平成25年(2013)本試験
問33
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、重要事項説明（35条）における区分所有建物の管理規約の説明時期、および賃貸借契約と売買契約で説明事項が異なる点を問う問題です。
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。
- 2宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第４項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、マンションの１戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、マンションの１戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、重要事項説明（35条）における区分所有建物の管理規約の説明時期、および賃貸借契約と売買契約で説明事項が異なる点を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、重要事項説明（35条）における区分所有建物の管理規約の説明時期、および賃貸借契約と売買契約で説明事項が異なる点を問う問題…
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、物件や契約内容に関する重要な情報を契約前に説明し、誤認や紛争を防ぐことを目的としていま…
04
覚え方
「案（あん）でも説明、賃貸（ちんたい）は容積率（ようせきりつ）不要、保管（ほかん）は売買（ばいばい）のみ」
05
試験のコツ
賃貸借で売買専用事項を混ぜる
・35条と37条の義務を入れ替える
・規約の「案」と「確定」の違い
06
実務での見え方
新築分譲マンションの購入検討者に対し、まだ管理組合が結成されていない段階で、規約案を提示しつつ、将来の修繕積立金や使用ルールを説明す…
07
よくある間違い
{"mistake":"賃貸借契約でも容積率や建ぺい率を説明すべきだと誤解している。","why_wrong":"土地の利用制限は所…
02深度分析
要約
この問題は、重要事項説明（35条）における区分所有建物の管理規約の説明時期、および賃貸借契約と売買契約で説明事項が異なる点を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条建物の区分所有等に関する法律建築基準法
論理の流れ
選択肢1は、規約の添付が37条書面の義務であることから誤り。選択肢2は、規約が未定の場合は案の段階で説明するという規定通り正しい。選択肢3は、容積率等は売買のみ必要で賃貸借では不要。選択肢4は、敷金等の保管方法は売買の35条説明事項だが、賃貸借では不要。以上より正解は2。
重要な区別
売買契約と賃貸借契約で重要事項が異なる点、35条（説明）と37条（交付・添付）の区別、規約が確定しているか案か。
各選択肢のポイント
- 管理規約を添付するのは37条書面交付時の義務であり、35条説明時に添付までは求められない。
- 規約が未定の場合は、その案の段階で内容を説明しなければならないという規定に合致する。
- 容積率や建ぺい率は建物の売買における重要事項であり、賃貸借の媒介では説明不要である。
- 賃貸借の35条説明では金銭の額と目的だけでよく、保管方法の説明は不要である。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅建業者が取引相手に対し、物件や契約内容に関する重要な情報を契約前に説明し、誤認や紛争を防ぐことを目的としています。区分所有建物では管理規約の内容が特に重要です。
歴史的背景
消費者保護の観点から、説明義務の範囲は年々拡充されてきました。特にマンションの管理不全等の問題を背景に、管理規約や修繕積立金に関する説明が強化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条建物の区分所有等に関する法律民法（賃貸借契約）建築基準法
体系的位置づけ
宅建業法の「業務上の規制」における核心部分。35条書面（契約前）と37条書面（契約時）の違いを問う頻出分野。
前提知識
35条書面（説明）と37条書面（交付）の違い、売買と賃貸借で説明事項が異なること、区分所有建物特有の説明事項（規約、積立金等）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「案（あん）でも説明、賃貸（ちんたい）は容積率（ようせきりつ）不要、保管（ほかん）は売買（ばいばい）のみ」
ビジュアル描写
契約前（35条）は口頭＋書面で「中身」を説明。契約時（37条）は書面を「渡す」。規約がまだ「案」なら「案」を見せて説明するイメージ。
重要公式
規約未定→案を説明。賃貸借→容積率×。敷金保管→37条のみ。
関連連想
「案」は「あん」まん待ってるな、すぐ説明だ。「賃貸」は「ちん」なくてもいい（容積率）。
比較表
【売買】容積率・建ぺい率必要、保管方法必要（35条）。【賃貸】容積率・建ぺい率不要、保管方法不要（37条で必要）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題（重要事項説明は頻出だが、この特定の組合せは頻繁に問われる）
重要度
A:最重要。売買と賃貸の違い、35条と37条の違いは頻出論点。
出題パターン
- 賃貸借で売買専用事項を混ぜる
- 35条と37条の義務を入れ替える
- 規約の「案」と「確定」の違い
解法・消去法
「賃貸借」の記述があれば「容積率・建ぺい率」は即×。「保管方法」があれば売買以外は怪しいと見る。
時間戦略
売買か賃貸かを即座に判断し、賃貸なら容積率等は即切る。35条か37条かを見極め、添付義務か説明義務かを区別する。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションの購入検討者に対し、まだ管理組合が結成されていない段階で、規約案を提示しつつ、将来の修繕積立金や使用ルールを説明する場面。
実務への影響
規約案の説明を怠ると、入居後に想定外のルールが適用され、トラブル（訴訟リスク）の原因となる。
ケーススタディ
賃貸契約の仲介で、誤って容積率を説明してしまい、逆に「建て替え時の床面積が減るのでは？」と不要な不安を買い手に与えたケース。
業界関連性
宅建士の実務において最も頻繁に行う業務の一つであり、説明漏れは業務停止処分のリスクがある。
ニュース連動
古いマンションの建て替えにおける容積率緩和のニュースなどと関連付けて、売買時の重要性が再認識されている。
07よくある間違い
賃貸借契約でも容積率や建ぺい率を説明すべきだと誤解している。
なぜ間違えるか:土地の利用制限は所有権に関わる事項であり、借地借家法上の借主には直接的な制約が少ないと誤解しやすい。
正しい理解:「売買＝所有権＝建物の価値（容積率）」、「賃貸＝利用権＝使い方（用途制限）」と分類して覚える。
35条説明時に管理規約を「添付」しなければならないと考えている。
なぜ間違えるか:37条書面（契約書）の交付時のルールと混同している。
正しい理解:35条は「口頭＋書面で説明」、37条は「署名押印して交付」と覚える。
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