令和3年(2021)本試験
問226
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法第35条の重要事項説明に関する問題で、自ら売主として取引を行う場合の説明義務の範囲が問われている。35条書面と37条書面の記載事項の区別、および説明義務の内容を正確に理解する必要がある。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに対し建物の売却を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Ａは、Ｂに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。
- 2Ａは、Ｂに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。
- 3Ａは、Ｂに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。
- 4Ａは、Ｂに対し、売買の対象となる建物の引渡しの時期について説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法第35条の重要事項説明に関する問題で、自ら売主として取引を行う場合の説明義務の範囲が問われている。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法第35条の重要事項説明に関する問題で、自ら売主として取引を行う場合の説明義務の範囲が問われている。35条書面と37条書面の記…
03
知識背景
宅建業法35条は重要事項説明制度を規定し、宅建士が取引物件の重要な事項を買主に説明することを義務付けている。これに対し37条は契約締…
04
覚え方
「35条は物件の性格、37条は契約の内容」と覚える。35条＝権利・法令・環境（物件情報）、37条＝代金・時期・手段（契約条件）。
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の混同を狙う問題
・自ら売主の特例を問う問題
・説明義務の有無・内容を問う問題
06
実務での見え方
実務では、重要事項説明書を作成し、買主に対して宅建士が説明を行う。手付金、中間金、敷金、権利金等の代金以外の金銭について、その額と授…
02深度分析
要約
宅建業法第35条の重要事項説明に関する問題で、自ら売主として取引を行う場合の説明義務の範囲が問われている。35条書面と37条書面の記載事項の区別、および説明義務の内容を正確に理解する必要がある。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第1項第5号宅建業法第37条第1項宅建業法第35条第2項
論理の流れ
まず、35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の記載事項を明確に区別する。35条は物件の権利関係や法令上の制限等、37条は契約内容そのもの。選択肢を検証すると、選択肢1は自ら売主の場合の説明義務免除規定（35条1項ただし書き）に抵触。選択肢3と4は37条書面の記載事項であり、35条の説明事項ではない。選択肢2は35条1項5号に明記されており正解となる。
重要な区別
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の記載事項の峻別が核心。移転登記申請時期・引渡時期は37条事項、代金以外の金銭の額と目的は35条事項である。
各選択肢のポイント
- 宅建業法35条1項ただし書きにより、自ら売主として取引を行う場合は重要事項説明義務が免除されるため、専任の宅建士による説明は不要である。
- 宅建業法35条1項5号に明記されており、代金以外に授受される金銭の額及びその授受の目的について説明が必要である。
- 移転登記の申請時期は宅建業法37条1項の契約書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の対象ではない。
- 建物の引渡し時期は宅建業法37条1項の契約書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の対象ではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は重要事項説明制度を規定し、宅建士が取引物件の重要な事項を買主に説明することを義務付けている。これに対し37条は契約締結後の書面交付義務を規定する。両者の記載事項は異なり、35条は物件情報、37条は契約内容が中心である。
歴史的背景
重要事項説明制度は昭和45年の宅建業法改正で導入され、取引の透明性と消費者保護を目的としている。その後、説明事項は段階的に拡充され、現在に至るまで消費者保護の観点から改正が重ねられている。
関連法令
宅建業法第35条（重要事項説明）宅建業法第37条（契約書面の交付）宅建業法施行規則第16条宅建業法第46条（宅建士の義務）
体系的位置づけ
宅建業法の中核的制度の一つであり、毎年必ず出題される最重要分野。35条と37条の比較・区別は試験全体を通じて頻出する基本論点である。
前提知識
35条書面と37条書面の記載事項の違い、自ら売主の場合の特例（35条1項ただし書き、37条1項）、宅建士の関与義務、重要事項説明の相手方等の基本知識が必要である。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35条は物件の性格、37条は契約の内容」と覚える。35条＝権利・法令・環境（物件情報）、37条＝代金・時期・手段（契約条件）。
ビジュアル描写
35条は「物件の履歴書」、37条は「契約の約束事」とイメージ。物件に固有の情報は35条、当事者間の約束は37条と視覚的に区別する。
重要公式
自ら売主→35条免除、37条簡易書面可。代金以外の金銭→額＋目的の両方説明必要。
関連連想
「手付金・中間金・残金」等の代金以外の金銭は、額だけでなく「なぜ払うのか」目的も説明が必要と連想する。
比較表
35条書面：登記権利、法令制限、都市計画、設備、代金以外の金銭／37条書面：代金額、引渡時期、登記申請時期、決済方法、契約解除。移転登記時期と引渡時期は37条事項！
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条・37条の記載事項の区別は頻出パターン。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的制度であり、実務でも日常的に活用される知識のため必須。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の混同を狙う問題
- 自ら売主の特例を問う問題
- 説明義務の有無・内容を問う問題
解法・消去法
「引渡時期」「登記申請時期」が出たら37条事項と判断し消去。自ら売主の場合は35条免除を確認し、説明義務に関する選択肢を検証する。
時間戦略
35条・37条の記載事項を瞬時に判断できるよう整理しておく。自ら売主の特例にも注意。問題文で「自ら売主」を見落とさないこと。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、重要事項説明書を作成し、買主に対して宅建士が説明を行う。手付金、中間金、敷金、権利金等の代金以外の金銭について、その額と授受目的を明確に説明する場面で活用される。
実務への影響
重要事項説明は買主の意思決定に直結する重要な情報提供であり、説明不備は後日のトラブルや損害賠償請求の原因となる。実務上極めて重要。
ケーススタディ
中古マンション購入時、管理費・修繕積立金のほか、敷金・権利金等の授受がある場合、その額と目的（敷金は原状回復費用の担保等）を説明する。説明を怠ると後日紛争に発展する可能性がある。
業界関連性
不動産取引の透明性と信頼性を担保する制度であり、業界の信頼確保に不可欠。宅建士の専門性を示す重要な業務である。
ニュース連動
近年の消費者保護強化の流れの中で、重要事項説明の充実が求められている。瑕疵担保責任や住宅性能評価等の説明事項の拡充にも注目。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する