平成28年(2016)本試験
問47
税・その他景品表示法過去問
この問題の全体像
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制に関する問題。おとり広告、市街化調整区域の表示、施設までの距離表示、新駅設置予定の表示の4つから、適切な対応を選ぶ。
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1インターネット上に掲載した賃貸物件の広告について、掲載直前に契約済みとなったとしても、消費者からの問合せに対し既に契約済みであり取引できない旨を説明すれば、その時点で消費者の誤認は払拭されるため、不当表示に問われることはない。
- 2宅地の造成及び建物の建築が禁止されており、宅地の造成及び建物の建築が可能となる予定がない市街化調整区域内の土地を販売する際の新聞折込広告においては、当該土地が市街化調整区域内に所在する旨を16ポイント以上の大きさの文字で表示すれば、宅地の造成や建物の建築ができない旨まで表示する必要はない。
- 3半径300ｍ以内に小学校及び市役所が所在している中古住宅の販売広告においては、当該住宅からの道路距離及び徒歩所要時間の表示を省略して、「小学校、市役所近し」と表示すればよい。
- 4近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して表示してもよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制に関する問題。おとり広告、市街化調整区域の表示、施設までの距離表示、新駅設置予定の…
03
知識背景
景品表示法は、商品やサービスの取引における不当な景品類や表示を禁止し、公正な競争を確保する法律。不動産業では「不動産の表示に関する公…
04
覚え方
「おとり広告は即削除」「調整区域は不可と明記」「施設は距離を併記」「計画は公表が条件」
05
試験のコツ
おとり広告の成立要件（契約意思がないのに広告する）
・市街化調整区域等の制限エリアの表示ルール
・徒歩所要時間や距離の表示ルール
06
実務での見え方
市街化調整区域にある土地の販売チラシを作成する際、単に「市街化調整区域」と書くだけでなく、「建物を建築できない」旨を赤字等で目立つよ…
07
よくある間違い
{"mistake":"問合せがあった時点で契約できないことを説明すれば、おとり広告にならないと考える。","why_wrong":…
02深度分析
要約
景品表示法及び公正競争規約に基づく不動産広告の規制に関する問題。おとり広告、市街化調整区域の表示、施設までの距離表示、新駅設置予定の表示の4つから、適切な対応を選ぶ。
法的根拠
景品表示法第4条（不当な表示の禁止）不動産の表示に関する公正競争規約第12条（おとり広告）不動産の表示に関する公正競争規約第15条（物件の所在地等）不動産の表示に関する公正競争規約第18条（新聞折込広告等）
論理の流れ
選択肢1は、おとり広告に該当するか否か。問合せ時の説明では広告掲載時の誤認は解消されないため誤り。選択肢2は、市街化調整区域の制限表示。区域名だけでなく「建物建築不可」等の制限内容を明示しなければならないため誤り。選択肢3は、施設までの距離。施設を表示する場合は距離または所要時間を併記必須であり、「近し」のみは不可。選択肢4は、計画中の施設。事業者が公表している事実を明示すれば表示可能であり正しい。
重要な区別
広告掲載時点で客観的事実と一致しているか、また消費者に誤認を与えない具体的な数値や制限内容が記載されているかが判断基準。
各選択肢のポイント
- おとり広告に該当する。問合せ時の説明では掲載時の誤認は解消されず、広告を直ちに削除する必要がある。
- 市街化調整区域である旨だけでなく、宅地造成や建物建築ができない旨の制限内容を明示しなければならない。
- 施設を表示する場合は、原則として道路距離または所要時間を併記しなければならず、「近し」とのみ表示するのは禁止。
- 鉄道事業者等が公表している事実であれば、予定時期を明示することにより、新駅設置の表示が可能である。
03知識背景
テーマ概要
景品表示法は、商品やサービスの取引における不当な景品類や表示を禁止し、公正な競争を確保する法律。不動産業では「不動産の表示に関する公正競争規約」が細部を定めており、おとり広告や誤認を招く表示が厳しく規制されている。
歴史的背景
1962年に制定。消費者の利益を保護しつつ、公正な競争を促進するため、事業者団体が公正取引委員会の認可を受けて公正競争規約を設ける制度が採用されている。
関連法令
景品表示法（不当景品類及び不当表示防止法）不動産の表示に関する公正競争規約宅地建物取引業法第34条（広告の開始時期の制限等）
体系的位置づけ
宅建試験の「法令上の制限」または「宅建業法」の関連分野として出題され、特に広告規制における実務的なルールを問う重要な位置づけ。
前提知識
おとり広告の定義、市街化調整区域における建築制限の内容、徒歩所要時間の算出方法（1分＝80m）、計画中の施設の表示要件を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「おとり広告は即削除」「調整区域は不可と明記」「施設は距離を併記」「計画は公表が条件」
ビジュアル描写
広告チラシに「建築不可」の大きな文字と、地図に「駅まで徒歩5分（400m）」の具体的な数字が書かれているイメージ。
重要公式
徒歩1分＝道路距離80m。市街化調整区域＝建築制限の明示必須。
関連連想
「近し」というあいまいな言葉は、客観性がないためNGと連想する。
比較表
【おとり広告】×：実際には契約不可な物件を広告し、他を勧める。【計画施設】○：事業者が公表していれば、予定時期を明示して広告可能。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。実務でも頻出の罰則リスクが高い論点。
出題パターン
- おとり広告の成立要件（契約意思がないのに広告する）
- 市街化調整区域等の制限エリアの表示ルール
- 徒歩所要時間や距離の表示ルール
解法・消去法
「近し」「便利」等の主観的表現や、事後の説明で誤認が解消されるとする選択肢は、まず誤りとして消去する。
時間戦略
過去問で頻出の「市街化調整区域」や「おとり広告」のキーワードを見つけたら、即座に判断基準を当てはめて時間を短縮。
06実務応用
実務シナリオ
市街化調整区域にある土地の販売チラシを作成する際、単に「市街化調整区域」と書くだけでなく、「建物を建築できない」旨を赤字等で目立つように記載する。
実務への影響
規約違反の広告を行うと、公正取引委員会や監視委員会から排除命令などの措置を受け、信用失墜や課徴金納付のリスクがある。
ケーススタディ
実際に、建築不可の土地を「別荘地として最適」と誤認させる広告を行った業者が、景品表示法に基づき措置命令を受けた事例がある。
業界関連性
不動産広告は客観的かつ正確であることが求められ、違反は業界全体の信頼に関わるため極めて重要。
ニュース連動
近年、ネット広告における「おとり広告」や、実際とは異なる画像の使用に対する消費者庁の監視が強化されている。
07よくある間違い
問合せがあった時点で契約できないことを説明すれば、おとり広告にならないと考える。
なぜ間違えるか:広告を見た時点で消費者が誤認していれば違反となるため。事後の説明では救済されない。
正しい理解:「広告の効果は掲載時点」で判断すると覚える。
市街化調整区域という言葉だけで、建築制限があることを消費者は理解できると考える。
なぜ間違えるか:一般消費者は都市計画法の詳細を知らないため、制限内容を具体的に記載しないと誤認を招く。
正しい理解:専門用語を使う時は、必ずその意味（結果）を併記する。
「小学校近し」という表示は、距離が近いことを伝える便利な表現だと考える。
なぜ間違えるか:公正競争規約では、施設を表示する場合は距離または所要時間の表示を義務付けている。
正しい理解:「施設＝距離または時間」のセットで覚える。
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