令和元年(2019)本試験
問34
契約書面（37条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第37条書面の記載事項に関する問題。37条書面は契約成立時に交付する重要書面で、手付、損害賠償、租税公課等の重要事項の記載が義務付けられている。特に既存住宅の媒介では構造耐力上主要な部分の状況確認事項の記載が必須。
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
- 2宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。
- 4宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名した宅地建物取引士をして、37条書面に記名させなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第37条書面の記載事項に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第37条書面の記載事項に関する問題。37条書面は契約成立時に交付する重要書面で、手付、損害賠償、租税公課等の重要事項の記載が…
03
知識背景
37条書面は宅建業者が契約成立時に当事者へ交付する書面。契約の重要事項を記載し、取引の安全を図る。記載事項には代金、手付、損害賠償、…
04
覚え方
37条は「契約時交付」で「サ（3）ナ（7）契約」。記載事項は「代金手付損害賠、租税公課解除時、既存住宅構造耐力」。
05
試験のコツ
記載事項の正誤判定
・35条書面との比較
・自ら売主の場合の特例
・既存住宅の特有事項
06
実務での見え方
実務では売買契約締結時に37条書面を作成・交付。既存住宅の場合は建物状況調査を行い、その結果を記載。買主が契約内容を確認し、トラブル…
07
よくある間違い
{"mistake":"35条書面と37条書面の記載事項を混同する","why_wrong":"両書面の目的と時期が異なることを理解…
02深度分析
要約
宅建業法第37条書面の記載事項に関する問題。37条書面は契約成立時に交付する重要書面で、手付、損害賠償、租税公課等の重要事項の記載が義務付けられている。特に既存住宅の媒介では構造耐力上主要な部分の状況確認事項の記載が必須。
法的根拠
宅建業法第37条1項宅建業法第35条宅建業法第41条の2民法第557条
論理の流れ
37条書面は契約内容を明確にする重要書面。選択肢1は損害賠償額予定の記載義務を問う。選択肢2は既存住宅特有の記載事項。選択肢3は租税公課の記載義務。選択肢4は宅建士の記名要件。各記載事項を条文と照合し、既存住宅の構造耐力部分の記載義務が正しいと判断。
重要な区別
35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の違い。35条は契約前交付、37条は契約時交付。記載事項も異なり、37条は契約内容の確定事項を中心に記載。
各選択肢のポイント
- 損害賠償額の予定は37条1項8号により記載必須事項。自ら売主の場合でも記載が必要。
- 宅建業法37条1項2号の2により、既存住宅の売買媒介では構造耐力上主要な部分等の状況確認事項の記載が義務。
- 租税その他の公課の負担に関する定めは37条1項11号により記載必須事項。記載が必要。
- 37条書面に記名する宅建士は35条書面の宅建士と同一である必要はない。単に宅建士が記名すればよい。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は宅建業者が契約成立時に当事者へ交付する書面。契約の重要事項を記載し、取引の安全を図る。記載事項には代金、手付、損害賠償、租税公課、解除事由等があり、既存住宅では構造耐力部分の状況も記載必須。
歴史的背景
37条書面制度は取引の透明性確保のため設けられた。2000年の改正で既存住宅の状況記載が追加され、瑕疵担保責任の明確化が図られた。消費者保護の観点から記載事項は拡充傾向。
関連法令
宅建業法第37条宅建業法第35条宅建業法施行規則第16条の2宅建業法第41条の2民法第570条
体系的位置づけ
宅建業法の取引規制の中核。35条書面と並ぶ二大書面制度。契約段階での消費者保護を担う。宅建試験では毎年出題される最重要論点の一つ。
前提知識
35条書面との違い、自ら売主の場合の特例（41条の2）、媒介と代理の違い、既存住宅の定義、手付の種類、損害賠償額予定の制限（20%ルール）等の基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「契約時交付」で「サ（3）ナ（7）契約」。記載事項は「代金手付損害賠、租税公課解除時、既存住宅構造耐力」。
ビジュアル描写
契約の流れ：35条書面（説明）→契約締結→37条書面（交付）。35条は「説明」、37条は「確認」のイメージ。既存住宅は「建物検査」のイメージで状況記載。
重要公式
37条記載事項：代金・手付・損害賠償・租税公課・解除事由・危険負担・瑕疵担保・既存住宅状況。自ら売主は41条の2で一部省略可。
関連連想
「既存住宅＝中古住宅＝構造の心配」で状況記載を連想。35条は「事前説明」、37条は「事後確認」と覚える。
比較表
35条書面：契約前交付、重要事項説明、宅建士の説明義務。37条書面：契約時交付、契約内容確認、宅建士の記名義務。両者とも宅建士の関与が必須。
05試験テクニック
出題頻度
37条書面は宅建試験で毎年何らかの形で出題。記載事項、交付時期、宅建士記名等が頻出。
重要度
A:最重要。宅建業法の取引規制の核心部分。実務でも日常的に使用する知識。
出題パターン
- 記載事項の正誤判定
- 35条書面との比較
- 自ら売主の場合の特例
- 既存住宅の特有事項
解法・消去法
「記載しなくてよい」「記載する必要はない」は原則として誤り。37条は記載義務の条文。例外（自ら売主等）を確認して消去。
時間戦略
37条書面問題は条文知識があれば1分以内で解答可能。記載事項を暗記し、選択肢を条文と照合。迷ったら37条1項各号を想起。
06実務応用
実務シナリオ
実務では売買契約締結時に37条書面を作成・交付。既存住宅の場合は建物状況調査を行い、その結果を記載。買主が契約内容を確認し、トラブルを防ぐ。
実務への影響
37条書面の不交付や記載不備は宅建業法違反。業務停止処分の対象。消費者トラブルの際、書面の記載内容が証拠となる。
ケーススタディ
中古住宅の売買で雨漏りが発見された場合、37条書面に構造耐力部分の状況が正しく記載されていたかが争点。記載があれば買主も確認済みと判断される。
業界関連性
不動産取引の標準化と透明性確保に不可欠。業界の信頼性向上に寄与。宅建士の職務の中核。
ニュース連動
中古住宅流通の活性化政策と連動。建物状況調査の義務化等、消費者保護の観点から制度改正が継続。
07よくある間違い
35条書面と37条書面の記載事項を混同する
なぜ間違えるか:両書面の目的と時期が異なることを理解していない。35条は契約前の説明、37条は契約内容の確認。
正しい理解:「35条＝事前説明（物件中心）」「37条＝契約確認（条件中心）」と区別。時期と目的をセットで覚える。
自ら売主の場合の特例を誤解する
なぜ間違えるか:自ら売主の場合、37条書面の交付義務自体がないと誤解。実際は記載事項の一部省略のみ。
正しい理解:「自ら売主＝37条書面不要」は誤り。41条の2で省略可の事項を確認。交付義務は残る。
既存住宅の状況記載義務を見落とす
なぜ間違えるか:既存住宅特有の記載事項を知らない。通常の記載事項と区別できていない。
正しい理解:「既存住宅＝構造耐力部分の状況記載」をワンセットで記憶。中古物件は特別と意識。
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