平成23年(2011)本試験
問32
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、35条重要事項説明における説明範囲の違いを問うものです。特に、賃貸借の金銭目的、新耐震基準後の建物の耐震説明不要性、造成宅地防災区域の貸借への適用、そして自ら売主の場合の引渡時期の説明義務の有無を識別することが求められます。
宅地建物引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。
- 2昭和60年10月１日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
- 3建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成及び特定盛土等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。
- 4自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、35条重要事項説明における説明範囲の違いを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、35条重要事項説明における説明範囲の違いを問うものです。特に、賃貸借の金銭目的、新耐震基準後の建物の耐震説明不要性、造成…
03
知識背景
35条重要事項説明は、宅建業者が取引相手に対し、物件や契約条件に関する重要な情報を契約前に開示し、判断材料を提供する制度です。売買と…
04
覚え方
賃貸金銭は「目的」まで、耐震は「昭和56年」以前、防災区域は「貸借」も、引渡時期は「37条」。
05
試験のコツ
説明義務の有無（売買vs貸借）
・35条と37条の記載事項の混同
・新耐震基準前後の説明義務の違い
06
実務での見え方
賃貸仲介で敷金・礼金の説明時、その「目的（償却の有無など）」を伝えないと退去時にトラブルになる。また、古い物件を売る際は耐震性を先に…
07
よくある間違い
{"mistake":"自ら売主の場合の引渡時期を35条説明事項だと思い込む。","why_wrong":"媒介の場合と混同しており…
02深度分析
要約
この問題は、35条重要事項説明における説明範囲の違いを問うものです。特に、賃貸借の金銭目的、新耐震基準後の建物の耐震説明不要性、造成宅地防災区域の貸借への適用、そして自ら売主の場合の引渡時期の説明義務の有無を識別することが求められます。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項第8号宅地建物取引業法第35条第1項第14号宅地建物取引業法第35条第1項第21号宅地建物取引業法第35条第1項第5号宅地建物取引業法第37条第1項第5号
論理の流れ
選択肢1は、賃貸借において借賃以外の金銭の「目的」も説明が必要なため誤り。選択肢2は、昭和60年新築は新耐震基準（昭和56年6月1日以降）を満たしているため、耐震診断の説明は不要であり正しい。選択肢3は、造成宅地防災区域は貸借でも説明が必要なため誤り。選択肢4は、自ら売主の引渡時期は35条ではなく37条書面の記載事項のため誤り。よって正解は2。
重要な区別
35条説明事項（媒介時）と37条記載事項（契約時）の区別、および売買と貸借で説明義務の範囲が異なる点（造成宅地防災区域）を正確に識別すること。
各選択肢のポイント
- 借賃以外に授受される金銭については、その額だけでなく、当該金銭の授受の目的も説明しなければならない。
- 新耐震基準に適合している建物（昭和56年6月1日以降に着工）については、耐震診断の内容を説明する必要はない。
- 造成宅地防災区域内にある旨は、建物の貸借の媒介を行う場合においても説明しなければならない。
- 自ら売主となる場合の引渡時期は、35条の重要事項ではなく、37条の契約書面の記載事項である。
03知識背景
テーマ概要
35条重要事項説明は、宅建業者が取引相手に対し、物件や契約条件に関する重要な情報を契約前に開示し、判断材料を提供する制度です。売買と貸借、媒介と自ら売主によって説明内容が異なり、特に宅建士の独占業務とされています。
歴史的背景
耐震偽装問題等を背景に、耐震性に関する説明義務が強化されました。また、土砂災害対策の重要性から、宅地造成等規制法に基づく指定区域の説明義務も設けられています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条建築基準法第6条宅地造成及び特定盛土等規制法
体系的位置づけ
宅建業法の実務的な核心部分であり、宅建士試験において毎年出題される最重要分野の一つです。不動産取引の安全性を確保するための基礎知識となります。
前提知識
新耐震基準の施行日（昭和56年6月1日）、35条（事前説明）と37条（契約書面）の違い、媒介と代理・自ら売主の違い、造成宅地防災区域の定義を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
賃貸金銭は「目的」まで、耐震は「昭和56年」以前、防災区域は「貸借」も、引渡時期は「37条」。
ビジュアル描写
カレンダーで昭和56年6月1日以前に×印（説明必要）、以降に〇印（説明不要）をイメージ。35条は契約前の「口頭説明」、37条は契約時の「交付」と図解する。
重要公式
新耐震基準＝昭和56年6月1日。造成宅地防災区域＝売買・貸借両方。
関連連想
「引渡時期」は「約束事」なので契約書（37条）へ、「耐震」は「心配事」なので古い家だけ説明（35条）と連想する。
比較表
【売買 vs 貸借】造成宅地防災区域：両方必要。【媒介 vs 売主】引渡時期：媒介は35条、売主は37条。【耐震】新基準前は説明、後は不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は宅建士の独占業務であり、試験の頻出論点だから。
出題パターン
- 説明義務の有無（売買vs貸借）
- 35条と37条の記載事項の混同
- 新耐震基準前後の説明義務の違い
解法・消去法
「目的は不要」「貸借では不要」などの否定語に注目し、原則（必要）と例外（不要）を逆にしていないか確認する。
時間戦略
知識定着度が高ければ即答可能。迷ったら「新耐震基準」や「35vs37」のキーワードで素早く判断し、他の問題に時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸仲介で敷金・礼金の説明時、その「目的（償却の有無など）」を伝えないと退去時にトラブルになる。また、古い物件を売る際は耐震性を先に説明して信頼を得る。
実務への影響
説明漏れは業務停止処分の対象となり、損害賠償請求の原因にもなるため、実務上極めて重要なリスク管理項目である。
ケーススタディ
昭和55年築のマンション売買で、耐震診断の説明を怠り、後で地震により損傷した際、説明義務違反で訴えられた事例がある。
業界関連性
宅建士の存在意義そのものであり、不動産取引の適正化と消費者保護の根幹をなす業務。
ニュース連動
大規模災害時の耐震基準の見直しや、宅地防災区域の指定拡大ニュースと連動して、法改正や出題傾向が変化する可能性がある。
07よくある間違い
自ら売主の場合の引渡時期を35条説明事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:媒介の場合と混同しており、35条と37条の使い分けができていないため。
正しい理解:「媒介＝35条」「売主＝37条」とセットで覚え、引渡時期は売主の約束事と意識する。
造成宅地防災区域の説明は売買のみだと誤解する。
なぜ間違えるか:危険性の説明は所有者だけでなく入居者にも必要という視点が欠けている。
正しい理解:「防災」は住む人全員に関わるため貸借も含めるとイメージする。
賃貸の金銭の目的を説明しなくてよいと勘違いする。
なぜ間違えるか:額だけでなく何のための金かが重要であることを忘れている。
正しい理解:「金額とセットで目的」と覚える。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する