平成23年(2011)本試験
問33
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
重要事項説明は宅地建物取引士が有効な証明書を提示し、契約が成立する前に行わなければならない絶対的なルールがある。本問は、取引士が不在となった緊急事態において、誰が説明するか、いつ説明するかという原則を問う問題である。
宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主として買主Ｂ社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、Ａ社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるＡ社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Ｂ社は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1Ａ社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してＢ社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。
- 2Ａ社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引士証を持っていたため、丁がその宅地建物取引士証を提示した上、Ｂ社の代表者丙に重要事項説明を行った。
- 3事情を知ったＢ社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
- 4事情を知ったＢ社と合意の上、Ａ社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
重要事項説明は宅地建物取引士が有効な証明書を提示し、契約が成立する前に行わなければならない絶対的なルールがある。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
重要事項説明は宅地建物取引士が有効な証明書を提示し、契約が成立する前に行わなければならない絶対的なルールがある。本問は、取引士が不在…
03
知識背景
35条書面（重要事項説明書）は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐため、取引の相手方に物件や取引条件に関する重要な事項を契約前に…
04
覚え方
「35条は契約前、専任の説明、証提示」。説明は必ず契約の前、必ず専任の資格者が、必ず有効な証を見せて行う。
05
試験のコツ
非取引士による説明
・契約後の説明
・取引士証未提示
・説明事項の欠落
06
実務での見え方
取引士が急病で欠勤した場合、契約日程を延期するか、別の取引士を手配する必要があり、代表者が代わって説明することは許されない。
07
よくある間違い
{"mistake":"代表者やベテラン社員なら説明できると考える。","why_wrong":"宅建業法は資格者による専門的説明を…
02深度分析
要約
重要事項説明は宅地建物取引士が有効な証明書を提示し、契約が成立する前に行わなければならない絶対的なルールがある。本問は、取引士が不在となった緊急事態において、誰が説明するか、いつ説明するかという原則を問う問題である。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第35条の2宅地建物取引業法第35条の3宅地建物取引業法第78条
論理の流れ
選択肢1は代表者（非取引士）の説明、選択肢2は有効期限切れの証明書、選択肢3は契約後の説明であり、いずれも宅建業法の明文に違反する。選択肢4は書面を交付した後、契約締結前に取引士が説明を行っており、説明が契約前になされている限り違法とはならないため、これが正解となる。
重要な区別
「誰が説明するか（取引士であること）」と「いつ説明するか（契約前であること）」の2点が絶対条件であり、相手の同意や担当者の経験では代えられない点。
各選択肢のポイント
- 重要事項説明は宅地建物取引士でなければ行えず、代表権や経験年数は関係ないため違反。
- 宅地建物取引士証は有効期間内のものでなければ提示できず、説明もできないため違反。
- 重要事項説明は必ず契約締結前に行う必要があり、買主の同意があっても後回しは不可。
- 書面交付と説明のタイミングがずれても、説明が契約締結前に行われていれば法規に違反しない。
03知識背景
テーマ概要
35条書面（重要事項説明書）は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐため、取引の相手方に物件や取引条件に関する重要な事項を契約前に説明するためのものです。説明者は宅地建物取引士に限定されています。
歴史的背景
消費者保護の観点から、不動産取引の特殊性に鑑み、専門的な知識を持つ宅地建物取引士による説明を義務付ける制度として創設され、その後も説明事項の拡充や罰則の強化が図られてきました。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第95条宅地建物取引業法第47条
体系的位置づけ
宅建業法における実務的な中核をなす手続きであり、契約成立前の重要なプロセスとして、37条書面（契約書面）と対比される重要な位置づけにあります。
前提知識
宅地建物取引士の資格制度、重要事項説明のタイミング（契約前）、宅地建物取引士証の携帯と提示義務、および37条書面との違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35条は契約前、専任の説明、証提示」。説明は必ず契約の前、必ず専任の資格者が、必ず有効な証を見せて行う。
ビジュアル描写
ゴール（契約）の前に必ず通過しなければならない関所（重要事項説明）をイメージし、その関所の守衛は必ず「取引士」でなければならないと図解する。
重要公式
重要事項説明 ＝ 契約前 ＋ 専任の説明 ＋ 証明書提示
関連連想
事故で取引士がいなくなったら契約は止まる。誰も代わりができない「特権」であり「義務」だと連想する。
比較表
35条書面（説明：契約前、取引士必須）vs 37条書面（交付：契約時、取引士不要）。35条は口頭説明が主、37条は書面交付が主。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の基礎知識であり、違反すると罰則もあるため。
出題パターン
- 非取引士による説明
- 契約後の説明
- 取引士証未提示
- 説明事項の欠落
解法・消去法
「代表者が説明した」「契約後に説明した」「買主が了解した」という文言があれば即座に誤りと判断できる。
時間戦略
「誰が」「いつ」を確認し、違反があれば即座に消去するため、1分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
取引士が急病で欠勤した場合、契約日程を延期するか、別の取引士を手配する必要があり、代表者が代わって説明することは許されない。
実務への影響
事務所には必ず複数名の取引士を配置するか、バックアップ体制を整えておくことがリスク管理上不可欠。
ケーススタディ
唯一の取引士が入院し、代表者が説明を行ったとして宅建業法違反となり、監督処分を受けた事例。
業界関連性
不動産取引の適正化と消費者保護を担保する最も重要なプロセスの一つ。
ニュース連動
説明不備によるトラブルや悪質業者による取引士名義貸しなどがニュースとなる際、本条文が議論される。
07よくある間違い
代表者やベテラン社員なら説明できると考える。
なぜ間違えるか:宅建業法は資格者による専門的説明を求めており、会社の地位や経験では代えられないため。
正しい理解:「代表者＝取引士ではない」という前提を常に持ち、資格の有無を最初に確認する。
買主が了解すれば契約後でも良いと考える。
なぜ間違えるか:重要事項説明は強行規定であり、相手方の合意があっても契約後では無意味なため。
正しい理解:「契約後」の文言を見たら即座に誤りと判断するクセをつける。
書面交付と説明は同時でないと違法と考える。
なぜ間違えるか:法が求めているのは「契約前までに説明すること」であり、書面交付と説明が完全に同刻でなくても良い場合があるため。
正しい理解:「契約前」が絶対条件であることを優先し、交付と説明の微細な時間差に惑わされない。
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