平成25年(2013)本試験
問11
権利関係借地借家法（定期建物賃貸借）過去問
この問題の全体像
定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権の特約の効力と、転貸借が原賃貸借の終了に及ぼす影響について問う問題。
Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 1ＢがＡに無断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。
- 2Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
- 3ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸しているときには、ＢのＣに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
- 4ＡＢ間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってＢのＡに対する賃料が不相当となっても、ＢはＡに対して借地借家法第32条第１項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権の特約の効力と、転貸借が原賃貸借の終了に及ぼす影響について問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権の特約の効力と、転貸借が原賃貸借の終了に及ぼす影響について問う問題。
03
知識背景
定期建物賃貸借は期間満了により更新されず、契約が確定的に終了する制度。賃料増減額請求権は原則として強行規定だが、定期借家では特約によ…
04
覚え方
定期借家の賃料は「特約」が王様。普通借家は「32条」が強い。
05
試験のコツ
転貸と解除の関係
・期間満了と更新の有無
・賃料増減額請求の可否
06
実務での見え方
オーナーが賃料改定条項を盛り込んだ定期借家契約を結ぶ際、賃借人から減額請求を受けないようにするための契約書作成。
07
よくある間違い
{"mistake":"無断転貸は即時解除できると誤解。","why_wrong":"信頼関係破壊の法理を理解していない。","pr…
02深度分析
要約
定期建物賃貸借契約における賃料増減額請求権の特約の効力と、転貸借が原賃貸借の終了に及ぼす影響について問う問題。
法的根拠
借地借家法第32条第1項借地借家法第38条第4項民法第612条第1項民法第613条第1項
論理の流れ
定期建物賃貸借契約において、賃料増減に関する特約がある場合、借地借家法32条は適用されない。したがって、賃借人は特約に従い、同条に基づく減額請求は不可。転貸の場合、原賃貸借が終了すれば転貸借も終了するのが原則であり、所有者は転借人に対しても明渡請求ができる。
重要な区別
普通建物賃貸借と定期建物賃貸借における賃料増減額請求権の性質の違い（強行規定か否か）。
各選択肢のポイント
- 無断転貸でも信頼関係を破壊する程度でなければ解除権は発生しないため誤り。
- 原賃貸借が終了すれば転貸借も終了するため、所有者は転借人に明渡請求ができる。
- 期間満了により契約が終了すれば、転借人に対しても明渡請求ができるため誤り。
- 定期建物賃貸借で賃料改定特約がある場合、32条は適用されず減額請求はできない。
03知識背景
テーマ概要
定期建物賃貸借は期間満了により更新されず、契約が確定的に終了する制度。賃料増減額請求権は原則として強行規定だが、定期借家では特約によって排除が可能。
歴史的背景
平成12年借地借家法改正により創設。従前の正当事由制度による借家権の固定化を解消し、市場原理を取り入れた賃貸借制度。
関連法令
民法第601条（賃貸借の存続期間）借地借家法第26条（通知）借地借家法第28条（建物賃貸借の期間の更新）借地借家法第38条（定期建物賃貸借）
体系的位置づけ
権利関係（民法・借地借家法）分野における重要論点。賃貸借の終了と転貸の関係は頻出。
前提知識
賃貸借と転貸の関係（対抗力）、定期建物賃貸借の成立要件（公正証書等）、賃料増減額請求権の性質。
04記憶テクニック
語呂合わせ
定期借家の賃料は「特約」が王様。普通借家は「32条」が強い。
ビジュアル描写
原賃貸借（A-B）が切れると、その上の転貸借（B-C）も屋根が落ちるイメージ。
重要公式
定期借家＋特約＝32条適用除外。
関連連想
「定期」＝「決めた通り」＝「特約優先」と連想。
比較表
普通借家：32条適用（特約無効）。定期借家：32条不適用（特約有効）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。定期借家と転貸の組合せは狙われやすい。
重要度
A. 基本論点の組み合わせであり、実務でも重要。
出題パターン
- 転貸と解除の関係
- 期間満了と更新の有無
- 賃料増減額請求の可否
解法・消去法
転貸の記述で「絶対に解除できる」「絶対に明渡請求できない」という極端な言葉は×になりやすい。
時間戦略
条文の知識問題なので、知っていれば即答可能。迷ったら「定期借家の特例」を探す。
06実務応用
実務シナリオ
オーナーが賃料改定条項を盛り込んだ定期借家契約を結ぶ際、賃借人から減額請求を受けないようにするための契約書作成。
実務への影響
投資用不動産の収支計画が立てやすくなり、市場での取引が活発化する。
ケーススタディ
賃料低下局面で、定期借家契約の賃借人が賃料減額を求めたが、特約があるため却下された事例。
業界関連性
不動産管理会社にとって契約書チェックの必須知識。
ニュース連動
物価高騰や地価変動に伴う賃料改定の議論と関連。
07よくある間違い
無断転貸は即時解除できると誤解。
なぜ間違えるか:信頼関係破壊の法理を理解していない。
正しい理解:「無断＝即解除」ではないと覚える。
転借人は原賃貸人に対して権利を主張できると誤解。
なぜ間違えるか:転貸借は原賃貸借に従属する関係を理解していない。
正しい理解:原賃貸借が「親」で転貸借が「子」とイメージする。
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