平成25年(2013)本試験
問30
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明と35条書面の交付に関する規定の正確な理解を問うものです。特に、業者間取引の取り扱い、宅建士証提示義務違反の罰則、旧耐震基準建物の耐震診断説明義務、津波災害警戒区域内の説明義務という4つの論点が含まれています。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という。）及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
- 2宅地建物取引業者が、宅地建物取引士をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該宅地建物取引士は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引士証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、20万円以下の罰金に処せられることがある。
- 3宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物（昭和56年５月31日以前に新築）が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。
- 4宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明と35条書面の交付に関する規定の正確な理解を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明と35条書面の交付に関する規定の正確な理解を問うものです。特に、業者間取引の取り扱い、宅建士…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引の相手方に対し、契約成立前に物件や取引条件に関する重要な事項を宅建士に説明させる制度です。…
04
覚え方
津波は「つ」なぐ（津波防災法）、罰金は「さん」ま（30万円）、業者間も「ご」説明（35条説明必須）。
05
試験のコツ
業者間取引における説明義務の有無
・宅建士証提示義務と罰則の組み合わせ
・特定の災害警戒区域（土砂、津波等）の説明義務
06
実務での見え方
顧客に中古マンションを売却する際、その物件が津波災害警戒区域内にあるかを確認し、もし区域内であればハザードマップを用いてリスクを具体…
07
よくある間違い
{"mistake":"業者間取引では重要事項説明が不要だと考えてしまう。","why_wrong":"37条書面の一部省略規定と混…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明と35条書面の交付に関する規定の正確な理解を問うものです。特に、業者間取引の取り扱い、宅建士証提示義務違反の罰則、旧耐震基準建物の耐震診断説明義務、津波災害警戒区域内の説明義務という4つの論点が含まれています。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第35条の2宅地建物取引業法第78条宅地建物取引業法第79条の2津波防災地域づくりに関する法律第53条
論理の流れ
まず選択肢1について、業者間取引では37条書面の一部省略はありますが、35条説明と35条書面の交付はいずれも省略できないため誤りです。次に選択肢2、宅建士証の提示義務違反に対する罰則は30万円以下の罰金であり、20万円以下ではないため誤りです。選択肢3、昭和56年5月31日以前の建物でも耐震診断を受けていればその内容は説明事項となるため誤りです。したがって、選択肢4の津波災害警戒区域内である旨の説明義務に関する記述が正解となります。
重要な区別
重要事項説明（35条）と37条書面の違い、特に業者間取引における省略規定の有無、および罰則金額の正確な数字を区別すること。
各選択肢のポイント
- 宅建業者間の取引であっても、重要事項説明および35条書面の交付はいずれも省略できないため誤りです。
- 宅建士証の提示は請求がなくても必要ですが、罰金は「30万円以下」であり「20万円以下」ではないため誤りです。
- 旧耐震基準の建物であっても、所定の機関による耐震診断を受けている場合は、その内容を説明しなければならないため誤りです。
- 取引物件が津波災害警戒区域内にある場合は、その旨を重要事項説明において説明しなければならないため正しいです。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引の相手方に対し、契約成立前に物件や取引条件に関する重要な事項を宅建士に説明させる制度です。これにより、消費者は物件のリスクや権利関係を理解した上で契約締結の判断ができます。
歴史的背景
耐震診断の説明義務は、耐震改修促進法の改正や地震被害の教訓から強化されました。津波災害警戒区域の説明義務は、東日本大震災を踏まえ、津波防災地域づくりに関する法律の施行に伴い追加されました。
関連法令
宅地建物取引業法建築基準法耐震改修促進法津波防災地域づくりに関する法律民法
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における核心的な分野であり、毎年必ず出題される最重要項目の一つです。
前提知識
宅建士制度の概要、35条書面と37条書面の違い、業者間取引における特例、および各種の説明免除事由についての基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
津波は「つ」なぐ（津波防災法）、罰金は「さん」ま（30万円）、業者間も「ご」説明（35条説明必須）。
ビジュアル描写
契約の流れを川に見立て、上流（契約前）で宅建士が口頭で説明（35条）、下流（契約時）で書面を渡す（37条）とイメージします。
重要公式
35条＝説明＋書面交付、37条＝書面交付のみ。業者間取引＝35条は省略不可、37条は一部省略可。
関連連想
「罰金」の数字が出たら、まず「30万円」か「50万円」か「100万円」かを確認する癖をつけます。
比較表
35条説明：契約前、宅建士が対面で行う、罰則は30万円以下の罰金。37条書面：契約時、業者が作成交付、罰則は50万円以下の罰金。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ実務でも必須の知識であるため。
出題パターン
- 業者間取引における説明義務の有無
- 宅建士証提示義務と罰則の組み合わせ
- 特定の災害警戒区域（土砂、津波等）の説明義務
解法・消去法
数字（罰金額や年号）が明示されている選択肢は、その正誤を条文知識で確認し、即座に正解か不正解かを切り分けます。
時間戦略
過去問の知識があれば即答可能な問題です。罰金の数字等の引っかけ箇所を素早く特定し、迷わず解答します。
06実務応用
実務シナリオ
顧客に中古マンションを売却する際、その物件が津波災害警戒区域内にあるかを確認し、もし区域内であればハザードマップを用いてリスクを具体的に説明します。
実務への影響
事前のリスク説明により、契約後の「聞いていなかった」というトラブルを防ぎ、業者の責任範囲を明確にします。
ケーススタディ
過去に、津波リスクを説明しなかったために買主が損害賠償を請求した事例があり、裁判所で業者の説明義務違反が認められました。
業界関連性
不動産取引におけるリスク開示の要であり、業者の信頼性とコンプライアンス遵守の象徴です。
ニュース連動
近年の気候変動による豪雨災害の増加に伴い、水害リスクに関する説明の重要性がニュース等でも取り上げられています。
07よくある間違い
業者間取引では重要事項説明が不要だと考えてしまう。
なぜ間違えるか:37条書面の一部省略規定と混同しており、35条説明は省略できないことを理解していないため。
正しい理解:「35条は絶対、37条は相对（業者間で省略あり）」と覚えます。
宅建士証不提示の罰金を20万円以下と記憶している。
なぜ間違えるか:他の罰則（例：監督処分等）の数字や、過去の法改正前の罰則と混同している可能性があります。
正しい理解:「35条の罰は30万円」とセットで暗記し、20万円という数字が出たら即座に疑います。
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