平成26年(2014)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
この問題は、不動産登記法における「表示登記」と「権利登記」の違い、特に登記原因証明情報の要否という基本的かつ重要な論点を問うものです。
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
- 2新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 3信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。
- 4仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、不動産登記法における「表示登記」と「権利登記」の違い、特に登記原因証明情報の要否という基本的かつ重要な論点を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、不動産登記法における「表示登記」と「権利登記」の違い、特に登記原因証明情報の要否という基本的かつ重要な論点を問うものです…
03
知識背景
不動産登記法は、不動産の表示と権利関係を公示する制度を定めています。表示登記は不動産の物理的現状を、権利登記は所有権や抵当権などの権…
04
覚え方
「表示（ひょうじ）は物理（ぶつり）で原因（げんいん）不要、権利（けんり）は法律（ほうりつ）で原因必要」と覚える。
05
試験のコツ
登記原因証明情報の要否
・表題登記の申請期間（1ヶ月）
・登記申請人の単独・共同の別
06
実務での見え方
デベロッパーが新築マンションを建設した際、まず建物の表示登記を行い、その後購入者への所有権保存登記や移転登記（権利登記）を行う実務の…
07
よくある間違い
{"mistake":"表示登記にも登記原因証明情報が必要だと誤解している。","why_wrong":"権利登記と混同しており、登…
02深度分析
要約
この問題は、不動産登記法における「表示登記」と「権利登記」の違い、特に登記原因証明情報の要否という基本的かつ重要な論点を問うものです。
法的根拠
不動産登記法第36条（表示に関する登記の申請情報）不動産登記法第63条（権利に関する登記の申請情報）不動産登記法第119条（表題登記）不動産登記法第32条（仮登記）信託法第3条
論理の流れ
選択肢1の「表示に関する登記」は、土地や建物の物理的現状を公示するものであり、権利の変動（原因）を記録するものではありません。したがって、権利登記とは異なり登記原因を証する情報は不要です。よって、選択肢1は誤りです。選択肢2の1ヶ月以内の申請義務、選択肢3の信託登記の同時申請、選択肢4の承諾による仮登記の単独申請は、いずれも条文通り正しい記述です。
重要な区別
表示登記は物理的現状の公示で原因証明不要、権利登記は権利変動の公示で原因証明が必要という根本的な違い。
各選択肢のポイント
- 表示登記は物理的状況を記録するものであり、権利変動を原因としないため、登記原因証明情報は不要である。
- 表題登記がない土地の所有権取得者は、取得の日から1月以内に表題登記を申請する義務がある。
- 信託登記は、信託する権利の保存等の登記と同時に申請しなければならないとされている。
- 仮登記義務者の承諾があるときは、仮登記権利者が単独で申請することができる。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法は、不動産の表示と権利関係を公示する制度を定めています。表示登記は不動産の物理的現状を、権利登記は所有権や抵当権などの権利関係を登記簿に記録する手続きです。
歴史的背景
2004年の不動産登記法改正により、従来の申請書主義から申請情報主義へ移行し、オンライン申請が可能となるなど手続きが现代化されました。
関連法令
不動産登記法民法信託法不動産登記令
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係分野における基礎項目であり、登記手続きの全体像を理解するための最初のステップとして位置づけられます。
前提知識
登記簿の構造（表題部と権利部）、表示登記と権利登記の定義、および各登記手続きに必要な添付情報の違いについての理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「表示（ひょうじ）は物理（ぶつり）で原因（げんいん）不要、権利（けんり）は法律（ほうりつ）で原因必要」と覚える。
ビジュアル描写
家を建てた（表示登記）時点では売買契約書（原因）はまだ存在しないイメージ。売買（権利登記）する時には初めて契約書が必要になる。
重要公式
表示＝物理的事実、権利＝法律行為。
関連連想
「表示」は「見た目」のこと。見た目を変えるのに契約書（原因）はいらないと連想する。
比較表
表示登記：物理的現状、原因証明不要、所有者単独可。権利登記：権利変動、原因証明必要、原則登記名義人と登記義務者の共同申請。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。登記の種類と要件は頻出論点。
出題パターン
- 登記原因証明情報の要否
- 表題登記の申請期間（1ヶ月）
- 登記申請人の単独・共同の別
解法・消去法
他の選択肢に明らかに正しい条文（1ヶ月以内など）が含まれている場合、残った選択肢を誤りと判断する根拠にする。
時間戦略
「表示登記」というキーワードを見たら即座に「原因証明不要」と判断できるようにし、迷わず正誤を判断して時間を節約する。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが新築マンションを建設した際、まず建物の表示登記を行い、その後購入者への所有権保存登記や移転登記（権利登記）を行う実務の流れ。
実務への影響
表示登記を怠ると所有権保存登記ができず、売買契約を締結しても所有権移転登記ができないため、不動産取引が成立しない。
ケーススタディ
土地を造成したが表題登記を忘れていた場合、その土地を売却しようとしても登記簿上存在しないため、買主がローンを組めない等のトラブルが発生する。
業界関連性
不動産取引において、登記手続きの正確な知識は契約を有効に履行し、紛争を防ぐために不可欠。
ニュース連動
所有者不明土地問題の解消に向け、登記の申請義務の強化や登記情報の活用が社会的な課題となっている。
07よくある間違い
表示登記にも登記原因証明情報が必要だと誤解している。
なぜ間違えるか:権利登記と混同しており、登記には常に契約書などの証明書が必要だと思い込んでいるため。
正しい理解:「表示＝物理的事実、権利＝法律行為」と分類して整理する。
表題登記の申請期限を1年と勘違いしている。
なぜ間違えるか:他の行政手続きの期限（1年など）と混同している、または単純な記憶違い。
正しい理解:「表題（ひょうだい）」と「1ヶ月（いっかげつ）」をセットで語呂合わせして覚える。
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