平成23年(2011)本試験
問11
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
この問題は、借地借家法における裁判所への介入（借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等）に関する規定のうち、誰が申立てを行うことができるかという点に焦点を当てた出題です。
借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
- 2賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
- 3借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
- 4第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、借地借家法における裁判所への介入（借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等）に関する規定のうち、誰が申立てを行うことができるかという点に焦点を当てた出題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、借地借家法における裁判所への介入（借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等）に関する規定のうち、誰が申立てを行うことが…
03
知識背景
借地借家法は、借地権者を保護するため、借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等について、地主側の承諾が得られない場合でも、一定の要…
04
覚え方
19（借地）は借地人が申立て、20（競売）は第三者が申立て。数字と申立人の頭文字（借・三）を結びつけて覚える。
05
試験のコツ
誰が申立てを行うか（借地権者か第三者か）
・裁判所が「変更」できるか「許可」を与えるかの区別
・競売の場合（20条）と通常の譲渡（1…
06
実務での見え方
店舗を賃借しているオーナーが事業を譲渡し、店舗も含めて別の事業者に売却したいが、地主が借地権の譲渡を拒否している場合。借地権者は裁判…
07
よくある間違い
{"mistake":"19条と20条の申立人を混同し、通常の譲渡でも第三者が申立てできると誤解する。","why_wrong":"…
02深度分析
要約
この問題は、借地借家法における裁判所への介入（借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等）に関する規定のうち、誰が申立てを行うことができるかという点に焦点を当てた出題です。
法的根拠
借地借家法第17条（借地条件の変更）借地借家法第18条（建物の再築）借地借家法第19条（借地権の譲渡等）借地借家法第20条（競売等による借地権の譲渡）
論理の流れ
選択肢1は借地条件の変更（17条）で正しい。選択肢2は建物の再築（18条）で正しい。選択肢3は借地権の譲渡（19条）について述べているが、19条では申立人が「借地権者」であるのに対し、本肢では「第三者」となっており誤り。選択肢4は競売等の場合の譲渡（20条）で、申立人が「第三者」であるため正しい。したがって誤りは3である。
重要な区別
通常の借地権譲渡（19条）では申立人が「借地権者」であるのに対し、競売等による譲渡（20条）では申立人が「第三者（競売人等）」である点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 借地借家法17条1項の規定通り、事情変更により相当である場合、裁判所は借地条件を変更できる。
- 借地借家法18条1項の規定通り、やむを得ない事情がある場合、裁判所は承諾に代わる許可を与えることができる。
- 借地借家法19条では、裁判所への申立人は「借地権者」と規定されており、「第三者」は申立てできない。
- 借地借家法20条1項の規定通り、競売等の場合は、第三者が借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることができる。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法は、借地権者を保護するため、借地条件の変更、建物の再築、借地権の譲渡等について、地主側の承諾が得られない場合でも、一定の要件のもとに裁判所が承諾に代わる許可等を与える制度を設けています。
歴史的背景
旧借地法では地主の承諾が得られない場合の借地権譲渡等の手続きが複雑でしたが、1992年の借地借家法改正により、裁判所の許可制度が整理・明確化され、借地権の流通性が高まりました。
関連法令
民法第601条（賃貸借）借地借家法第17条〜第20条民事執行法（競売手続き）
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係（民法・借地借家法）分野における「借地権」の重要論点であり、特に裁判所の関与する手続き部分は頻出です。
前提知識
借地権の基本的な性質、地主の承諾が必要とされる行為（条件変更、譲渡、転貸等）、およびそれが得られない場合の救済手段についての理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
19（借地）は借地人が申立て、20（競売）は第三者が申立て。数字と申立人の頭文字（借・三）を結びつけて覚える。
ビジュアル描写
通常の売買（19条）は借地人が主導して裁判所へ行くイメージ。競売（20条）は新しく買った人が自分の権利を確定させるために裁判所へ行くイメージ。
重要公式
19条＝借地権者申立て、20条＝第三者申立て。
関連連想
「19」は「行く（借地人が）」、「20」は「新（新しい第三者）」と連想させる。
比較表
19条（通常譲渡）：申立人＝借地権者。20条（競売等）：申立人＝第三者。この違いが最大のポイント。
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（2-3年に1回）
重要度
A:最重要。条文の穴埋めや正誤判定で頻出の論点。
出題パターン
- 誰が申立てを行うか（借地権者か第三者か）
- 裁判所が「変更」できるか「許可」を与えるかの区別
- 競売の場合（20条）と通常の譲渡（19条）の使い分け
解法・消去法
選択肢に「第三者が申立て」とあれば、それが競売等の文脈（20条）でなければ即座に誤りと判断できる。
時間戦略
「申立人」に注目し、第三者申立てが可能なのは競売等の場合（20条）のみと即断し、他肢を確認せず正誤を判断できると時間短縮になる。
06実務応用
実務シナリオ
店舗を賃借しているオーナーが事業を譲渡し、店舗も含めて別の事業者に売却したいが、地主が借地権の譲渡を拒否している場合。借地権者は裁判所に許可を求めることができます。
実務への影響
この制度により、地主の不合理な拒否によって借地権の移転や土地の有効利用が妨げられるのを防ぎ、不動産の流通を円滑にしています。
ケーススタディ
借地上の建物が競売にかけられ、第三者が落札した場合、その第三者は裁判所の許可を得ることで、地主の承諾がなくても借地権を取得することができます。
業界関連性
不動産取引において、借地権付き物件の売買や事業承継を行う際、地主の承諾が得られないリスクを回避するための重要な手続き。
ニュース連動
空き家対策や土地の有効利用が叫ばれる中、借地権の流動化を促すこの制度の重要性が再認識されている。
07よくある間違い
19条と20条の申立人を混同し、通常の譲渡でも第三者が申立てできると誤解する。
なぜ間違えるか:条文を機械的に覚えておらず、手続きの性質（借地権が自ら動くか、新たな権利者が動くか）を理解していないため。
正しい理解:「通常＝借地人」「競売＝落札者（第三者）」とセットで覚えること。
裁判所の処分を「変更」と「許可」で混同する。
なぜ間違えるか:各条文の効果（17条は条件変更、18条・19条・20条は承諾に代わる許可）の区別が曖昧なため。
正しい理解:条件を変える＝変更、承諾の代わり＝許可と整理する。
競売以外の「第三者が建物を取得した場合」にも20条が適用されると誤解する。
なぜ間違えるか:20条が競売や公売等の特定の場合に限定されていることを理解していない。
正しい理解:20条は「強制力（競売）」が働いた場合とイメージする。
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