平成24年(2012)本試験
問29
媒介契約過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）の種類ごとの義務内容、特に指定流通機構への通知義務、業務処理状況の報告方法、および重要事項説明書面の交付相手についての正誤判定を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａ社が、宅地建物取引業者でないＢから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａ社がＢと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
- 2Ａ社がＢと専属専任媒介契約を締結した場合、Ａ社は、Ｂに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
- 3Ａ社が宅地建物取引業者Ｃ社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、Ｃ社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社は、Ｃ社に法第34条の２の規定に基づく書面を交付しなければならない。
- 4Ａ社がＢと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、Ａ社がＢに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）の種類ごとの義務内容、特に指定流通機構への通知義務、業務処理状況の報告方法、および重要事項説明書面の交付相手についての正誤判定を問う問題です。
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02
深度分析
本問は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）の種類ごとの義務内容、特に指定流通機構への通知義務、…
03
知識背景
媒介契約は、依頼者と宅建業者との間で締結される契約であり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの…
04
覚え方
専属専任は「メール（電子）」で報告OK、専任は「レインズ」へ登録必須。
05
試験のコツ
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い（レインズ登録期間、報告頻度）
・一般媒介契約における「依頼者」への義務の有無
・相手方が宅建業…
06
実務での見え方
実務では、売主と専属専任媒介契約を結んだ後、2週間ごとに電子メールで活動状況を報告することが一般的です。これにより、売主は手軽に進捗…
07
よくある間違い
{"mistake":"専属専任媒介契約の報告を電子メールで行うことはできないと誤解している。","why_wrong":"従来の「…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法における媒介契約（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）の種類ごとの義務内容、特に指定流通機構への通知義務、業務処理状況の報告方法、および重要事項説明書面の交付相手についての正誤判定を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号（指定流通機構への通知）宅地建物取引業法第34条の2第2項第3号（業務処理状況の報告）宅地建物取引業法第34条の2第1項第5号（価額等の意見の根拠明示）
論理の流れ
まず各選択肢の媒介契約の種類を特定します。次に、その契約種類に対応する宅建業法の義務内容を確認します。選択肢2では、専属専任媒介契約における業務処理状況の報告方法について言及しています。法第34条の2第2項第3号では、報告は「書面」または「電磁的方法（電子メール等）」で行うことができると規定されています。したがって、「電子メールで行うことはできない」とする記述は誤りです。
重要な区別
専属専任媒介契約における業務処理状況の報告は、対面や書面だけでなく、電子メールなどの電磁的方法でも認められる点が重要です。
各選択肢のポイント
- 専任媒介契約では、契約成立時に指定流通機構へ登録番号等を通知する義務があるため正しい。
- 専属専任媒介契約の業務報告は、電子メールなどの電磁的方法で行うことが認められているため誤り。
- 媒介契約の相手方が宅建業者であっても、34条の2書面の交付義務は免除されないため正しい。
- 価額や評価額について意見を述べる際は、その根拠を明らかにしなければならないため正しい。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、依頼者と宅建業者との間で締結される契約であり、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約タイプにおいて、依頼者への報告頻度、指定流通機構（レインズ）への登録義務の有無、他社への重複依頼の可否などが異なります。
歴史的背景
かつては業務報告や書面の交付が対面や郵送に限られていましたが、IT化の進展に伴い、電子メールやFAXによる報告や交付が認められるよう法改正が行われ、業務効率化が図られています。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の6（指定流通機構への通知事項）宅地建物取引業法施行規則第15条の7（業務処理状況の報告）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「媒介契約」の分野に位置づけられ、取引主任者（宅建士）としての実務的な義務履行の基礎となる重要な領域です。
前提知識
この問題を解くには、3つの媒介契約の違い（重複依頼の可否、レインズ登録の有無、報告頻度）を正確に理解していることに加え、契約の相手方が宅建業者である場合の規定の適用有無を把握している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「メール（電子）」で報告OK、専任は「レインズ」へ登録必須。
ビジュアル描写
専属専任媒介契約を「スマホでメールを送っているイメージ」、専任媒介契約を「パソコンでレインズに登録しているイメージ」として結びつけます。
重要公式
専属専任＝5日登録＋2週報告＋メールOK
関連連想
「専属専任」の「専（セン）」を「送信（ソウシン）」と連想させ、メールでの報告が可能と覚える。
比較表
一般：他社OK、レインズ不要、報告不要。専任：他社NG、レインズ7日以内、報告2週ごと。専属専任：他社NG、レインズ5日以内、報告2週ごと。
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（例: 毎年出題、2-3年に1回、稀に出題）
重要度
A:最重要。媒介契約は毎年のように出題される核心分野であり、得点源にする必要がある。
出題パターン
- 専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い（レインズ登録期間、報告頻度）
- 一般媒介契約における「依頼者」への義務の有無
- 相手方が宅建業者の場合の書面交付義務
解法・消去法
「電子メールで行うことはできない」「書面の交付は不要」といった絶対的な否定表現は、法改正により許容されている場合が多いため、疑ってかかる。
時間戦略
媒介契約の種類と義務の一覧表を暗記していれば、各選択肢を即座に判断できるため、1分以内に解答を目指す。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、売主と専属専任媒介契約を結んだ後、2週間ごとに電子メールで活動状況を報告することが一般的です。これにより、売主は手軽に進捗を把握できます。
実務への影響
電子報告が認められることで、宅建業者の事務負担が軽減され、依頼者へのタイムリーな情報提供が可能になり、顧客満足度の向上につながります。
ケーススタディ
ある宅建業者が、専属専任媒介契約の依頼者に対し、対面での報告を怠ったとして訴えられた際、定期的に電子メールで報告していた証拠があれば、義務違反にはなりません。
業界関連性
不動産取引の迅速化・透明性を担保するための、現代の実務における標準的な手続きとして定着しています。
ニュース連動
デジタル庁推進の行政手続きのオンライン化の流れと連動し、不動産業界でも電子契約や電子報告の重要性が増しています。
07よくある間違い
専属専任媒介契約の報告を電子メールで行うことはできないと誤解している。
なぜ間違えるか:従来の「書面交付」の原則を強く意識しすぎて、電磁的方法が認められている改正を見落としているため。
正しい理解:「報告」はメールOK、「契約書面」は交付（または合意があれば電磁的提供）と分けて覚える。
相手方が宅建業者の場合、34条の2書面の交付は不要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:業者間取引では8条の重要事項説明は省略できるが、媒介契約に関する規定は業者間でも適用されると混同しているため。
正しい理解:「重要事項説明（8条）」は業者間で省略可能だが、「媒介契約（34条の2）」は省略不可と区別する。
一般媒介契約でも、指定流通機構への登録義務があると勘違いする。
なぜ間違えるか:専任系の契約（専任・専属専任）の義務を媒介契約全般の義務として記憶しているため。
正しい理解:「専任」という名前に「専用（レインズを使う）」というイメージを結びつけ、一般媒介にはないと覚える。
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