宅建業法 図解
不動産鑑定評価基準の完全図解宅建試験の頻出テーマ「不動産鑑定評価基準」をイラストで解説
不動産鑑定評価基準本試験 6 回出題
ひとことで言うと
不動産鑑定評価基準は宅建試験頻出の重要テーマです。価格形成要因、3つの主要な評価手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の適用条件と計算プロセス、及び各手法における補正・修正の概念を正確に理解することが合格への鍵となります。
押さえるべき要点
- 価格形成要因は「一般→地域→個別」の順で影響範囲が狭まる
- 不動産の価格形成原理は「最有効使用の原則」である
- 原価法は再調達原価を基に積算価格を求める手法
- 取引事例比較法は類似不動産の取引事例に基づいて比準価格を求める手法
- 収益還元法は将来期待される純収益を現在価値に換算して収益価格を求める手法
- 時点修正は時間的要因、事情補正は取引の特殊性に関する調整
- 鑑定評価では複数の手法を総合的に判断する
引っかかりやすいポイント
- 個別的要因と一般的要因の定義を逆に覚えてしまう
- 「適合の原則」という存在しない用語に惑わされる
- 収益還元法は賃貸用不動産にのみ適用されると誤解する
- 原価法が土地には一切適用できないと思い込む
- 時点修正と事情補正を混同する
- 再調達原価の概念で、同等の有用性を持つものへの置き換えが認められることを見落としがち
- 鑑定評価では1つの手法のみ選択すると思い込みやすい
覚え方
価格形成要因は「一般→地域→個別」、最有効使用は「最も効率的な土地活用で最高価格」、収益還元法は「自用でも帰属家賃で適用可能」、原価法は「原価があれば何でも適用」、時点修正は「時間の流れ」、事情補正は「特殊事情」、鑑定評価は「3手法総合判断」、限定価格は「特定当事者間」で覚える。
関連条文
不動産の鑑定評価に関する法律、不動産鑑定評価基準
過去出題年
2025年・2024年・2023年・2021年・2020年・2018年
よくある質問
不動産鑑定評価基準の完全図解について
個別的要因と一般的要因の違いは何ですか？
一般的要因は一般経済社会全体に影響を与える要因で、個別的要因は対象不動産の個別性に関する要因です。
原価法は土地にも適用できますか？
はい、土地の造成費等の原価があれば、原価法を適用できます。造成地や埋立地などが該当します。
時点修正と事情補正はどのように区別すればよいですか？
時点修正は取引時点の違いによる価格差を修正するもので、事情補正は取引の特殊事情による影響を排除するものです。時点修正は時間の経過、事情補正は個別の事情と覚えておきましょう。
収益還元法はどのような不動産に適用されますか？
収益還元法は、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産にも適用可能です。自用の場合は、帰属家賃を基に収益価格を算出します。
鑑定評価は必ず3つの手法全てを使わなければいけませんか？
必ずしもそうではありませんが、原則として複数の手法を適用し、それらを総合的に判断して鑑定評価額を決定します。
さあ、はじめよう
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