平成25年(2013)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
不動産広告における景品表示法及び公正競争規約の適用を問う問題。完成予想図の取り扱い、地目表示の原則、管理費の表示方法、そして「新築」定義の厳格な要件についての理解が試される。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1新築分譲マンションの販売広告で完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図である旨及び周囲の状況はイメージであり実際とは異なる旨を表示すれば、実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてもよい。
- 2宅地の販売広告における地目の表示は、登記簿に記載されている地目と現況の地目が異なる場合には、登記簿上の地目のみを表示すればよい。
- 3住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、１住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示すればよい。
- 4完成後８か月しか経過していない分譲住宅については、入居の有無にかかわらず新築分譲住宅と表示してもよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産広告における景品表示法及び公正競争規約の適用を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産広告における景品表示法及び公正競争規約の適用を問う問題。完成予想図の取り扱い、地目表示の原則、管理費の表示方法、そして「新築」…
03
知識背景
景品表示法は、商品やサービスの表示について優良誤認や有利誤認を禁止する法律。不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」が設け…
04
覚え方
新築戸建は「一年無人」、マンションは「一年」。地目は「現況主義」で登記は「脇役」。管理費は「ミニマム・マックス」。
05
試験のコツ
「新築」定義の要件（期間と入居の有無）
・完成予想図やパースにおける誤認防止の措置
・物件から主要施設までの距離や所要時間の表示ルー…
06
実務での見え方
分譲マンションの販売チラシを作成する際、モデルルームとして使用していた住戸がある場合、その住戸は「入居あり」とみなされるため、物件全…
07
よくある間違い
{"mistake":"「新築」の定義について、期間（1年以内）だけ覚えて、入居の有無を忘れる。","why_wrong":"マンシ…
02深度分析
要約
不動産広告における景品表示法及び公正競争規約の適用を問う問題。完成予想図の取り扱い、地目表示の原則、管理費の表示方法、そして「新築」定義の厳格な要件についての理解が試される。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（完成予想図等）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（管理費等）不動産の表示に関する公正競争規約第17条（新築住宅の定義）
論理の流れ
選択肢1は、実際に存在しない施設を描くことは誤認を招くため禁止。選択肢2は、地目は現況を優先し登記簿を併記する必要があるため誤り。選択肢3は、管理費が異なる場合、最低額と最高額の表示が認められているため正しい。選択肢4は、分譲住宅の新築定義には「入居がないこと」が必須のため誤り。
重要な区別
「新築」の定義において、分譲マンションと分譲住宅（戸建）では要件が異なり、戸建では「入居の事実がないこと」が必須となる点。
各選択肢のポイント
- 注記があっても、実際に存在しない施設を表示して、実際の状況よりも著しく有利であると誤認させる表示は禁止されるため。
- 登記簿上の地目と現況が異なる場合、現況の地目を優先して表示し、登記簿上の地目を括弧書き等で併記する必要があるため。
- 全ての住戸の管理費を示すことが困難な場合、最低額及び最高額を表示することは公正競争規約で認められているため。
- 分譲住宅について新築と表示するには、完成後1年以内で、かつ、人の居住の用に供されたことがないことが必要なため。
03知識背景
テーマ概要
景品表示法は、商品やサービスの表示について優良誤認や有利誤認を禁止する法律。不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」が設けられ、新築定義、完成予想図、距離や面積の表示など、詳細なルールが定められている。
歴史的背景
