル化や仲介アプリの普及に伴い、従来の報酬体系を見直す動きや、大手企業の手数料無料化などのニュースとも関連が深い。
07よくある間違い
過去問を解く際、現在の法律（3%ルール）を適用してしまい、旧法の問題を誤答する。
なぜ間違えるか:問題文の年度を確認せず、最新の知識だけで判断してしまうため。
正しい理解:問題文の年度と、報酬の計算式（5%か3%か）をセットで覚える。2002年改正前は5%であることを暗記する。
賃貸借の媒介で、貸主と借主の双方から報酬を受け取れる点を忘れ、片方しか受け取れないと判断する。
なぜ間違えるか:売買の代理（一方のみから受領）と混同している、または旧法の賃貸（合計1ヶ月）と現行法を混同している。
正しい理解:「賃貸は双方から受領可」という原則を押さえつつ、旧法例外（合計1ヶ月）を特別に記憶する。
特別の依頼による実費について、依頼がなくても当然に請求できると勘違いする。
なぜ間違えるか:「特別の依頼」という要件の重要性を理解していない。
正しい理解:「特別の依頼」がないのに実費を請求した選択肢は即座に違反と判断する。
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