令和元年(2019)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における登記官の職権登記、管轄違反の場合の却下、合筆登記の制限、代理人の権限の存続に関する知識を問う問題。特に職権による分筆登記の可否が正誤判定の核心である。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。
- 2所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。
- 3登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。
- 4登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における登記官の職権登記、管轄違反の場合の却下、合筆登記の制限、代理人の権限の存続に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における登記官の職権登記、管轄違反の場合の却下、合筆登記の制限、代理人の権限の存続に関する知識を問う問題。特に職権による…
03
知識背景
不動産登記法における登記官の職権登記制度は、登記の正確性と実態の整合性を保つための重要な仕組み。分筆登記、合筆登記の制限、管轄違反へ…
04
覚え方
「地目変われば分筆せよ」で職権分筆の義務を記憶。「合筆は同じ名義人で」で合筆の制限を覚える。
05
試験のコツ
職権登記の可否・義務の正誤判定
・合筆・分筆の制限事項の確認
・代理人権限の存続期間の判定
06
実務での見え方
宅建業者が土地の売買を仲介する際、登記簿の地目と現況が異なる場合、分筆登記が必要となることを説明できる。また、複数の土地を一つにまと…
07
よくある間違い
{"mistake":"職権登記は「できる」か「しなければならない」かの区別を誤る。","why_wrong":"職権登記を任意的と…
02深度分析
要約
不動産登記法における登記官の職権登記、管轄違反の場合の却下、合筆登記の制限、代理人の権限の存続に関する知識を問う問題。特に職権による分筆登記の可否が正誤判定の核心である。
法的根拠
不動産登記法第24条第1項不動産登記法第33条第1項不動産登記法第34条第1項不動産登記法第8条第2項
論理の流れ
選択肢3に着目する。不動産登記法34条1項は「一筆の土地の一部が別の地目となったときは、登記官は、職権で、当該土地の分筆の登記をしなければならない」と規定する。したがって「することはできない」とする記述は明らかに誤り。他の選択肢は各条文通り正しい記述であるため、正解は3となる。
重要な区別
職権登記の「できる」と「しなければならない」の区別。地目変更時の分筆登記は登記官の義務的職権であり、裁量ではない点が重要。
各選択肢のポイント
- 不動産登記法24条1項の通り。管轄外の登記所への申請は却下が義務付けられている。
- 不動産登記法33条1項の通り。所有権登記名義人が異なる土地の合筆は禁止されている。
- 不動産登記法34条1項に反する。地目が異なる部分がある場合は職権分筆が義務である。
- 不動産登記法8条2項の通り。登記申請の委任による代理人の権限は本人の死亡でも消滅しない。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記官の職権登記制度は、登記の正確性と実態の整合性を保つための重要な仕組み。分筆登記、合筆登記の制限、管轄違反への対応など、登記実務の基本的事項を網羅している。
歴史的背景
不動産登記法は明治32年に制定され、平成16年に全面改正された。職権登記制度は登記簿の正確性維持の観点から設けられ、地目変更時の分筆は義務的職権として規定されている。
関連法令
不動産登記法第24条（却下事由）不動産登記法第33条（合筆の制限）不動産登記法第34条（職権分筆）不動産登記法第8条（代理人の権限）
体系的位置づけ
民法科目の不動産登記法分野から毎年1-2問出題される。登記制度の基本原則と手続規定の理解が求められる重要分野である。
前提知識
登記の管轄、筆の概念（一筆・合筆・分筆）、地目の種類、登記申請手続、代理人による申請の基本原則を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「地目変われば分筆せよ」で職権分筆の義務を記憶。「合筆は同じ名義人で」で合筆の制限を覚える。
ビジュアル描写
一筆の土地の中に「田」と「畑」が混在する絵をイメージ。登記官が自動的に線を引いて分ける（分筆）場面を描く。
重要公式
地目変更＝職権分筆の義務。合筆＝同一所有者限定。管轄外＝却下決定。委任代理＝死亡不消滅。
関連連想
「地目が変わったら登記官が勝手に分ける」＝登記簿の正確性への国の関与、と連想する。
比較表
職権登記：義務的職権（地目変更時の分筆）vs 任意的職権。合筆：同一名義人のみ可能 vs 分筆：自由に可能。代理人権限：本人死亡でも存続 vs 一般委任は死亡で消滅。
05試験テクニック
出題頻度
不動産登記法からは毎年出題あり。職権登記、合筆・分筆の論点は2-3年に1回の頻度。
重要度
A:最重要。登記制度の基本原則に関する知識は実務にも直結し、他分野との関連も深い。
出題パターン
- 職権登記の可否・義務の正誤判定
- 合筆・分筆の制限事項の確認
- 代理人権限の存続期間の判定
解法・消去法
「できない」「しなければならない」等の法的効果を示す語句に着目。条文の規定と照合し、消去法で進める。
時間戦略
条文知識があれば各選択肢30秒で判定可能。2分以内で解答すべき。職権登記関連の条文を優先確認。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が土地の売買を仲介する際、登記簿の地目と現況が異なる場合、分筆登記が必要となることを説明できる。また、複数の土地を一つにまとめる合筆の可否を判断できる。
実務への影響
登記制度の理解は、不動産取引の安全性確保に直結。登記簿の正確性維持の仕組みを知ることで、取引リスクを軽減できる。
ケーススタディ
田畑の一部に住宅を建てた場合、地目が「宅地」に変わった部分について登記官が職権で分筆登記を行う。これにより登記簿と実態の整合性が保たれる。
業界関連性
登記手続きの理解は宅建業務の基礎。登記申請の代理、登記簿の読み取り、権利関係の確認に不可欠な知識である。
ニュース連動
相続登記の義務化など登記制度の見直しが進んでおり、登記の正確性への関心が高まっている。
07よくある間違い
職権登記は「できる」か「しなければならない」かの区別を誤る。
なぜ間違えるか:職権登記を任意的と誤解し、義務的職権の規定を見落とすため。
正しい理解:「職権で～しなければならない」と「職権で～できる」を明確に区別して条文を確認する。
合筆登記の制限を「所有権の登記名義人が同一」でない場合と誤解する。
なぜ間違えるか:合筆の要件を逆に覚えてしまい、制限の内容を取り違えるため。
正しい理解:「合筆は同じ名義人で」を合言葉として覚える。
委任による代理人の権限が本人の死亡で消滅すると誤解する。
なぜ間違えるか:民法の一般原則（委任は死亡で終了）と登記法の特則を混同するため。
正しい理解:登記法の特則として「本人死亡でも代理人権限存続」を独立して記憶する。
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