平成25年(2013)本試験
問29
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、重要事項説明（35条）の説明義務者、賃貸借における管理会社の説明義務、修繕積立金の滞納記載の要否、および業者間取引における供託所等の説明（35条の2）の免除について問うものです。
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。
- 2建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。
- 3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
- 4区分所有建物の売買において、売主及び買主がともに宅地建物取引業者である場合であっても、当該売主は当該買主に対し、法第35条の２に規定する供託所等の説明をする必要がある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、重要事項説明（35条）の説明義務者、賃貸借における管理会社の説明義務、修繕積立金の滞納記載の要否、および業者間取引における供託所等の説明（35条の2）の免除について問うものです。
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02
深度分析
この問題は、重要事項説明（35条）の説明義務者、賃貸借における管理会社の説明義務、修繕積立金の滞納記載の要否、および業者間取引におけ…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引に関する契約が成立する前に、取引の相手方に対して物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明…
04
覚え方
賃貸管理、名前と場所、区分なく説明必須。業者間なら、供託所は不要、滞納は要。
05
試験のコツ
説明義務者の誤り（買主業者に義務がある等）
・業者間取引における35条の2の免除
・説明事項の漏れ（特に滞納、管理会社、石綿等）
06
実務での見え方
賃貸契約の仲介業務。入居後の設備故障や管理費の支払い先を明確にするため、契約前に管理会社の名称と所在地を説明し、トラブルを未然に防ぐ…
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が宅建業者である場合、買主が説明義務を負うと勘違いする。","why_wrong":"宅建業者だからとい…
02深度分析
要約
この問題は、重要事項説明（35条）の説明義務者、賃貸借における管理会社の説明義務、修繕積立金の滞納記載の要否、および業者間取引における供託所等の説明（35条の2）の免除について問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第35条の2宅地建物取引業法施行規則第16条の2の3宅地建物取引業法施行規則第16条の2
論理の流れ
まず選択肢1について、説明義務は売主または媒介業者にあり、買主業者にはないため誤り。次に選択肢2、建物賃貸借で管理が委託されている場合、管理会社の名称等を説明する義務は区分所有建物に限られないため正しい。選択肢3は、修繕積立金の滞納も説明事項に含まれるため誤り。選択肢4は、相手方が業者である場合、35条の2の説明は免除されるため誤り。よって正解は2。
重要な区別
説明義務を負うのは「売主」や「媒介業者」であり「買主」ではないこと。また、業者間取引では35条の2の説明が免除されるが、35条の重要事項説明（滞納等）は免除されない点を区別する。
各選択肢のポイント
- 説明義務を負うのは売主または媒介業者であり、買主である宅建業者には義務はないため誤り。
- 建物の賃貸借媒介では、管理委託先の商号等を説明する義務があり、区分所有建物か否かは問わないため正しい。
- 修繕積立金の滞納がある事実は、買主の判断に影響するため重要事項として記載しなければならない。
- 相手方が宅建業者である場合、35条の2に規定する供託所等の説明をする必要はない（免除される）。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引に関する契約が成立する前に、取引の相手方に対して物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を課したもので、消費者保護の核となる制度です。
歴史的背景
昭和の宅建業法制定時に導入され、その後、区分所有建物の増加や管理不全の問題に対応するため、修繕積立金や管理会社に関する説明事項が逐次追加・整備されてきました。
関連法令
民法第559条（準用）建物の区分所有等に関する法律宅地建物取引業法第37条（37条書面）
体系的位置づけ
宅建業法の「業務上の規制」における最重要項目。35条（契約前）と37条（契約時）の違い、および8つの制限（クーリングオフ等）と並び、頻出分野です。
前提知識
宅建業者が「自ら売主」「代理」「媒介」のいずれの立場であるかを区別すること。また、重要事項説明書（35条）と契約書面（37条）の役割の違いを理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
賃貸管理、名前と場所、区分なく説明必須。業者間なら、供託所は不要、滞納は要。
ビジュアル描写
契約前のチェックリストをイメージ。賃貸なら「管理会社」、マンション売買なら「積立金と滞納」の項目に必ず赤ペンでチェックが入る図を思い浮かべる。
重要公式
説明義務者＝売主業者＋媒介業者。35条の2免除＝相手方業者。
関連連想
トイレが壊れた時に誰に連絡するか？→管理会社。だから賃貸借では管理会社の情報が必須だと連想する。
比較表
35条：契約前、口頭＋書面、相手方が業者でも説明必要。35条の2：契約時、書面のみ、相手方が業者なら免除。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に35条と37条の違い、業者間取引の特例は頻出。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、得点源として確実に押さえるべき。
出題パターン
- 説明義務者の誤り（買主業者に義務がある等）
- 業者間取引における35条の2の免除
- 説明事項の漏れ（特に滞納、管理会社、石綿等）
解法・消去法
「買主に義務」「滞納は不要」「業者間でも説明必要」という明らかに誤ったキーワードを含む選択肢を先に消去する。
時間戦略
業者間取引のルールを覚えていれば、35条の2の免除は即座に判断可能。知識定着度が高ければ短時間で解答し他に時間を回せる。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸契約の仲介業務。入居後の設備故障や管理費の支払い先を明確にするため、契約前に管理会社の名称と所在地を説明し、トラブルを未然に防ぐ。
実務への影響
管理会社情報の説明漏れは、入居後の修繕請求等で大きなトラブルにつながるため、実務上極めて重要なリスク管理項目。
ケーススタディ
管理会社の説明がなかったため、入居者がエアコンの故障時に連絡先が分からず、大家との間で紛争になった事例。
業界関連性
媒介業者にとって、管理会社との連携および情報開示は、サービス品質を左右する重要な業務プロセス。
ニュース連動
空き家管理やサブリース問題において、管理業者の責任が問われるケースが増えており、説明義務の重要性が高まっている。
07よくある間違い
買主が宅建業者である場合、買主が説明義務を負うと勘違いする。
なぜ間違えるか:宅建業者だからといって、取引の当事者として買主の立場では説明義務はないことを理解していない。
正しい理解:「売る側・仲介する側」が説明すると覚える。買主はお金を出すだけで説明はしない。
業者間取引であっても、35条の2の供託所等の説明が必要だと思い込む。
なぜ間違えるか:35条の2の免除規定（相手方が業者の場合）を忘れている、または35条の説明と混同している。
正しい理解:業者同士ならプロ同士なので、保全措置の説明は不要とイメージする。
修繕積立金の滞納を説明しなくてよいとする。
なぜ間違えるか:滞納の事実が買主の金銭的負担に直結することを見落としている。
正しい理解:「金銭的な負担」は全て開示する意識を持つ。滞納＝借金と同じと捉える。
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