平成24年(2012)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
本問は不動産登記法における手続きの要件、特に代理人の権限、地役権設定登記の前提条件、区分建物の表題登記、および収用による登記の申請権者に関する知識を問うものです。
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
- 2承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においても、することができる。
- 3区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
- 4不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は不動産登記法における手続きの要件、特に代理人の権限、地役権設定登記の前提条件、区分建物の表題登記、および収用による登記の申請権者に関する知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は不動産登記法における手続きの要件、特に代理人の権限、地役権設定登記の前提条件、区分建物の表題登記、および収用による登記の申請権…
03
知識背景
不動産登記法における登記手続きの総論的な部分と、具体的な権利変動（地役権、収用）および特殊な登記（区分建物の表題登記）に関する手続き…
04
覚え方
地役権設定は「要（よう）」が登記して「よう（要）」やく（役）立つ。要役地の登記が必要と覚える。
05
試験のコツ
登記申請の代理人の権限消滅事由
・地役権設定登記の前提条件
・表題登記の申請権者
06
実務での見え方
土地を購入して通路を確保するため、隣地に地役権を設定する場合、自分の土地（要役地）の登記が完了していないと、先に地役権設定登記を行う…
07
よくある間違い
{"mistake":"民法の一般原則通り、本人の死亡で代理権が消滅すると判断する。","why_wrong":"民法では代理権は消…
02深度分析
要約
本問は不動産登記法における手続きの要件、特に代理人の権限、地役権設定登記の前提条件、区分建物の表題登記、および収用による登記の申請権者に関する知識を問うものです。
法的根拠
不動産登記法第18条不動産登記法第79条不動産登記法第74条不動産登記法第63条民法第111条
論理の流れ
選択肢1は、登記申請の代理権が本人の死亡によって消滅しないという特則（登記法18条）を正しく記述している。選択肢3は、区分建物新築時の相続人が被承継人を表題部所有者とする登記ができる例外（登記法74条）を正しく記述している。選択肢4は、収用による所有権移転登記を起業者が単独申請できる旨（登記法63条）を正しく記述している。選択肢2は、地役権設定登記には要役地の所有権登記が必要であるという原則（登記法79条）に反し、「ない場合においても、できる」としているため誤りである。
重要な区別
地役権設定登記において、要役地（利益を受ける土地）に所有権の登記が存在しているか否かが、登記申請の可否を分ける最大の判断ポイントです。
各選択肢のポイント
- 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅しない（登記法18条）。
- 地役権設定登記をするには、要役地に所有権の登記がされていることが必要（登記法79条）。
- 区分建物新築時に所有者について相続があれば、相続人も被承継人を表題部所有者とする登記が可能（登記法74条）。
- 不動産の収用による所有権移転登記は、起業者が単独で申請することができる（登記法63条）。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記手続きの総論的な部分と、具体的な権利変動（地役権、収用）および特殊な登記（区分建物の表題登記）に関する手続き規定を扱っています。
歴史的背景
不動産登記法は不動産の表示や権利関係を公示し、取引の安全を図るために制定され、その後の法改正で電子申請化や手続きの簡素化が進められてきました。
関連法令
不動産登記法民法土地収用法
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係分野における「不動産登記法」の項目に位置づき、手続き的な知識を問う問題として出題されます。
前提知識
登記の申請代理人制度、地役権の性質（要役地と承役地の関係）、区分建物の特殊性、および土地収用の手続きに関する基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
地役権設定は「要（よう）」が登記して「よう（要）」やく（役）立つ。要役地の登記が必要と覚える。
ビジュアル描写
自分の土地（要役地）から隣の土地（承役地）へ通路を引くイメージ。自分の土地が登記簿に正式に載っていないと、通路の権利も主張できないと図解する。
重要公式
地役権設定登記 ＝ 要役地の所有権登記 ＋ 承役地の登記承諾等
関連連想
「要役地」＝「要る（いる）役に立つ地」。自分の土地が登記簿に「要る（ある）」状態でないと設定できないと連想する。
比較表
【地役権設定】要役地の所有権登記が必要。【抵当権設定】債務者の所有権登記は必須ではない（債権者と登記名義人が異なっても可）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:重要。条文の細かい要件を問うため、正誤判定の精度が求められる。
出題パターン
- 登記申請の代理人の権限消滅事由
- 地役権設定登記の前提条件
- 表題登記の申請権者
解法・消去法
選択肢1は民法の一般原則（死亡で消滅）と登記法の特例（消滅しない）のひっかけ問題の定番だが、ここでは正しい記述として処理する。選択肢4の「起業者単独」は行政手続きの定型として正しいと判断しやすい。
時間戦略
条文知識が明確なら即答。迷う場合でも、民法の代理原則（死亡で消滅）と登記法の特則（消滅しない）の対比で選択肢1を素早く判断し、残りを絞り込む。
06実務応用
実務シナリオ
土地を購入して通路を確保するため、隣地に地役権を設定する場合、自分の土地（要役地）の登記が完了していないと、先に地役権設定登記を行うことができず、権利関係が不安定になるリスクがあります。
実務への影響
登記手続きの前提条件を満たしていないと、登記申請が受理されず、権利の保全が遅れるため、実務ではスケジュール管理が重要になります。
ケーススタディ
区分建物の建築途中で所有者が亡くなった場合、相続人が建物を完成させた後、自分の名義ではなく亡くなった被相続人の名義で表題登記を行う必要があります。
業界関連性
不動産取引において、登記手続きの可否やタイミングを判断するために不可欠な知識です。
ニュース連動
道路整備や公共事業による土地収用の際、起業者による登記手続きがスムーズに行われることが、社会インフラの整備スピードに関連します。
07よくある間違い
民法の一般原則通り、本人の死亡で代理権が消滅すると判断する。
なぜ間違えるか:民法では代理権は消滅するが、不動産登記法では手続きの安定性のため特則で消滅しないと規定されているため。
正しい理解:「登記手続き中の死亡はトラブルの元」と考え、手続き完了まで代理権を存続させる特則があるとイメージする。
地役権設定登記は承役地の登記があれば、要役地の登記状態は関係ないと考える。
なぜ間違えるか:地役権は要役地の所有権に従たる権利であるため、要役地の所有権登記が存在しないと登記できないという要件があるため。
正しい理解:「主たる権利（所有権）が登記されていない従たる権利（地役権）は登記できない」と理屈で覚える。
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