平成23年(2011)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記手続きにおける合筆の要件、変更・更正登記の付記登記、信託登記の申請人、および仮登記抹消の申請方法に関する正誤を判定する問題です。
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。
- 2権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。
- 3受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。
- 4仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記手続きにおける合筆の要件、変更・更正登記の付記登記、信託登記の申請人、および仮登記抹消の申請方法に関する正誤を判定する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記手続きにおける合筆の要件、変更・更正登記の付記登記、信託登記の申請人、および仮登記抹消の申請方法に関する正誤を判定する問題…
03
知識背景
不動産登記法における登記手続きの総論です。登記の種類（合筆、付記登記、仮登記等）ごとの申請要件や、誰が申請人となるか（申請権者）を定…
04
覚え方
「仮抹消は単独で、合筆は権利ありで、変更更正は承諾で付記」と覚える。
05
試験のコツ
「共同申請が必要か否か」を問うパターン
・「付記登記ができるか」を問うパターン
・「誰が申請人となるか」を問うパターン
06
実務での見え方
土地の売買契約が仮登記された後に、契約が白紙解約となった場合、買主（仮登記名義人）は売主の同意がなくても単独で仮登記の抹消手続きを行…
07
よくある間違い
{"mistake":"仮登記の抹消も本登記と同じく、必ず登記権利者と登記義務者の共同申請が必要だと誤解する。","why_wron…
02深度分析
要約
不動産登記手続きにおける合筆の要件、変更・更正登記の付記登記、信託登記の申請人、および仮登記抹消の申請方法に関する正誤を判定する問題です。
法的根拠
不動産登記法第64条不動産登記法第64条の2不動産登記法第81条不動産登記法第145条
論理の流れ
選択肢1は、合筆には所有権登記が必要であるという原則通り正しい。選択肢2は、変更・更正登記の付記登記が利害関係人の承諾等の場合に限られるという規定通り正しい。選択肢3は、信託登記の申請人は受託者だが、受益者等が代理申請できるため正しい。選択肢4は、仮登記の抹消は申請人が単独で申請できるため、「共同してしなければならない」とする記述は誤りである。
重要な区別
本登記の原則である「共同申請主義」と、仮登記抹消における「単独申請が可能」という例外手続きの区別が重要です。
各選択肢のポイント
- 合筆登記をするには、各土地について所有権の登記が必要であるため、一方に欠けている場合は不可。
- 変更・更正登記を付記登記でするには、登記上の利害関係人の承諾等が必要とされるため正しい。
- 信託登記は受託者が申請するが、代理権があれば受益者や委託者が申請することも可能。
- 仮登記の抹消は、仮登記名義人が単独で申請することができ、必ずしも共同申請は不要。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記手続きの総論です。登記の種類（合筆、付記登記、仮登記等）ごとの申請要件や、誰が申請人となるか（申請権者）を定めたルールを扱います。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に大幅改正され、2005年から施行されています。これにより登記手続きの電子化や信託登記に関する規定が整備されました。
関連法令
不動産登記法民法信託法
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における不動産登記法のパートに位置し、実務的な手続き知識を問う重要なセクションです。
前提知識
登記には「共同申請主義」が原則であること、および「仮登記」が本登記に先行する暫定的な地位であることの理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「仮抹消は単独で、合筆は権利ありで、変更更正は承諾で付記」と覚える。
ビジュアル描写
仮登記を「仮のスタンプ」と想像してください。自分で押したスタンプは、相手がいなくても自分で消せる（単独抹消）イメージです。
重要公式
仮登記抹消＝申請人単独OK。
関連連想
「仮」はまだ本格的ではないので、抹消も気楽（単独）にできると連想しましょう。
比較表
本登記：原則共同申請。仮登記抹消：申請人単独で可能。変更・更正の付記：利害関係人の承諾が必要。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。手続きの細部を問われる論点です。
重要度
B：重要。手続きの例外規則は頻出だが、マイナーな論点も含まれるため注意。
出題パターン
- 「共同申請が必要か否か」を問うパターン
- 「付記登記ができるか」を問うパターン
- 「誰が申請人となるか」を問うパターン
解法・消去法
選択肢に「必ず共同でしなければならない」という強い表現がある場合、単独申請の例外（仮登記抹消など）がないか確認して消去します。
時間戦略
条文の正確な記憶がない場合、「原則（共同）」と「例外（単独）」の論理で消去法を使うと時間短縮になります。
06実務応用
実務シナリオ
土地の売買契約が仮登記された後に、契約が白紙解約となった場合、買主（仮登記名義人）は売主の同意がなくても単独で仮登記の抹消手続きを行うことができます。
実務への影響
相手方と連絡が取れない状況や協力が得られない状況でも、仮登記を抹消できるため、不動産の再処分や権利関係の整理が容易になります。
ケーススタディ
開発業者が複数の土地を合筆して分譲地を造成する際、一部の土地に所有権の登記が欠けていると合筆登記が受けられず、工事着手や販売に支障が出る可能性があります。
業界関連性
司法書士や土地家屋調査士などの実務家にとって、申請手続きの要件を正確に理解することは必須の知識です。
ニュース連動
登記情報のオンライン交付や申請の普及に伴い、手続きの正確性と効率性がより一層求められています。
07よくある間違い
仮登記の抹消も本登記と同じく、必ず登記権利者と登記義務者の共同申請が必要だと誤解する。
なぜ間違えるか:登記手続きの原則である「共同申請主義」をすべての手続きに当てはめてしまうため。
正しい理解:「仮」のつく手続きは、本登記よりも手続きが緩和（単独申請可）されていることが多いと覚える。
合筆登記において、所有権の登記の有無は関係なく、物理的に隣接していればできると誤解する。
なぜ間違えるか:登記の性質（権利関係の確定）を軽視し、物理的な土地の形状だけに注目してしまうため。
正しい理解:「合筆＝所有権の統合」とイメージし、権利が不明確な土地は混ぜられないと考える。
信託登記の申請人は受託者のみであり、受益者や委託者が関与できないと誤解する。
なぜ間違えるか:登記名義人（受託者）が申請人であるという原則を、申請手続き自体の代理権まで厳格に適用してしまうため。
正しい理解:「申請人（権利者）」と「手続きを行う者（代理人）」を区別して考える。
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