平成21年(2009)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
不動産広告における景品表示法および公正競争規約の適用について、築年数の算定基準、建築不可地の表示義務、新築賃貸の賃料表示、そして工事完了前の広告時期という4つの具体的な場面から正誤を問う問題。
宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。）によれば、正しいものはどれか。
- 1平成元年４月１日に建築され、平成８年４月１日に増築された既存住宅を平成21年４月１日から販売する場合、当該増築日を起算点として「築13年」と表示してもよい。
- 2建築基準法で規定する道路に２m以上接していない土地に建築物を建築しようとしても、原則として建築基準法第6条第１項の確認を受けることはできないため、「建築不可」又は「再建築不可」と明示しなくてもよい。
- 3新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な１住戸１か月当たりの賃料を表示すればよい。
- 4宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産広告における景品表示法および公正競争規約の適用について、築年数の算定基準、建築不可地の表示義務、新築賃貸の賃料表示、そして工事完了前の広告時期という4つの具体的な場面から正誤を問う問題。
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02
深度分析
不動産広告における景品表示法および公正競争規約の適用について、築年数の算定基準、建築不可地の表示義務、新築賃貸の賃料表示、そして工事…
03
知識背景
不動産の表示に関する公正競争規約は、景品表示法に基づき、不動産の広告表示における不当な顧客誘引を防ぐための自主規制ルールであり、物件…
04
覚え方
築年は新築、建築不可は明示、新築賃料は全戸、工事前は許可取得後。
05
試験のコツ
築年数の起算点ミス
・建築不可地の表示漏れ
・工事完了前の広告時期
06
実務での見え方
改修済みの中古マンションを販売する際、改修日ではなく当初の新築日から築年数を計算してチラシに記載する。
07
よくある間違い
{"mistake":"増築や大規模修繕を行った年を築年数の起算点とする。","why_wrong":"物件の経年劣化の度合いを示す…
02深度分析
要約
不動産広告における景品表示法および公正競争規約の適用について、築年数の算定基準、建築不可地の表示義務、新築賃貸の賃料表示、そして工事完了前の広告時期という4つの具体的な場面から正誤を問う問題。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（物件の表示）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（新築住宅の表示）不動産の表示に関する公正競争規約第18条（工事中の物件）
論理の流れ
まず選択肢1の築年数について、規約では新築時を起算点とするため増築日からの計算は誤りと判断。次に選択肢2の建築不可表示について、建築基準法上の制約がある場合はその旨を明示しなければならないため誤り。選択肢3の賃料表示について、新築賃貸は全戸表示か範囲表示が必要であり標準的な住戸のみでは不十分と判断。最後に選択肢4について、工事完了前であっても建築確認等の許可があれば広告可能とする規約の規定に合致するため正解とする。
重要な区別
築年数は「新築時」を基準とすること、および工事完了前広告は「建築確認等」の許可取得後であれば可能であるという点。
各選択肢のポイント
- 築年数は新築時から起算するため、平成元年から起算し築20年とする必要がある。
- 建築基準法上の道路に接していない等の理由で建築不可の場合は、その旨を明示しなければならない。
- 新築賃貸マンションは全戸の賃料を表示するか、最高額と最低額を表示する必要がある。
- 工事完了前であっても、建築確認等の許可処分があれば広告表示が可能である。
03知識背景
テーマ概要
不動産の表示に関する公正競争規約は、景品表示法に基づき、不動産の広告表示における不当な顧客誘引を防ぐための自主規制ルールであり、物件の状態や取引条件に関する具体的な基準を定めている。
歴史的背景
消費者保護の観点から不動産取引の透明性を高めるため、業界団体が公正取引委員会の認定を受けて制定し、時代の変化に合わせて頻繁に改正されている。
関連法令
景品表示法第4条不動産の表示に関する公正競争規約第12条不動産の表示に関する公正競争規約第15条不動産の表示に関する公正競争規約第18条建築基準法第6条第1項
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」以外の法令分野における重要な柱であり、特に広告規制に関する実務的な知識を問う頻出分野である。
前提知識
築年数の計算方法、建築基準法における接道義務の内容、賃貸広告における「標準的」と「全戸」の表示の違い、工事完了前広告の制限に関する知識。
04記憶テクニック
語呂合わせ
築年は新築、建築不可は明示、新築賃料は全戸、工事前は許可取得後。
ビジュアル描写
タイムラインの始点に「新築日」をマークし、そこから現在までの長さを築年数とイメージする。増築は途中のイベントに過ぎない。
重要公式
築年数＝現在年－新築年（増築年ではない）。
関連連想
「許可」＝「GOサイン」＝広告OKと連想する。
比較表
新築賃貸（全戸or範囲必須）vs 既存賃貸（代表的な室賃可）。築年数（新築起算）vs 耐用年数（税務上の概念）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度、広告規制の論点として出題される。
重要度
A. 実務でも直結する重要事項であり、違反すると課徴金の対象となるため最重要。
出題パターン
- 築年数の起算点ミス
- 建築不可地の表示漏れ
- 工事完了前の広告時期
解法・消去法
「標準的な」や「～等」といった曖昧な表現が含まれる選択肢は誤りである可能性が高い。
時間戦略
基本的な数値（2m接道など）や原則（全戸表示）を覚えていれば即断可能。
06実務応用
実務シナリオ
改修済みの中古マンションを販売する際、改修日ではなく当初の新築日から築年数を計算してチラシに記載する。
実務への影響
違反表示を行うと、公正取引委員会から措置命令や課徴金納付命令が下され、企業の信用失墜に繋がる。
ケーススタディ
接道要件を満たさない土地を「建築可」として広告した業者が、景品表示法に基づき排除措置を受けた事例がある。
業界関連性
広告作成の最初の段階で必ず参照するルールであり、不動産取引の公平性を担保する基盤。
ニュース連動
近年の脱炭素社会の動きに伴い、住宅の省エネ性能等に関する誤認表示の取り締まりが強化されている。
07よくある間違い
増築や大規模修繕を行った年を築年数の起算点とする。
なぜ間違えるか:物件の経年劣化の度合いを示すためには、構造躯体が完成した時点からの経過年数が重要だから。
正しい理解:「築」＝「構造体の寿命」と考え、増築は「付け足し」に過ぎないと覚える。
新築賃貸の広告で、間取りが異なる住戸の賃料を「標準的な賃料」だけで代表させる。
なぜ間違えるか:消費者が具体的な入居コストを把握できず、最も安い部屋や最も高い部屋を選択できないため。
正しい理解:新築賃貸を見たら「全戸」か「最低～最高」の表示があるか確認する癖をつける。
再建築不可の土地であっても、建築確認申請ができないからといって「建築不可」の表示を省略する。
なぜ間違えるか:購入者が建物を建てられると誤認し、後でトラブルになるリスクが高いから。
正しい理解:「建築不可」はネガティブな情報だが、隠すと表示違反になると認識する。
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