平成27年(2015)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
景品表示法および不動産公正競争規約に基づく広告規制に関する問題。販売状況の嘘、ローン表示の不備、都市計画道路の未着工地の表示義務、中古物件の「新発売」表示の可否を問う。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1新築分譲マンションを数期に分けて販売する場合に、第１期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、第２期販売の広告に「第１期完売御礼！いよいよ第２期販売開始！」と表示しても、結果として第２期販売期間中に第１期の売れ残り分を売り切っていれば、不当表示にはならない。
- 2新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱っている金融機関等について表示する必要はない。
- 3販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。
- 4築15年の企業の社宅を買い取って一部の居室を大規模に改装し、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであるため、「新発売」と表示して広告を出すことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
景品表示法および不動産公正競争規約に基づく広告規制に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
景品表示法および不動産公正競争規約に基づく広告規制に関する問題。販売状況の嘘、ローン表示の不備、都市計画道路の未着工地の表示義務、中…
03
知識背景
景品表示法は、商品やサービスの品質や内容について偽った表示を行うことを禁じる法律です。不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規…
04
覚え方
道路は未着手でも表示必須、ローンは銀行名もセットで、新築は建てたてだけ、完売はその時の事実。
05
試験のコツ
「新築」定義の正誤判定
・都市計画道路等の未着工地の表示義務
・おとり広告（完売御礼等）の可否
06
実務での見え方
中古マンションをリノベーションして販売する際、チラシに「新発売」と書いてしまうと景品表示法違反となり、課徴金納付命令の対象となるため…
07
よくある間違い
{"mistake":"「完売御礼」は、後で売れ残りを消化すれば問題ないと考える。","why_wrong":"広告の時点で真実でな…
02深度分析
要約
景品表示法および不動産公正競争規約に基づく広告規制に関する問題。販売状況の嘘、ローン表示の不備、都市計画道路の未着工地の表示義務、中古物件の「新発売」表示の可否を問う。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第4条（おとり広告等の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（物件の所在地等）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（新築、未入居等）不動産の表示に関する公正競争規約第18条（住宅ローン等）
論理の流れ
選択肢1は、広告時点で事実と異なる「完売」を表示しているため不当表示。選択肢2は、返済例を示す際は金融機関名等の併記が義務付けられているため誤り。選択肢3は、都市計画道路の区域に含まれる場合は工事未着手でも表示義務があるため正しい。選択肢4は、築15年の物件は「新築」ではなく「中古」であり、「新発売」表示は誤認を招くため誤り。
重要な区別
広告掲載時点での事実と、実際の取引結果を区別すること。また、「新築」の定義（築1年未満かつ未使用）と、それ以外の「中古」物件の表示限界を正確に把握すること。
各選択肢のポイント
- 広告時点で事実と異なる表示をすれば、結果的に売り切れても不当表示となるため。
- 返済例を表示する場合は、融資元の金融機関名等を併記しなければならないため。
- 都市計画道路の区域に含まれる場合は、工事の着手の有無にかかわらず表示義務があるため。
- 築15年の物件は中古であり、消費者が新築と誤認する「新発売」等の表示は禁止のため。
03知識背景
テーマ概要
景品表示法は、商品やサービスの品質や内容について偽った表示を行うことを禁じる法律です。不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約」が設けられ、新築・中古の定義、おとり広告、最短距離や道路予定地の表示など、詳細なルールが定められています。
歴史的背景
1962年に景品表示法が制定され、消費者利益の保護と公正な競争の確保を図りました。不動産バブル期の過熱した広告表現を規制するため、公正取引協議会により詳細な規約が整備され、現在に至ります。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）消費者契約法
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」科目における重要な位置づけ。特に権利関係や宅建業法と並び、実務的な広告規制として頻出の分野です。
前提知識
「新築」の定義（築1年未満かつ居住の用に供されたことがないもの）、都市計画法に基づく道路予定地（プロジェクト線）の概念、おとり広告の定義を理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
道路は未着手でも表示必須、ローンは銀行名もセットで、新築は建てたてだけ、完売はその時の事実。
ビジュアル描写
広告チラシの日付と、その時点の在庫状況をイメージする。道路予定地は、地面にまだ線が引かれていなくても、都市計画図には赤い線が引かれている状態を想像する。
重要公式
新築 ＝ 築1年未満 ＋ 未入居。おとり広告 ＝ 広告時点で販売不可。
関連連想
「新発売」と聞いたば「新車」を連想し、中古車を新車として売る詐欺を思い浮かべる。
比較表
新築：築1年未満かつ未入居。中古：上記以外。新発売：新築物件のみ可能。改装物件：中古扱い。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、出題頻度が非常に高いため。
出題パターン
- 「新築」定義の正誤判定
- 都市計画道路等の未着工地の表示義務
- おとり広告（完売御礼等）の可否
解法・消去法
「新発売」や「新築」が使えるのは厳密な条件のみと覚えておき、築年数経過や改装物件でこれらの言葉があれば即座に×と判断する。
時間戦略
規約の具体的な数字（1年など）や定義を暗記していれば即答可能。迷ったら「消費者にとって不利な情報は隠さない」を選ぶ。
06実務応用
実務シナリオ
中古マンションをリノベーションして販売する際、チラシに「新発売」と書いてしまうと景品表示法違反となり、課徴金納付命令の対象となるため、「リノベーション済」等の表現を使用する。
実務への影響
違反した場合、消費者庁から措置命令や課徴金納付命令が下り、企業の信用失墜や金銭的損失が甚大となる。
ケーススタディ
実際に、分譲マンションの販売において、道路予定地であることを明示せずに販売した業者が、景品表示法違反で措置命令を受けた事例がある。
業界関連性
不動産広告を作成する際、広告担当者や宅建士が必ず確認するチェックリストの核心をなす。
ニュース連動
最近では、省エネ性能や耐震性に関する誤認表示が問題となっており、これらも景品表示法の規制対象となっている。
07よくある間違い
「完売御礼」は、後で売れ残りを消化すれば問題ないと考える。
なぜ間違えるか:広告の時点で真実でなければならないというルールを理解していないため。
正しい理解:「広告時点の事実」を基準に考える癖をつける。
大規模改装すれば「新築」や「新発売」と表示して良いと考える。
なぜ間違えるか:建物自体の経過年数や使用歴を無視しているため。
正しい理解:「新築＝築1年未満かつ未入居」という定義を機械的に適用する。
都市計画道路は工事が始まってから表示すれば良いと考える。
なぜ間違えるか:プロジェクト線（予定地）であるだけで、購入判断に重大な影響を与えるため。
正しい理解:「道路予定地＝将来建物が取り壊される可能性」とリンクさせて覚える。
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