平成28年(2016)本試験
問11
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地権の対抗要件としての建物登記と、建物買取請求権の成否に関する問題です。借地権登記がない場合、借地人名義の建物登記が必要であり、名義の不一致や登記の微細な誤記、賃貸借解除時の買取請求権の有無が論点となっています。
Ａが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてＢから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは借地権登記を備えていないものとする。
- 1Ａが甲建物を所有していても、建物保存登記をＡの子Ｃ名義で備えている場合には、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＤに対して、Ａは借地権を対抗することができない。
- 2Ａが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Ｂから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたＥに対して、Ａは借地権を対抗することができない。
- 3ＡＢ間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはＡが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
- 4Ａが地代を支払わなかったことを理由としてＢが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Ｂは甲建物を時価で買い取らなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地権の対抗要件としての建物登記と、建物買取請求権の成否に関する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地権の対抗要件としての建物登記と、建物買取請求権の成否に関する問題です。借地権登記がない場合、借地人名義の建物登記が必要であり、名…
03
知識背景
借地借家法における借地権の保護と対抗問題。土地の賃借人が建物を所有する場合、その借地権を第三者（土地の新所有者等）に対抗するための要…
04
覚え方
「対抗は名前一致、買取は期間満了」
05
試験のコツ
登記名義人の不一致
・登記事項の誤記の範囲
・建物買取請求権の発生要件
06
実務での見え方
土地付き中古住宅を購入する際、売主が借地人であれば、建物登記名義が売主本人か確認しないと、土地オーナーが代わった時に立ち退きを要求さ…
07
よくある間違い
{"mistake":"建物登記の所在地番や床面積に少しでも誤記があると対抗できないと考える。","why_wrong":"判例は、…
02深度分析
要約
借地権の対抗要件としての建物登記と、建物買取請求権の成否に関する問題です。借地権登記がない場合、借地人名義の建物登記が必要であり、名義の不一致や登記の微細な誤記、賃貸借解除時の買取請求権の有無が論点となっています。
法的根拠
借地借家法第10条借地借家法第13条民法第601条借地借家法第3条
論理の流れ
選択肢1は、借地借家法10条により建物登記名義人が借地人と一致しない場合、第三者に対抗できないため正しい。選択肢2は、判例により登記の微細な相違は建物の同一性を害しないため誤り。選択肢3は、公正証書であっても普通借地権の更新拒否や建物買取請求権の放棄は原則として無効であるため誤り。選択肢4は、賃借人の債務不履行による解除時は建物買取請求権が発生しないため誤り。
重要な区別
借地権を第三者に対抗するためには、借地権登記ではなく、借地人名義の建物保存登記が必要である点。
各選択肢のポイント
- 建物登記名義人が借地人AでないCの場合、Aは借地権を第三者に対抗できない。
- 登記上の微細な相違があっても、建物の同一性が認められれば対抗できる。
- 公正証書でも普通借地権の更新拒否や建物買取請求権の放棄は無効。
- 賃借人の債務不履行による解除時は、建物買取請求権は発生しない。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法における借地権の保護と対抗問題。土地の賃借人が建物を所有する場合、その借地権を第三者（土地の新所有者等）に対抗するための要件と、契約終了時の建物処理に関するルールを中心とした分野です。
歴史的背景
旧借地法では借地権の存続期間が短く更新も困難だったが、借地人の保護を強化するため借地借家法が制定され、対抗要件の緩和や建物買取請求権の明文化が行われた。
関連法令
借地借家法第10条借地借家法第13条民法第177条借地借家法第3条民法第541条
体系的位置づけ
権利関係の中でも「借地借家法」の核心部分であり、民法の賃貸借と対比して理解が必要な重要分野。
前提知識
民法の賃貸借契約の基本知識、登記の対抗力（民法177条）、借地権の種類（普通借地権と定期借地権）の違い。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「対抗は名前一致、買取は期間満了」
ビジュアル描写
土地の名義が変わっても、その上に「自分名義の家」と書かれた看板（登記）があれば追い出されないイメージ。
重要公式
対抗要件 ＝ 借地人名義の建物登記. 買取請求権 ＝ 契約満了時のみ（解除時は×）.
関連連想
名前が違うと「他人の家」扱い。家賃滞納で追い出される時は「買取」不可。
比較表
借地権登記（地主協力必要・高額）vs 建物登記（単独可能・安価）。対抗力は建物登記で代用可能。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。借地借家法の頻出論点。
出題パターン
- 登記名義人の不一致
- 登記事項の誤記の範囲
- 建物買取請求権の発生要件
解法・消去法
「少しでも相違があれば対抗不可」等の極端な文言や「解除時も買取請求可」は誤りとして消去。
時間戦略
条文と判例の結論を知っていれば即答可能なので、迷わず1分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
土地付き中古住宅を購入する際、売主が借地人であれば、建物登記名義が売主本人か確認しないと、土地オーナーが代わった時に立ち退きを要求されるリスクがある。
実務への影響
不動産取引において、登記簿謄本の名義人と契約当事者の一致を確認する基本動作につながる。
ケーススタディ
父が子の名義で家を建てた場合、土地が売られると子は借地権を主張できず、家を取り壊さなければならないリスクがある。
業界関連性
借地権付き物件の売買や賃貸管理において、権利関係の洗い出しに不可欠な知識。
ニュース連動
借地契約の満了に伴う立ち退き交渉トラブルで、建物買取請求権が行使される事例が報道されることがある。
07よくある間違い
建物登記の所在地番や床面積に少しでも誤記があると対抗できないと考える。
なぜ間違えるか:判例は、社会通念上建物の同一性が認められる範囲の誤記であれば対抗できるとしているため。
正しい理解:「同一性が否定されるようなものでない」という判例のニュアンスを覚える。
賃貸借契約が解除された場合でも建物買取請求権が行使できると考える。
なぜ間違えるか:建物買取請求権は契約の更新がない場合に認められるもので、債務不履行による解除時には認められないため。
正しい理解:「解除（借地人悪）」と「更新拒否（地主正当）」を区別して覚える。
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