1962年に景品表示法が制定され、消費者利益の保護と公正な競争を確保。不動産業界では過度な景品付けや誇大広告が問題となり、業界団体が公正取引協議会を設置して公正競争規約を運用している。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法第34条（事務所等以外の場所における契約の締結の制限）
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」または「宅建業法」の関連分野として出題され、特に広告規制における実務的なルールの理解を問う重要な位置づけ。
前提知識
「優良誤認表示」と「有利誤認表示」の違い、公正競争規約の拘束力、および不動産取引特有の用語（新築、完成予想図、地目等）の定義についての基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
新築戸建は「一年無人」、マンションは「一年」。地目は「現況主義」で登記は「脇役」。管理費は「ミニマム・マックス」。
ビジュアル描写
「新築」のラベルが貼られた家を想像する。誰かが住み始めたり（入居）、1年経ってラベルが剥がれたりすると、それはもう「新築」とは呼べないイメージ。
重要公式
新築分譲住宅 ＝ 完成後1年以内 ＋ 入居なし
地目表示 ＝ 現況（優先） ＋ 登記簿（併記）
関連連想
「新築」の条件は「未使用」が絶対。中古車で走行距離がゼロでも登録から1年経っていたら新車と言えないのと似ている。
比較表
【新築定義の違い】
分譲マンション：完成後1年以内
分譲住宅(戸建)：完成後1年以内 ＋ 入居なし
【地目表示】
登記簿＝現況：現況のみOK
登記簿≠現況：現況(主)＋登記簿(従)
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。広告規制は頻出分野であり、特に「新築」の定義や「完成予想図」は繰り返し問われる。
重要度
A:最重要。実務でも直結する内容であり、違反すると課徴金の対象にもなるため、正確な知識が求められる。
出題パターン
- 「新築」定義の要件（期間と入居の有無）
- 完成予想図やパースにおける誤認防止の措置
- 物件から主要施設までの距離や所要時間の表示ルール
解法・消去法
「～すればよい」「～してもよい」という許容表現の選択肢ほど、厳しい規制が設けられていることが多いため、注意深く確認する。特に「のみ」という限定語は誤りである可能性が高い。
時間戦略
広告規制の問題は、例外や数値（1年、6ヶ月など）が明確なため、知識があれば即答可能。迷った場合でも常識的に考えて「誤認を招く表示はNG」と判断する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売チラシを作成する際、モデルルームとして使用していた住戸がある場合、その住戸は「入居あり」とみなされるため、物件全体を「新築」と表示する際の注意が必要となる。
実務への影響
広告規制に違反すると、消費者庁や公正取引委員会から措置命令や課徴金納付命令が課される可能性があり、企業の信用失墜に直結する。
ケーススタディ
実際に、完成予想図に計画段階の商業施設を明確に描きすぎたため、計画中止後に「実際とは異なる」として景品表示法違反で指導された事例がある。
業界関連性
不動産広告は顧客を惹きつける第一歩であり、法的な制限の中で如何に魅力的に見せるかが業者の腕の見せ所。
ニュース連動
近年、アパートの広告写真に実際より広く見える広角レンズを使用したことや、駅までの徒歩分数を実際より短く表示したことによる課徴金納付命令がニュースとなっている。
07よくある間違い
「新築」の定義について、期間（1年以内）だけ覚えて、入居の有無を忘れる。
なぜ間違えるか:マンションと戸建てでルールが異なることや、戸建てでは「未入居」が絶対条件であることを混同しやすいから。
正しい理解:「新築＝誰も住んでいない」というイメージを強く持ち、戸建て特有の条件として「無入居」をセットで覚える。
地目の表示で、登記簿上の地目（例：田）をそのまま広告に出してしまう。
なぜ間違えるか:登記簿の更新が遅れている場合でも、現況が宅地であれば宅地として販売されるのが通常であり、登記簿通りに表示すると消費者が混乱する。
正しい理解:「広告は現況（今の姿）を売るもの」と考え、登記簿（過去の行政手続き）はあくまで補足情報と位置づける。
完成予想図に「イメージです」と書けば、何を描いても良いと思っている。
なぜ間違えるか:免責文言があっても、実際には存在しない施設や、将来確実ではない利便性を具体的に表示することは、誤認を招く表示として禁止される。
正しい理解:「イメージ」という言葉は魔法の杖ではない。事実に基づいた表示のみが許されると認識する。
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