令和元年(2019)本試験
問35
業務に関する規制過去問
この問題の全体像
宅建業法の業務規制に関する総合問題。他人物売買の制限、専任宅建士の欠員期間、取引態様明示義務の例外、都市計画法の許可と契約の関係について理解を問う。各規定の適用範囲と例外を正確に把握することが求められる。
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、宅地建物取引業者ではないＢが所有する宅地について、Ｂとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Ａは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＣとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
- 2Ａは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Ｄが令和XX年５月15日に退職したため、同年６月10日に新たな専任の宅地建物取引士Ｅを置いた。
- 3Ａは、宅地建物取引業者Ｆから宅地の売買に関する注文を受けた際、Ｆに対して取引態様の別を明示しなかった。
- 4Ａは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法の業務規制に関する総合問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法の業務規制に関する総合問題。他人物売買の制限、専任宅建士の欠員期間、取引態様明示義務の例外、都市計画法の許可と契約の関係につ…
03
知識背景
宅建業法の業務上の規制の中でも、特に他人物売買、専任宅建士の配置、取引態様の明示、他法令との関係が重要。これらは宅建業者が日常的に直…
04
覚え方
「売買だけ36条、賃貸はOK」「専任欠員2週間」「業者相手なら明示不要」で覚える。都市計画法36条は「売買」の3文字だけ覚えればよい…
05
試験のコツ
他法令違反と宅建業法違反の関係を問う問題
・期間計算を含む規制違反の判定
・例外規定の適用有無を問う問題
06
実務での見え方
実務では、専任宅建士の退職時には直ちに免許権者へ届出を行い、2週間以内に補充する手続きが必要。開発区域の土地取引では売買か賃貸借かで…
07
よくある間違い
{"mistake":"都市計画法36条の規制対象に賃貸借も含まれると誤解する。","why_wrong":"条文を正確に確認せず、…
02深度分析
要約
宅建業法の業務規制に関する総合問題。他人物売買の制限、専任宅建士の欠員期間、取引態様明示義務の例外、都市計画法の許可と契約の関係について理解を問う。各規定の適用範囲と例外を正確に把握することが求められる。
法的根拠
宅建業法第33条の2（他人物売買の制限）宅建業法第31条（専任の宅建士）宅建業法施行規則第15条の2（欠員期間）宅建業法第34条（取引態様の明示）都市計画法第36条（開発行為に係る土地の売買制限）
論理の流れ
選択肢1は停止条件成就前の他人物売買で、条件成就の可能性がある段階での二重契約は33条の2違反。選択肢2は専任宅建士の欠員期間が2週間を超えており31条違反。選択肢3は相手方が宅建業者なので34条但書により明示不要で適法。選択肢4は都市計画法36条が規制するのは売買のみで賃貸借は対象外。よって4が正解。
重要な区別
都市計画法36条の規制対象が「売買」のみであり、「賃貸借」は含まれない点。また取引態様明示義務は相手方が宅建業者の場合は例外となる点。
各選択肢のポイント
- 停止条件成就前であっても、条件成就の可能性がある限り他人物売買の制限が及ぶ。Bの承諾なくCと契約したため33条の2違反。
- 専任宅建士が欠けた場合、2週間以内に新たな者を置く必要がある。5月15日から6月10日は約26日で2週間を超過し31条違反。
- 宅建業者間の取引では取引態様明示義務の例外となるが、本問は「違反しないもの」を選ぶ問題であり、正解の選択肢ではない。
- 都市計画法36条が禁止するのは開発区域の土地の「売買」のみ。賃貸借契約は規制対象外であり、許可申請中であっても契約成立させても違反しない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の業務上の規制の中でも、特に他人物売買、専任宅建士の配置、取引態様の明示、他法令との関係が重要。これらは宅建業者が日常的に直面する規制であり、違反には免許取消等の重い行政処分が伴う。
