平成25年(2013)本試験
問37
報酬（個数問題）過去問
この問題の全体像
この問題は、消費税込みの売買代金から税抜価格を算出し、媒介と代理の報酬限度額を正しく計算できるかを問うものです。特に複数業者が関与する場合の合計報酬限度額と、特別の費用の取扱いがポイントです。
宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,500万円（うち、土地代金は2,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。
ア Ａ社はＢから3,600,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,790,000円の報酬を受領した。
イ Ａ社はＢから2,200,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＡ社及びＤの了承を得た上でＤから1,370,000円の報酬を受領した。
ウ Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、消費税込みの売買代金から税抜価格を算出し、媒介と代理の報酬限度額を正しく計算できるかを問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、消費税込みの売買代金から税抜価格を算出し、媒介と代理の報酬限度額を正しく計算できるかを問うものです。特に複数業者が関与す…
03
知識背景
宅建業者が受け取れる報酬の上限は、業法で厳格に定められています。売買の場合、物件価格に応じて計算式が変わり、媒介と代理で倍率が異なり…
04
覚え方
「報酬は媒介の倍、代理は2倍、合計も代理と同じ」。計算式は「3パーセント＋6万」を覚える。
05
試験のコツ
消費税込み・抜きの混同
・媒介と代理の倍率間違い
・複数業者の合計上限の見落とし
・特別の費用の可否
06
実務での見え方
不動産会社が顧客から手数料を受け取る際、この上限を超えて請求すると課徴金納付命令や罰則の対象となるため、契約書作成時に必ずこの計算を…
07
よくある間違い
{"mistake":"消費税込みの金額をそのまま計算基礎にしてしまう。","why_wrong":"報酬計算の基礎となる額は消費税…
02深度分析
要約
この問題は、消費税込みの売買代金から税抜価格を算出し、媒介と代理の報酬限度額を正しく計算できるかを問うものです。特に複数業者が関与する場合の合計報酬限度額と、特別の費用の取扱いがポイントです。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第18条の2宅地建物取引業法第64条
論理の流れ
まず、消費税込みの建物代金から税抜価格を算出し、土地代金と合算して報酬計算の基礎となる額を求めます。次に、媒介報酬の上限額を計算式（代金×3%＋6万円）で導き出し、消費税を加算します。最後に、代理は媒介の2倍、複数業者が関与する場合は合計で代理と同額まで受領可能であることを確認し、各選択肢の金額がこれを超えていないか判定します。
重要な区別
建物代金は税抜価格、土地代金はそのまま計算に用いる点。また、複数業者が関与する場合、報酬の合計額が代理報酬の限度額を超えないことが必須である点。
各選択肢のポイント
- アは双方が上限超過で違反。
- イは合計額が上限超過で違反。
- ウのみが限度額内で適法。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が受け取れる報酬の上限は、業法で厳格に定められています。売買の場合、物件価格に応じて計算式が変わり、媒介と代理で倍率が異なります。また、消費税の扱いや特別の費用の受領条件も重要な要素です。
歴史的背景
報酬規定は、消費者保護の観点から不当に高い手数料の請求を防ぐために設けられました。消費税の導入や税率変更に伴い、計算基礎となる価格の取り扱い（税抜・税込）に関する解釈が明確化されてきました。
関連法令
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第18条の2独占禁止法消費税法
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」に関する章の中で、業者の義務と制裁（罰則）に直結する重要な規定です。実務的な計算能力が問われる分野です。
前提知識
消費税の計算（税込価格から税抜価格への変換）、媒介と代理の違い、速算式（200万円以下、400万円超など）の使い分け、特別の費用の定義。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「報酬は媒介の倍、代理は2倍、合計も代理と同じ」。計算式は「3パーセント＋6万」を覚える。
ビジュアル描写
円グラフをイメージし、その合計金額に対してパーセンテージをかけるイメージ。代理は両手分、媒介は片手分と覚える。
重要公式
400万円超：売買代金×3%＋6万円。200万超400万以下：売買代金×5%＋2万円。200万以下：売買代金×5%。
関連連想
「3%」はサンキュー（Thank you）と連想し、感謝の気持ちで上限を守る。
比較表
媒介：片方から受領可能、上限は計算式の1倍。代理：片方から受領可能、上限は計算式の2倍。複数関与：合計で計算式の2倍まで。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。計算問題または正誤判定問題として登場。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、配点も高い傾向にある。
出題パターン
- 消費税込み・抜きの混同
- 媒介と代理の倍率間違い
- 複数業者の合計上限の見落とし
- 特別の費用の可否
解法・消去法
明らかに上限を超えている金額（例：単純なパーセント計算で大きすぎるもの）を含む選択肢を先に消す。
時間戦略
計算問題は時間をかけすぎず、まずは媒介報酬の基本額を出し、そこから代理や合計額を導くステップを踏む。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社が顧客から手数料を受け取る際、この上限を超えて請求すると課徴金納付命令や罰則の対象となるため、契約書作成時に必ずこの計算を行います。
実務への影響
業者間のトラブル防止や消費者からの信頼獲得に直結し、違反すると業務停止処分等の重い行政処分を受けます。
ケーススタディ
売主がA社、買主がB社にそれぞれ依頼し、双方が上限いっぱいの報酬を受け取ろうとした場合、合計が代理の上限を超えるため調整が必要となる事例。
業界関連性
不動産取引における収益モデルの根幹をなすルールであり、全業者が遵守すべき最も基本的な規定。
ニュース連動
住宅市場の動向や消費税増税時の対応において、報酬計算の誤りによるトラブルが話題になることがある。
07よくある間違い
消費税込みの金額をそのまま計算基礎にしてしまう。
なぜ間違えるか:報酬計算の基礎となる額は消費税額を含まない（税抜価格）であるため。
正しい理解:「計算基礎＝税抜き」と書き込む癖をつける。
複数業者が関与する場合、それぞれが個別に上限まで受け取れると勘違いする。
なぜ間違えるか:業者全体で受け取れる報酬の合計額が、代理報酬の限度額を超えてはならないため。
正しい理解:「合計で2倍まで」というルールを強く意識する。
特別の費用を報酬と混同して上限額に含めて計算する。
なぜ間違えるか:特別の費用は、実際に要した費用であり、承諾があれば別途受領できるため報酬上限には含まれない。
正しい理解:「報酬＝労働の対価」「費用＝実費」と区別して覚える。
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