平成23年(2011)本試験
問31
媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題の核心は、専任媒介契約における指定流通機構（REINS）への登録義務と、登録した際の依頼者への証明書交付義務の有無を正確に理解しているかを問う点にあります。
宅地建物取引業者Ａ社が、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａ社は、Ｂとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
- 2Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、Ｂからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
- 3Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
- 4Ａ社は、Ｂとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題の核心は、専任媒介契約における指定流通機構（REINS）への登録義務と、登録した際の依頼者への証明書交付義務の有無を正確に理解しているかを問う点にあります。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題の核心は、専任媒介契約における指定流通機構（REINS）への登録義務と、登録した際の依頼者への証明書交付義務の有無を正確に理…
03
知識背景
この問題は、宅建業者が媒介契約を締結した際に遵守すべき義務、特に指定流通機構（レインズ）を通じた物件情報の流通に関するルールを扱って…
04
覚え方
専任（せんにん）は、千（せん）人に見せるため、指定流通機構に登録する。専属はさらに厳しく、一般は緩い。
05
試験のコツ
登録免除の特約の有効性
・登録証明書の交付時期
・成約後の指定流通機構への通知義務の有無
06
実務での見え方
売主から専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約から7日以内にREINSへ物件情報を登録し、その証明書を売主に手渡します。これにより物…
07
よくある間違い
{"mistake":"一般媒介契約でも指定流通機構への登録が必要だと勘違いする。","why_wrong":"3つの契約類型の違い…
02深度分析
要約
この問題の核心は、専任媒介契約における指定流通機構（REINS）への登録義務と、登録した際の依頼者への証明書交付義務の有無を正確に理解しているかを問う点にあります。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項宅地建物取引業法施行規則第15条の7宅地建物取引業法第34条の2第4項
論理の流れ
まず、専任媒介契約には指定流通機構への登録義務があることを確認します。次に、登録を行った場合、業者は遅滞なく登録を証する書面を依頼者に交付しなければならないというルールを適用します。選択肢3はこの交付義務を正しく記述しており、他の選択肢は登録義務の免除や不交付、通知義務の欠如といった誤りを含んでいます。
重要な区別
専任媒介契約と一般媒介契約の最大の違いは、指定流通機構への登録が「義務」か「任意」かという点です。また、登録した際の証明書交付も専任媒介契約特有の義務です。
各選択肢のポイント
- 一般媒介契約では、指定流通機構への登録は努力義務に過ぎず、必須ではありません。
- 指定流通機構への登録義務は強行規定であり、特約をもって免除することはできません。
- 専任媒介契約を締結し登録した際は、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に交付する義務があります。
- 売買契約が成立した際は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければなりません。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が媒介契約を締結した際に遵守すべき義務、特に指定流通機構（レインズ）を通じた物件情報の流通に関するルールを扱っています。専任媒介契約は、他者への重複依頼を認める代わりに、情報の積極的な公開が義務付けられる契約形態です。
歴史的背景
指定流通機構制度は、不動産流通の適正化と迅速化を図るために設けられました。以前は業者間の情報共有が不透明でしたが、この制度により物件情報が広く流通し、取引の機会が均等に確保されるようになりました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第15条の7宅地建物取引業法第34条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務」の章、「媒介契約」の節に位置づけられ、宅建士としての実務上の重要な義務事項として出題されます。
前提知識
この問題を解くには、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの違いを理解している必要があります。特に、それぞれの契約における「指定流通機構への登録の有無」「登録期限」「依頼者への報告頻度」を区別することが前提となります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任（せんにん）は、千（せん）人に見せるため、指定流通機構に登録する。専属はさらに厳しく、一般は緩い。
ビジュアル描写
専任媒介契約の物件は、大きなデータベース（指定流通機構）に必ずアップロードし、その「受領証（登録証明書）」を依頼者に手渡すイメージを持ってください。
重要公式
専任媒介契約＝7日以内登録＋2週間ごと報告＋登録証明書交付。
関連連想
「専任」＝「専用のネット（REINS）を使う」と連想させ、登録と証明書をセットで覚えます。
比較表
一般：登録不要、報告不要。専任：登録必須（7日以内）、報告必須（2週間ごと）。専属専任：登録必須（5日以内）、報告必須（1週間ごと）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約は宅建業法の中で最も頻出な分野の一つであり、特に指定流通機構に関する問題は頻繁に問われます。
重要度
A:最重要。実務でも必須の手続きであり、違反すると業務停止処分の対象となるため、確実な理解が求められます。
出題パターン
- 登録免除の特約の有効性
- 登録証明書の交付時期
- 成約後の指定流通機構への通知義務の有無
解法・消去法
「特約で～できる」「～する必要はない」という義務免除の記述は、宅建業法の強行規定に関しては原則として誤りと判断して消去法を適用します。
時間戦略
契約種類を確認し、選択肢内の「登録」「報告」「証明書」のキーワードを即座に照合し、正誤を判断することで時間を短縮できます。
06実務応用
実務シナリオ
売主から専任媒介契約を締結した宅建業者は、契約から7日以内にREINSへ物件情報を登録し、その証明書を売主に手渡します。これにより物件が全国の検索システムに載り、早期の成約が期待できます。
実務への影響
指定流通機構への登録は、物件の売却確率を高める最も効果的な手段の一つです。登録を怠ると売主の利益を損なうことになり、業者としての信頼も失います。
ケーススタディ
専任媒介契約なのにREINS登録を怠った業者に対し、売主が債務不履行として損害賠償を請求した事例があります。また、登録証明書を交付しなかったことで行政処分を受けた業者も存在します。
業界関連性
不動産流通のインフラとして不可欠であり、業者間の信頼関係を支える基盤となっています。レインスのデータは不動産取引のバイブルです。
ニュース連動
近年ではREINSのデータをポータルサイトが自動取得するAPI連携の進展などが話題となっており、情報の即時性が高まっています。
07よくある間違い
一般媒介契約でも指定流通機構への登録が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:3つの契約類型の違いが整理できておらず、専任媒介契約の義務を媒介契約全般に当てはめてしまうため。
正しい理解:契約類型ごとの義務一覧表を作成し、「登録」「報告」「依頼者の数」の違いを視覚的に整理してください。
依頼者の了解があれば、指定流通機構への登録を省略できると考える。
なぜ間違えるか:宅建業法の規定は業者と依頼者間の特約によって免除できるものではない（強行規定である）ことを理解していないため。
正しい理解:「義務＝特約で免除不可」という原則を意識し、「特約で～できる」という選択肢には特に注意してください。
登録証明書の交付を忘れる、または交付時期を誤解している。
なぜ間違えるか:登録義務には目が行きがちですが、登録後の「証明書交付」というプロセスを軽視しがちなため。
正しい理解:「登録したら、その証拠（証明書）を渡す」という一連の流れをセットでイメージ記憶してください。
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