歴史的背景
他人物売買規制は昭和57年改正で追加。専任宅建士制度は昭和45年の創設以来、事務所の管理体制の核心。都市計画法との関係は開発行為の規制との調整として重要。
関連法令
宅建業法第33条の2宅建業法第31条宅建業法第34条都市計画法第29条都市計画法第36条
体系的位置づけ
業法の業務規制は宅建試験の核心分野。毎年複数問出題され、特に37条書面、35条重要事項説明と並ぶ重要論点。実務との関連も強い。
前提知識
停止条件付き契約の法的性質、専任宅建士の欠員期間の計算方法、取引態様（媒介・代理・両当事者）の区別、都市計画法の開発許可制度の基礎的理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買だけ36条、賃貸はOK」「専任欠員2週間」「業者相手なら明示不要」で覚える。都市計画法36条は「売買」の3文字だけ覚えればよい。
ビジュアル描写
都市計画法36条の禁止対象を「売買」のみとイメージ。賃貸借は禁止リストに入っていない。専任宅建士欠員期間をカレンダーで2週間を赤線で区切るイメージ。
重要公式
都市計画法36条＝売買のみ規制。専任宅建士欠員＝2週間以内に補充。取引態様明示＝宅建業者相手は例外。
関連連想
「36（サブロク）」で「売買（バイ）」と覚える。「サブロクは売買だけ」で連想。賃貸借は「貸す」だから規制されないと覚える。
比較表
都市計画法36条：売買→禁止、賃貸借→規制なし。取引態様明示：一般客→必要、宅建業者→不要。専任宅建士欠員：2週間以内→OK、超過→違反。
05試験テクニック
出題頻度
業務規制は毎年出題。他人物売買、専任宅建士、取引態様は頻出。都市計画法との関連は2-3年に1回程度。
重要度
A:最重要。業務規制は実務の核心であり、行政処分の根拠となる。宅建士として必須の知識。
出題パターン
- 他法令違反と宅建業法違反の関係を問う問題
- 期間計算を含む規制違反の判定
- 例外規定の適用有無を問う問題
解法・消去法
明らかな違反（期間超過、承諾なし等）を消去。例外規定の有無を確認。残った選択肢について規制対象か否かを判断。
時間戦略
各選択肢の規定を確認し、違反・適法を判定。期間計算は指を使って確認。例外規定の有無を必ず確認すること。2分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、専任宅建士の退職時には直ちに免許権者へ届出を行い、2週間以内に補充する手続きが必要。開発区域の土地取引では売買か賃貸借かで対応が異なる。
実務への影響
専任宅建士欠員期間の違反は業務停止処分の対象。他人物売買の違反は免許取消事由にもなり得る。実務上極めて重要。
ケーススタディ
開発許可が必要な土地について、売買契約を締結する場合は許可後でなければならない。しかし賃貸借契約や、許可申請中の土地の賃貸は可能。実務ではこの区別が重要。
業界関連性
不動産業界では他人物売買の取扱い、専任宅建士の管理体制が業務運営の基盤。違反は信用問題に直結する。
ニュース連動
近年、空き家問題や相続不動産の取引増加により、他人物売買のケースが増加。適切な手続きの重要性が高まっている。
07よくある間違い
都市計画法36条の規制対象に賃貸借も含まれると誤解する。
なぜ間違えるか:条文を正確に確認せず、開発許可が必要な土地の取引全般が規制されると思い込む。
正しい理解:条文の規制対象を正確に確認する習慣をつける。「売買」と「貸借」は別物と意識する。
専任宅建士の欠員期間を「1ヶ月以内」と誤記憶する。
なぜ間違えるか:2週間という短期間を忘れ、より長い期間と混同する。
正しい理解:「2週間」を「14日」と数字で覚える。カレンダーをイメージして確認する。
停止条件成就前は他人物売買規制が適用されないと誤解する。
なぜ間違えるか:条件成就前だから所有権移転の問題が生じないと短絡的に考える。
正しい理解:停止条件は「成就する可能性」があることが重要。条件成就前でも規制対象と理解する。
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